Betreut vom Hauptsitz Eschborn

Hausverwaltung Offenbach

Rund 1.900 Offenbacher Wohngebäude gehören laut Zensus einer Eigentümergemeinschaft. Verto übernimmt WEGs und Mietshäuser in der Stadt, vom Mathildenviertel bis Bürgel, betreut vom Hauptsitz in Eschborn und mit mindestens zwei festen Property Managern je Haus.

Objekt besprechenLeistungen in Offenbach am Main
Illustration: Hafenviertel in Offenbach mit Blick über den Main auf die Frankfurter Skyline
rund 1.900Wohngebäude im WEG-EigentumZensus 2022
22,4 %EigentümerquoteZensus 2022
15 %Kappungsgrenze in drei Jahrenseit 2014
1.230 %Hebesatz Grundsteuer B2025 und 2026

Leistungen in Offenbach

Verwaltung in einer Stadt mit viel Altbau.

Fast zwei Drittel der Offenbacher Wohngebäude stammen aus der Zeit vor 1970, knapp ein Drittel von vor 1950. Dazu kommen das Hafenquartier und das geplante Kaiserviertel. Was wir übernehmen, halten wir nach einer Besichtigung im Angebot fest.

WEG-Verwaltung in Offenbach

Nach dem Zensus 2022 gehören in Offenbach 1.893 Wohngebäude einer Eigentümergemeinschaft. Rund ein Drittel aller Wohngebäude der Stadt ist älter als 1950. Bei solchen Häusern legen wir die Erhaltungsrücklage so an, dass sie für größere Arbeiten am Altbau reicht.

Fast ein Drittel der Wohnungen heizt mit Fernwärme der EVO. Nach der Preiserhöhung vom Oktober 2026 passen wir die Vorauszahlungen im Wirtschaftsplan an und prüfen die Abrechnung des Lieferanten jedes Jahr.

Leistungsumfang

Mietverwaltung in Offenbach

Der Offenbacher Mietspiegel ist ein einfacher. Im Erhöhungsverlangen nennen wir deshalb neben dem Tabellenwert bei Bedarf zusätzlich drei Vergleichswohnungen.

Bei Neuvermietung prüfen wir die Mietpreisbremse. Fluglärm berücksichtigt der Mietspiegel bei den Wohnlagen nicht, weil praktisch die ganze Stadt betroffen ist.

Leistungsumfang

Sondereigentumsverwaltung in Offenbach

Für Kapitalanleger mit Wohnungen am Hafen oder in der Innenstadt kümmern wir uns um Mieterwechsel und Abrechnung und halten Kontakt mit dem Verwalter der Gemeinschaft.

Leistungsumfang

Gewerbeimmobilien in Offenbach

Für Büro- und Geschäftshäuser am Kaiserlei und in der Innenstadt übernehmen wir die kaufmännische Verwaltung und die Wartung der Haustechnik.

Leistungsumfang

Zuständiges Büro

Gleich hinter Frankfurt.

Offenbach betreuen wir aus der Mühlstraße 36 in Eschborn, die Versammlungen finden in Offenbach statt. Ein Objekt in Offenbach verwalten wir bereits, es steht auf unserer Referenzseite.

Abrechnung und Technik sind keinem Stadtbüro zugeordnet und arbeiten für alle Objekte. Belege sehen Eigentümer im Portal.

Eschborn
ca. 15 km Luftlinie
Frankfurt
ca. 7 km Luftlinie
Hanau
ca. 12 km Luftlinie

Zwei Büros, zwei Gebiete

Hauptsitz Eschbornzuständig

Mühlstraße 36
65760 Eschborn

Rhein-Main-Gebiet von der Wetterau bis Rheinhessen, an der Bergstraße bis Zwingenberg

Route planen

Büro Mannheim-Käfertal

Weinheimer Straße 62–64
68309 Mannheim

Rhein-Neckar von der Vorderpfalz bis in den Kraichgau, an der Bergstraße bis Bensheim und Heppenheim

Route planen

Verantwortung hat ein Gesicht

Technik und Buchhaltung. Im eigenen Haus.

Ihre Verwalter arbeiten direkt mit unseren Fachabteilungen zusammen, die für alle Standorte zuständig sind. Für die Technik des Gebäudes und für seine Zahlen gibt es eigene Verantwortliche.

