Hausgeld-Rechner – ist Ihr Hausgeld zu hoch?

Hausgeld ist der monatliche Betrag, den WEG-Eigentümer an die Eigentümergemeinschaft zahlen. Es setzt sich aus vier Hauptblöcken zusammen: (1) Verwaltungskosten der WEG-Verwaltung (typisch 22-48 €/Einheit/Monat), (2) Erhaltungsrücklage für künftige Instandhaltungen (0,80-1,20 €/m²/Monat), (3) umlagefähige Betriebskosten ohne Heizung (Hausmeister, Versicherung, Wasser, Müll etc.; Bundesschnitt 1,35-1,80 €/m²/Monat), (4) Heizung und Warmwasser (je nach Energieträger 0,63-1,46 €/m²/Monat). In Summe bewegt sich Hausgeld typisch zwischen 3,00 und 4,50 €/m²/Monat.

Der bundesweite Median für Bestandsimmobilien liegt bei etwa 3,50 €/m²/Monat (Quelle: aggregiert aus DMB-Betriebskostenspiegel 2024, VDIV-Branchenbarometer 2025, Heizspiegel 2025). Die Spannweite reicht von 2,50 €/m² bei einfachen Bestandsbauten ohne Aufzug bis zu 6,00 €/m² bei Premium-Neubauten mit Aufzug, Tiefgarage und Concierge-Service. Unser Rechner zeigt die exakte Marktbreite (P25/Median/P75) für Ihre konkrete Konstellation aus Stadt, Baujahr, Einheiten und Heizung.

Liegt Ihr Hausgeld im oberen Marktviertel (über P75) oder gar über dem 90. Perzentil, ist das ein Hinweis auf erhöhte Verwaltergebühren oder höhere Bewirtschaftungskosten als marktüblich. Zentrale Prüfschritte: (1) Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung anfordern und Posten einzeln gegen den DMB-Betriebskostenspiegel halten, (2) Verwaltervergütung gegen CRES-Studie 2024/25 prüfen (Spanne 27-48 €/Einheit), (3) Rücklage gegen II.-BV-Staffel prüfen (7,10-11,50 €/m²/Jahr je nach Baujahr). Bei systematischen Auffälligkeiten lohnt sich ein Verwaltervergleich.

Die II. Berechnungsverordnung definiert Höchstwerte für sozialen Wohnungsbau: 7,10 €/m²/Jahr bei Gebäuden unter 22 Jahren, 9,00 €/m²/Jahr bei 22-32 Jahren, 11,50 €/m²/Jahr darüber. Mit Aufzug jeweils +1,00 €/m²/Jahr. Marktüblich für freifinanzierten Wohnraum sind 0,80-1,20 €/m²/Monat (= 9,60-14,40 €/m²/Jahr). Bei stark sanierungsbedürftigen Altbauten oder anstehenden Energie-Modernisierungen kann eine höhere Rücklage von 1,50 €/m²/Monat sinnvoll sein. Eine unterfinanzierte Rücklage führt mittelfristig zu Sonderumlagen.

Aus der aktuellen CRES-Verwalterentgeltstudie 2024/25 (Haus & Grund / IVD / DIA): Neuverträge bundesweit 27,37 – 41,65 €/Einheit/Monat, kleine WEGs unter 10 Einheiten bis 48 €/Einheit, große WEGs ab 100 Einheiten ab 20 €/Einheit. In Großstädten wie Frankfurt, München, Berlin liegt die Spanne bei 35-45 €/Einheit. Das VDIV-Branchenbarometer 2025 zeigt zudem starke Preissteigerungen 2024 (+12,6 %) — viele Bestandsverträge wurden angepasst. Unter 20 €/Einheit ist für seriöse Verwaltung kaum kostendeckend.

Aus dem Heizspiegel 2025 (n=90.000 Gebäude, Abrechnungsjahr 2024) für Mehrfamilienhäuser: Erdgas und Heizöl je ca. 14,70 €/m²/Jahr (= 1,23 €/m²/Monat), Fernwärme 17,50 €/m²/Jahr, Wärmepumpe 9,70 €/m²/Jahr, Pellets 7,50 €/m²/Jahr. Vorkriegs-Altbauten verursachen typisch 50-70 % höhere Heizkosten als Neubauten ab 2002. Bei sehr alten Gebäuden mit fossilem Heizungssystem ist eine Modernisierung der größte Hebel zur Hausgeld-Senkung.

ZUM Hausgeld zählen: alle Kosten des Gemeinschaftseigentums (Verwaltung, Rücklage, gemeinsame Versicherung, Hausmeister, Müll, gemeinsame Heizungsanlage etc.). NICHT zum Hausgeld zählen: Sondereigentumskosten (Strom Ihrer Wohnung, eigene Hausratversicherung, kleine Reparaturen in der Wohnung selbst). Bei vermieteten Eigentumswohnungen sind nur die nach BetrKV umlagefähigen Posten an den Mieter weiterzugeben — Verwaltungs- und Rücklageanteil trägt der Eigentümer.

Nach Miteigentumsanteilen (MEA), die in der Teilungserklärung festgelegt sind — meist proportional zur Wohnungsgröße. Abweichende Verteilungsschlüssel (z. B. nach Verbrauch oder Personenzahl) können in der Eigentümerversammlung beschlossen werden, sofern die Teilungserklärung das nicht ausschließt. Heizkosten werden nach Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abgerechnet (50-70 % nach Verbrauch, Rest nach Fläche).

Erste Schritte: (1) Wirtschaftsplan vom Verwalter anfordern und mit Vorjahren vergleichen, (2) Jahresabrechnung Position für Position gegen den DMB-Betriebskostenspiegel halten, (3) Beirat einbeziehen — er hat ein Prüfungsrecht. Bei Verdacht auf überhöhte Verwaltergebühren: alternative Angebote einholen (mindestens 3). Bei strukturell hohen Kosten (Aufzug, alte Heizung): Modernisierungsoptionen prüfen. Bei akutem Streit: Mietrechtsschutz oder Fachanwalt für WEG-Recht einbeziehen.

Nein. Der Rechner liefert einen Orientierungswert auf Basis öffentlicher Aggregat-Statistiken (Mieterbund-Betriebskostenspiegel, VDIV/CRES-Verwalterhonorare, Heizspiegel, II. Berechnungsverordnung, ImmoWertV). Er ersetzt keine individuelle Prüfung Ihres Wirtschaftsplans und keine Rechtsberatung. Für rechtsverbindliche Aussagen wenden Sie sich an Ihren WEG-Verwalter, einen Sachverständigen oder einen Fachanwalt für WEG-Recht.