Methodik & Quellen
Wie wir Hausgeld-Perzentile berechnen
Vollständige Offenlegung der Datenquellen, Bucket-Logik und Berechnungs formeln. Stand: 2026-05-14. Alle Quellen sind verlinkt — Re-Verifizierung ist jederzeit möglich.
Berechnungslogik
Hausgeld €/m²/Monat = Verwaltung + Rücklage + Betriebskosten + Heizung
Pro Komponente: P25, Median, P75 — separat ermittelt aus den jeweiligen Primärquellen, dann aufsummiert.
Verwaltung = Lookup(Einheitenbucket) + Großstadtaufschlag, dividiert durch User-Wohnfläche
Rücklage = Lookup(Baujahrbucket) + Aufzug-Aufschlag
Betriebskosten = Region-Median + Aufzug-Aufschlag + Großstadt-Aufschlag + (Premium-Aufschlag)
Heizung = Energieträger-Median × Baujahr-Effizienz-Faktor
Datenquellen (Primärquellen)
Betriebskosten
- Deutscher Mieterbund — Betriebskostenspiegel 2024 (bundesweit, 2,67 €/m² Median)
- DMB Bayern Betriebskostenspiegel 2024 (n ~1,7 Mio m²)
- DMB NRW Betriebskostenspiegel 2024
- Senat Berlin Betriebskostenübersicht 2024 (n ~1.700 Gebäude)
- DMB Hessen Betriebskostenspiegel
- IW Köln — Wohnnebenkosten in Deutschland 2023 (n ~1,9 Mio Inserate)
Verwaltervergütung
Erhaltungsrücklage
- II. Berechnungsverordnung (Sozialer Wohnungsbau, Höchstwerte 7,10/9,00/11,50 €/m²/J)
- ImmoWertV Anlage 3 (amtliche Modellansätze Instandhaltung 13,80 €/m²/J)
- IVD Bewirtschaftungskosten 2024
Heizung
- Heizspiegel 2025 (co2online) (n > 90.000 Gebäude)
- co2online Pressemitteilung 2025
Betriebskosten pro Bundesland (€/m²/Monat ohne Heizung)
| Bundesland | P25 | Median | P75 | Quelle |
|---|---|---|---|---|
| Bayern | 1,40 | 1,60 | 2,00 | DMB Bayern Betriebskostenspiegel 2024 |
| Nordrhein-Westfalen | 1,30 | 1,55 | 1,95 | DMB NRW Betriebskostenspiegel 2024 |
| Berlin | 1,65 | 1,93 | 2,30 | Senat Berlin Betriebskostenuebersicht 2024 (n~1.700 Gebaeude) |
| Hessen | 1,40 | 1,65 | 2,05 | DMB Hessen + Wiesbaden-Erhebung 2026 (nebenkostenpro) |
| Hamburg | 1,55 | 1,75 | 2,10 | IW Köln Wohnnebenkosten 2023 + DMB-Konsens |
| Bremen | 1,50 | 1,75 | 2,10 | IW Köln 2023 |
| Baden-Württemberg | 1,30 | 1,55 | 1,95 | Aggregat aus nebenkosten-assistent + DMB-Konsens |
| Rheinland-Pfalz | 1,20 | 1,45 | 1,80 | DMB-Aggregat |
| Saarland | 1,15 | 1,40 | 1,75 | DMB-Aggregat |
| Schleswig-Holstein | 1,25 | 1,50 | 1,85 | DMB-Aggregat |
| Niedersachsen | 1,10 | 1,35 | 1,70 | DMB Niedersachsen |
| Brandenburg | 1,10 | 1,35 | 1,70 | DMB-Aggregat Ost |
| Mecklenburg-Vorpommern | 1,00 | 1,25 | 1,60 | DMB-Aggregat Ost |
| Sachsen | 1,05 | 1,30 | 1,65 | DMB-Aggregat Ost |
| Sachsen-Anhalt | 1,00 | 1,25 | 1,60 | DMB-Aggregat Ost |
| Thüringen | 1,00 | 1,25 | 1,60 | DMB-Aggregat Ost |
Verwaltervergütung nach Objektgröße (€/Einheit/Monat brutto)
Quelle: CRES-Verwalterentgeltstudie 2024/25 (Haus & Grund/IVD/DIA) + VDIV-Branchenbarometer 2025. Großstadt-Aufschlag: +5 €/Einheit.