Offene Stellen
Benjamin Böcker

Leiter technische Objektbetreuung, alle Standorte

Benjamin Böcker

Über 20 Jahre Immobilien- und Facility-Management. Zuvor verantwortlich für den Betrieb der EZB-Hochhäuser in Frankfurt.

Ralf Hennig

Leiter Immobilienbuchhaltung, alle Standorte

Ralf Hennig

Über 30 Jahre Immobilienbuchhaltung. Verantwortet Jahresabrechnungen, Wirtschaftspläne und Betriebskosten.

Referenz in Offenbach am Main

Ein Objekt, das wir in Offenbach am Main betreuen.

Auf der Referenzseite beschreiben wir die Aufgaben am Objekt und die Abstimmung mit den Behörden.

WEG-Verwaltung

82Wohneinheiten

01 / Offenbach am Main

82 Einheiten in Offenbach: Strangsanierung

WEG-Verwaltung und eine Strangsanierung im niedrigen einstelligen Millionenbereich.

Mandat ansehen

Stadtteile

Vom Mathildenviertel bis Rumpenheim.

Die Einwohnerzahlen stammen aus dem Melderegister zum 31.12.2025, gegliedert nach statistischen Bezirken. Für vier Stadtteile haben wir eigene Seiten.

Innenstadt und Mathildenviertel

Gründerzeit am Innenstadtrand

Das Mathildenviertel wurde 2010 als Stadtteil für die östliche Innenstadt benannt und gilt als typisches Gründerzeitquartier. Für die Innenstadt hat die Stadt eine eigene Vorkaufsrechtssatzung und eine Werbeanlagen- und Gestaltungssatzung.

Hausverwaltung Innenstadt und Mathildenviertel

Bürgel

10.713 Einwohner · seit 1908 Stadtteil

Bürgel liegt im Mainbogen gegenüber Fechenheim. Die Häuser des alten Ortskerns stammen meist aus dem späten 17. Jahrhundert, Fachwerk prägt das Bild. Für Bürgel-Ost begann 2004 die Umlegung.

Hausverwaltung Bürgel

Rumpenheim

5.128 Einwohner · Schloss mit Eigentumswohnungen

Schloss Rumpenheim wurde 1943 schwer beschädigt, seine Seitenflügel wurden in den 1980er Jahren zu Wohnungen umgebaut. Der Deichabschnitt am Main wurde im November 2024 fertig saniert.

Hausverwaltung Rumpenheim

Bieber

17.779 Einwohner · größter Bezirk

Bieber wurde 1938 eingemeindet und hat einen historischen Ortskern mit Fachwerk. Bieber-Waldhof wurde ab 1967 für Gewerbe und Wohnen entwickelt, in Bieber-West stehen Ein- und Mehrfamilienhäuser und moderate Wohnhochhäuser.

Hausverwaltung Bieber

Hafen

Neues Quartier am Main

Am früheren Hafen entstanden Hafenplatz, Hafeninsel und Hafencampus. Auf der Hafeninsel stehen unter anderem die Mainzeile mit 178 Mietwohnungen und Hafengold mit 153 Eigentumswohnungen in Stadtvillen.

Kaiserlei

Kaiserviertel in Planung

Auf dem früheren KWU-Areal plant die ABG das Kaiserviertel mit 1.179 Wohneinheiten, darunter ein gefördertes Studentenwohnheim. Bezugsfertig sein soll es voraussichtlich ab 2029.

Mietrecht in Offenbach am Main

Was in Offenbach für Vermieter und Gemeinschaften gilt.

Offenbach ist eine Mieterstadt. Nach dem Zensus 2022 wohnen nur in 22,4 Prozent der Wohnungen die Eigentümer selbst. Die Stadt steht seit Jahren in der hessischen Mieterschutzverordnung.

Mietpreisbremse und Kappungsgrenze

gilt

Bis zum 25.11.2026 darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Bestandsmieten dürfen in drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen, diese Grenze gilt in Offenbach seit dem 08.10.2014. Wird eine vermietete Wohnung nach der Umwandlung verkauft, kann der Erwerber dem Mieter laut Mietspiegel der Stadt acht Jahre lang nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. Das Amtsgericht Frankfurt hat die Verlängerung von 2025 am 10.06.2026 in einem Einzelfall für unwirksam gehalten, das Urteil ist nicht rechtskräftig.

