SEV (Sondereigentumsverwaltung): Was ist das?
Die Verwaltung einer einzelnen Eigentumswohnung, abgegrenzt von der WEG-Verwaltung der gesamten Eigentümergemeinschaft.
Wer eine Eigentumswohnung besitzt und vermietet, stößt früher oder später auf das Kürzel SEV. Dieser Ratgeber erklärt, was SEV ist, wie sie sich von der WEG-Verwaltung unterscheidet, was im SEV-Vertrag steht, was die SEV-Abrechnung enthält und wann eine Sondereigentumsverwaltung sinnvoll ist.
Inhalt
SEV: Definition
SEV steht für Sondereigentumsverwaltung. Sie bezeichnet die Verwaltung einer einzelnen Eigentumswohnung im Auftrag des jeweiligen Wohnungseigentümers. Auftraggeber ist nicht die Eigentümergemeinschaft, sondern der einzelne Eigentümer einer bestimmten Wohnung innerhalb einer WEG.
Was SEV nicht ist: keine Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, keine Vermietung kompletter Mietshäuser, keine Form der gesetzlichen WEG-Verwaltung. Wer eine vermietete Eigentumswohnung besitzt, hat in der Regel zwei Verwaltungs verhältnisse parallel: die WEG-Verwaltung der gesamten Eigentümergemeinschaft und die SEV der eigenen Wohnung.
Verto übernimmt SEV-Mandate im Rhein-Main-Gebiet. Die laufende Service-Seite mit Leistungsumfang und Konditionen findet sich unter /leistungen/sondereigentumsverwaltung.
SEV vs. WEG-Verwaltung: der Unterschied
SEV und WEG-Verwaltung werden in der Praxis oft verwechselt, regeln aber unterschiedliche Sachverhalte. Die folgende Tabelle stellt die zentralen Abgrenzungspunkte gegenüber.
| Kriterium | WEG-Verwaltung | SEV |
|---|---|---|
| Auftraggeber | Wohnungseigentümergemeinschaft (Mehrheitsbeschluss) | Einzelner Wohnungseigentümer |
| Verwaltungsgegenstand | Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Dach, Fassade, Heizung) | Einzelne Eigentumswohnung inkl. Mietverhältnis |
| Vertragsgrundlage | WEG-Verwaltervertrag, gesetzlich vorgeschrieben (§ 26 WEG) | Privater SEV-Vertrag, freiwillig |
| Typische Kosten pro Einheit/Monat | 25 – 50 € | 20 – 35 € oder 4 – 8 % der Nettokaltmiete |
| Pflicht zur Bestellung | Ja, jede WEG mit mehreren Eigentümern | Nein, optional |
Beide Verwaltungsformen können vom selben Anbieter aus einer Hand erbracht werden, müssen es aber nicht. In der Praxis kombinieren viele Eigentümer die SEV mit dem bestehenden WEG-Verwalter, weil so Doppelarbeit bei Belegen und Hausgeldabrechnung entfällt. Möglich ist aber auch ein anderer Anbieter für die SEV, etwa wenn der Eigentümer mit der WEG-Verwaltung unzufrieden ist und seine Mieterbetreuung separat aufstellen möchte.
Was im SEV-Vertrag geregelt wird
Der SEV-Vertrag ist ein Geschäftsbesorgungsvertrag zwischen einem einzelnen Eigentümer und dem Verwalter. Er ist rechtlich vom WEG-Verwaltervertrag getrennt und erfordert keinen Beschluss der Eigentümergemeinschaft. Die Eigentümergemeinschaft erfährt vom Bestehen des SEV-Mandats in der Regel nicht.
Folgende Punkte werden im SEV-Vertrag typischerweise geregelt:
- Leistungsumfang: kaufmännische Verwaltung (Mietkonto, Nebenkostenabrechnung), technische Koordination (Mängelmeldungen, Handwerker), Mieterbetreuung (Korrespondenz, Mahnwesen, Wohnungsabnahme).
- Vergütung: Pauschalbetrag pro Monat oder Prozentsatz der Nettokaltmiete. Sonderhonorare für Neuvermietung, außerordentliche Mahnverfahren oder Modernisierungskoordination werden separat ausgewiesen.
- Vertragslaufzeit und Kündigungsfristen:übliche Laufzeit ein bis zwei Jahre, Kündigungsfrist drei bis sechs Monate zum Vertragsende. Außerordentliche Kündigung bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen jederzeit möglich.
- Vollmacht: Umfang der Vertretungsmacht gegenüber Mieter, Versicherungen, Handwerkern und der WEG-Verwaltung. Bei internationalen Eigentümern oft umfassend, bei lokalen Eigentümern eher abgegrenzt.
- Berichtspflichten: Frequenz von Reports (monatlich, quartalsweise, jährlich), Form (Eigentümerportal, E-Mail), Schwellenwerte für Genehmigungspflichten bei Reparaturen.
Wer einen SEV-Vertrag prüft, sollte besonders auf Sonderhonorare, die Schnittstelle zur WEG-Verwaltung und die Kündigungsklauseln achten. Ein faires SEV-Verhältnis lässt sich ohne große Reibungsverluste auflösen, wenn die Lebensumstände des Eigentümers wechseln.
Was eine SEV-Abrechnung enthält
Die SEV-Abrechnung ist nicht zu verwechseln mit der Hausgeldabrechnung der WEG. Sie bündelt sämtliche finanziellen Vorgänge rund um Ihre einzelne Wohnung und das laufende Mietverhältnis.
Inhalte einer üblichen SEV-Jahresabrechnung:
- Mieteinnahmen des Berichtszeitraums, getrennt nach Kaltmiete und Vorauszahlungen für Nebenkosten.