| Einheiten | P25 | Median | P75 |
|---|---|---|---|
| 2 – 9 Einheiten | 35 € | 45 € | 55 € |
| 10 – 20 Einheiten | 28 € | 33 € | 40 € |
| 21 – 50 Einheiten | 25 € | 29 € | 33 € |
| 51 – 100 Einheiten | 22 € | 26 € | 30 € |
| über 100 Einheiten | 20 € | 24 € | 28 € |
Erhaltungsrücklage nach Baujahr (€/m²/Monat)
Basis: II. Berechnungsverordnung (Höchstwerte für sozialen Wohnungsbau) + Marktkonsens für freifinanzierten Wohnraum. Mit Aufzug: +0,08 €/m²/Monat.
| Baujahr | P25 | Median | P75 |
|---|---|---|---|
| Neubau (ab 2010) | 0,50 | 0,65 | 0,85 |
| 1990 – 2009 | 0,55 | 0,75 | 1,00 |
| 1970 – 1989 | 0,70 | 0,90 | 1,20 |
| 1949 – 1969 | 0,85 | 1,05 | 1,40 |
| Vorkrieg (bis 1948) | 1,00 | 1,25 | 1,65 |
Heizung nach Energieträger (€/m²/Monat)
Heizspiegel 2025 (co2online, n > 90.000 Gebäude, Abrechnungsjahr 2024). Multipliziert mit Baujahr-Effizienzfaktor: Vorkrieg 1,50x · 50er-60er 1,35x · 70er-80er 1,15x · 90er-00er 1,00x · Neubau 0,70x.
| Energieträger | P25 | Median | P75 |
|---|---|---|---|
| Gas | 1,00 | 1,23 | 1,55 |
| Heizöl | 1,00 | 1,23 | 1,55 |
| Fernwärme | 1,20 | 1,46 | 1,80 |
| Wärmepumpe | 0,60 | 0,81 | 1,05 |
| Pellets / Holz | 0,50 | 0,63 | 0,85 |
| unbekannt / Mix | 0,90 | 1,20 | 1,55 |
Grenzen der Methodik
Aggregat-Daten ≠ Einzelfall: Die Perzentile bilden den bundesweiten / landesweiten Markt ab. Ihr konkretes Objekt kann systematisch abweichen — etwa bei besonderem Sanierungsstau, Premium- Ausstattung oder ungewöhnlicher Wohnungsstruktur.
Komponenten-Korrelation: Die Summe der Komponenten- Perzentile (P25 / Median / P75) ist eine konservative Schätzung — strikt statistisch sind die Komponenten teilweise korreliert (z. B. alter Baubestand → höhere Heizung UND höhere Rücklage), wodurch die Spannweite in der Realität etwas enger oder weiter sein kann.
Stadt-Granularität: Wir nutzen Bundesland-Median plus Großstadt-Aufschlag. Eine direkte Frankfurt-Stadtteil-Erhebung existiert in keiner öffentlichen Quelle.
Premium-Aufschlag: Die +0,60-2,00 €/m² für Premium- Ausstattung (Concierge, Pool, Tiefgarage) sind Marktschätzung — keine statistisch belegte Verteilung.
Datenpflege
Wir überprüfen die Datenbasis quartalsweise. Sobald der DMB einen neuen Betriebskostenspiegel veröffentlicht (jährlich im Dezember), das VDIV sein Branchenbarometer aktualisiert (typisch im Frühjahr), oder co2online einen neuen Heizspiegel publiziert (jährlich Q3), arbeiten wir die neuen Werte ein.
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