Quelle: Stadt Offenbach, Mietspiegel 2026

Nachfolgeverordnung

Entwurf

Im Entwurf vom 24.09.2026 bleibt Offenbach enthalten. Die Sperrfrist nach Umwandlung soll dann sechs Jahre betragen. Der Beschluss wird für Mitte November erwartet.

Quelle: hessenschau, 24.09.2026

Mietspiegel 2026

gilt

Seit dem 01.01.2026 gilt ein einfacher Mietspiegel von Mieterbund, Haus & Grund und Magistrat. Er beruht auf 3.829 Mietwerten zum Stichtag 30.06.2025. Die Tabellenwerte reichen von 4,40 bis 14,05 Euro je Quadratmeter, einen Gesamtdurchschnitt nennt er nicht.

Quelle: Stadt Offenbach, Mietspiegel 2026, Dokumentation

Grundsteuer

gilt

Seit 2025 liegt der Hebesatz der Grundsteuer B bei 1.230 Prozent, vorher waren es 895 Prozent. Das Land hatte 1.201 Prozent empfohlen. Die Stadt hält ihren Satz trotzdem für aufkommensneutral, weil sie mit neueren Daten gerechnet hat, und hat zugesagt, die Einnahmen 2025 und 2026 nicht zu erhöhen.

Quelle: Stadt Offenbach, Grundsteuer-Hebesatz

Vorkaufsrechte der Stadt

gilt

Offenbach hat eine allgemeine Vorkaufsrechtssatzung sowie eigene Satzungen für die Innenstadt und für Bieber Waldhof West. Beim Verkauf eines Grundstücks in diesen Gebieten kann die Stadt in den Kaufvertrag eintreten. Für den Verkauf einer Eigentumswohnung gilt das nicht.

Quelle: Stadt Offenbach, Stadtrecht

Gericht für WEG-Streitigkeiten

Hinweis

Klagen aus Eigentümergemeinschaften verhandelt das Amtsgericht Offenbach in der Kaiserstraße. Über Berufungen entscheidet das Landgericht Frankfurt am Main. Andere Zivilsachen aus Offenbach gehen an das Landgericht Darmstadt.

Quelle: § 72 Gerichtsverfassungsgesetz

Stand: 21. Oktober 2026. Wir aktualisieren die Angaben, sobald sich eine Verordnung ändert.

Wärme

Fernwärme seit 1968, Umbau bis 2045.

Das Offenbacher Fernwärmenetz besteht seit 1968. Nach dem Wärmeplan, den die Stadtverordneten am 25.06.2026 beschlossen haben, soll es bis 2045 rund 60 Prozent des Wärmebedarfs decken, vor allem mit Abwärme aus der Abfallbehandlung und aus Rechenzentren. Eine Satzung mit Anschlusszwang haben wir nicht gefunden.

Die EVO investiert rund 200 Millionen Euro in neue Wärmeerzeugung und begründet damit ihre Preiserhöhung. Für Gemeinschaften mit Fernwärme heißt das höhere Vorauszahlungen.

Fluglärm

Eine Stadt fast vollständig in der Schutzzone.

Nach Angaben der Stadt liegen 80 Prozent von Offenbach in der Tagschutzzone 2 und 40 Prozent in der Nachtschutzzone des Frankfurter Flughafens. Teile des Lauterborn liegen in der Tagschutzzone 1, dort gelten Bauverbote für lärmsensible Einrichtungen.

Anträge auf Zuschüsse für baulichen Schallschutz waren nur bis Oktober 2021 möglich. Bei neuen Fenstern prüfen wir deshalb, welche Schalldämmung das Haus braucht, und planen sie in die Sanierung ein.

Hochwasser

Der Maindeich wird erneuert.

Ein Gutachten kam zu dem Ergebnis, dass der Offenbacher Maindeich nicht ausreichend vor einem 200-jährlichen Hochwasser schützt. Die Stadt saniert ihre Abschnitte seit 2023. Der Abschnitt in Rumpenheim ist seit November 2024 fertig, der in der Innenstadt folgt ab 2026 als letzter.

Die Stadt hat eine Starkregengefahrenkarte mit Überflutungstiefen und den Überschwemmungsgebieten von Main und Bieber veröffentlicht. Wir sehen bei jedem übernommenen Haus nach, wie es dort eingestuft ist.

Verwalterwechsel

Den Verwalter in Offenbach wechseln.