- Umlagefähige und nicht umlagefähige Ausgaben (Hausgeld der WEG, Reparaturen am Sondereigentum, Verwaltervergütung).
- Ergebnis der Nebenkostenabrechnung gegenüber dem Mieter nach BetrKV inkl. Nachzahlung oder Erstattung.
- Mietkonto-Auszug: Eingänge, offene Forderungen, Mahnstand, Kautionsverwaltung.
- Cashflow-Zusammenstellung für die Steuererklärung (Anlage V bei vermieteten Eigentumswohnungen).
- Liste der durchgeführten Maßnahmen am Sondereigentum mit Belegen, Hinweise auf anstehende Wartungen.
Die SEV-Abrechnung wird üblicherweise einmal jährlich erstellt, in vielen Fällen ergänzt durch monatliche oder quartalsweise Kurzreports. Verto stellt diese Reports im Eigentümerportal bereit, bei internationalen Mandaten auch in englischer Sprache.
Wann SEV sinnvoll ist
Eine SEV lohnt sich nicht in jedem Fall. Wer eine Eigentumswohnung selbst bewohnt, braucht keine. Wer in der gleichen Stadt wohnt und nur eine vermietete Wohnung hat, kommt oft mit einem Steuerberater plus zwei Stunden Eigeninitiative pro Monat aus. Sinnvoll wird die SEV in diesen Konstellationen:
- Kapitalanleger ohne Zeit: mehrere vermietete Wohnungen, Hauptberuf außerhalb der Immobilienbranche, hoher Stundensatz im eigenen Beruf. Eigenverwaltung verlöre dann ökonomisch gegenüber einem professionellen Verwalter.
- Auswärtige oder internationale Eigentümer:Wohnsitz im Ausland, in einer anderen Stadt oder regelmäßig unterwegs. Vor-Ort-Termine, Mieterkontakt und Schnittstelle zur WEG sind ohne lokalen Vertreter schwer zu bewältigen.
- Erbengemeinschaften: mehrere Erben mit unterschiedlichen Wohnorten, Bedarf an einem neutralen Verwalter, der die Mietverhältnisse fortführt, bis die Auseinandersetzung erfolgt.
- Mietverwaltung mit Sonderbedarf: komplexe Mietverhältnisse, häufige Mängelmeldungen, fortwährender Kontakt zu Mieter, Versicherung und Handwerkern.
Verto berät vor Vertragsschluss, ob eine SEV im konkreten Fall sinnvoll ist. In Fällen, in denen sich SEV ökonomisch nicht trägt, sagen wir das vor der Mandatsannahme.
Was eine SEV bei Verto kostet
Verto rechnet SEV-Mandate entweder als Pauschalbetrag pro Monat ab oder als Prozentsatz der Nettokaltmiete, je nach Wohnungsgröße und Leistungsumfang. Die typische Spanne liegt zwischen 20 und 35 Euro pro Monat oder 4 bis 8 Prozent der Nettokaltmiete. Der konkrete Preis entsteht im Erstgespräch nach Sichtung von Mietvertrag, Hausgeldabrechnung und Eigentümerwünschen.
Eine ausführliche Übersicht zu Preismodellen, Sonderleistungen und Vergleichsmaßstäben für Hausverwaltungen aller drei Verwaltungsformen finden Sie im Ratgeber unter /ratgeber/hausverwaltung-kosten.
Häufige Fragen zur SEV
Ist SEV dasselbe wie Mietverwaltung?
Nein. SEV (Sondereigentumsverwaltung) bezieht sich auf eine einzelne Eigentumswohnung innerhalb einer WEG, deren Eigentümer den Verwalter direkt beauftragt. Mietverwaltung bezeichnet die Verwaltung ganzer Mietshäuser oder Mehrfamilienhäuser im Auftrag eines einzelnen Eigentümers, der das gesamte Gebäude besitzt. SEV setzt also eine WEG voraus, Mietverwaltung nicht.
Brauche ich SEV, wenn die WEG bereits einen Verwalter hat?
Die WEG-Verwaltung ist gesetzlich vorgeschrieben und betreut ausschließlich das Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Dach, Heizungsanlage, Außenanlagen). Sie kümmert sich nicht um Ihren Mieter, Ihre Mieteinnahmen oder die Nebenkostenabrechnung gegenüber dem Mieter. Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten und nicht selbst die Mieterbetreuung übernehmen wollen, ergänzt eine SEV die WEG-Verwaltung sinnvoll.
Was kostet eine Sondereigentumsverwaltung?
Die Kosten für eine SEV liegen typischerweise zwischen 20 und 35 Euro pro Monat oder bei 4 bis 8 Prozent der Nettokaltmiete. Der konkrete Preis hängt von Wohnungsgröße, Lage, Mieterzahl und Leistungsumfang ab. Eine ausführliche Übersicht zu Preismodellen und Vergleichsmaßstäben finden Sie im Ratgeber unter /ratgeber/hausverwaltung-kosten.
Was passiert mit der SEV, wenn ich die Wohnung verkaufe?
Der SEV-Vertrag besteht zwischen Eigentümer und Verwalter, nicht zwischen WEG und Verwalter. Bei einem Eigentumswechsel endet der Vertrag nicht automatisch, geht aber auch nicht zwingend auf den Käufer über. In der Praxis wird der SEV-Vertrag mit dem Verkauf gekündigt, der Käufer entscheidet selbst, ob er die Wohnung in Eigenregie betreut, vermietet oder einen neuen SEV-Verwalter beauftragt.