Eine Offenbacher Gemeinschaft kann ihren Verwalter mit einfacher Mehrheit abberufen, der Vertrag läuft dann noch höchstens sechs Monate. Klagen gegen den Beschluss gehen an das Amtsgericht in der Kaiserstraße.

  1. 01

    Besichtigung

    Wir sehen uns das Haus an, bei Fernwärme auch den Wärmeliefervertrag und die letzte Abrechnung der EVO.

  2. 02

    Beschluss

    Wir entwerfen mit dem Beirat die Beschlüsse und schicken das Angebot mit der Einladung an alle Eigentümer.

  3. 03

    Übergabe

    Wir übernehmen Akten und Konten und prüfen, welche Vorkaufsrechts- oder Gestaltungssatzung für das Grundstück gilt.

  4. 04

    Beginn

    Zum Start erhalten alle Eigentümer die Kontakte ihrer beiden Property Manager und den Portalzugang.

Fragen aus Offenbach am Main

Was Eigentümer in Offenbach fragen.

Ist der Offenbacher Mietspiegel 2026 qualifiziert?

Nein. Er bezeichnet sich selbst als einfachen Mietspiegel nach § 558c BGB. Er beruht auf 3.829 Mietwerten und gilt, bis ein neuer veröffentlicht wird.

Wie bekomme ich heraus, welche Hausverwaltung in Offenbach zuständig ist?

Mieter finden den Verwalter im Mietvertrag oder auf der Nebenkostenabrechnung, Eigentümer im Protokoll der letzten Versammlung. Oft hängen die Kontaktdaten auch im Hausflur aus.

Warum ist die Fernwärme in Offenbach 2026 teurer geworden?

Die EVO hat die Fernwärmepreise zum Oktober 2026 um durchschnittlich 26 Prozent erhöht und begründet das mit Investitionen in die neue Wärmeerzeugung. In den Jahren davor waren die Preise gesunken.

Warum liegt der Offenbacher Hebesatz über der Empfehlung des Landes?

Das Land rechnete mit Daten von 2022 und kam auf 1.201 Prozent. Die Stadt hat mit Daten vom Januar 2025 gerechnet und 1.230 Prozent festgelegt, nach ihren Angaben nimmt sie damit nicht mehr ein als vorher. Bis 2024 lag der Satz bei 895 Prozent.

Bleibt Offenbach in der hessischen Mieterschutzverordnung?

Voraussichtlich ja. Offenbach gehört seit 2014 zu den Gebieten mit abgesenkter Kappungsgrenze und steht auch im Entwurf vom September 2026. Mietpreisbremse und Kappungsgrenze von 15 Prozent würden damit weiter gelten. Ein Urteil des Amtsgerichts Frankfurt hält die Verlängerung von 2025 für unwirksam, es ist aber nicht rechtskräftig.

Kann ich in Offenbach noch Zuschüsse für Schallschutzfenster bekommen?

Über das Schallschutzprogramm des Flughafens nicht mehr. Die Anträge beim Regierungspräsidium Darmstadt waren nur bis zum 12.10.2021 möglich.

Der nächste Schritt

Sprechen wir über Ihr Objekt.

Sagen Sie uns, wo Ihre Immobilie liegt und welche Betreuung Sie suchen. Wir besprechen den Leistungsumfang und die nächsten Schritte mit Ihnen.

Verwaltung anfragen+49 171 4866081Mo–Fr, 9–18 Uhr
Quellen12 Quellen · fachlich geprüft von Verto GmbH, Hauptsitz Eschborn, Stand 21.10.2026
  1. Stadt Offenbach, Einwohner nach statistischen Bezirken 2025
  2. Stadt Offenbach, Zensus 2022 Gebäude und Wohnungen
  3. Stadt Offenbach, Mietspiegel 2026
  4. hessenschau, Mietpreisbremse in Hessen (24.09.2026)
  5. Stadt Offenbach, Grundsteuer-Hebesatz
  6. Stadt Offenbach, Kommunale Wärmeplanung
  7. EVO, Notwendige Investitionen lassen Preise steigen
  8. Stadt Offenbach, Sanierung Maindamm
  9. Stadt Offenbach, Starkregen
  10. Stadt Offenbach, Hafen
  11. Stadt Offenbach, Stadtrecht
  12. LTO, Amtsgericht Offenbach