Welche Versicherungen ein Hausverwalter braucht

Vermögensschaden-Haftpflicht, Berufshaftpflicht und gesetzliche Mindestdeckungen.

Hausverwalter arbeiten mit fremdem Geld und treffen Entscheidungen, deren Folgen schnell sechsstellig werden. Eine fehlerhafte Abrechnung, eine versäumte Frist oder eine unterlassene Versicherungsmeldung kann eine Eigentümer­ gemeinschaft viel kosten. Welche Hausverwalter-Versicherung pflichtbasiert ist, welche freiwillig sinnvoll ist und worauf Eigentümer im Vertrag achten sollten – kompakt erklärt.

Inhalt

Vermögensschaden-Haftpflicht: die zentrale Police

Die Vermögensschaden-Haftpflicht ist die wichtigste Hausverwalter-Versicherung. Sie deckt reine Vermögensschäden ab, also Schäden, bei denen weder Personen verletzt noch Sachen beschädigt werden, die aber finanzielle Folgen haben.

Typische Schadensfälle aus dem Verwalter-Alltag:

  • Fehler in der Jahresabrechnung führen zu falschen Hausgeldforderungen, die später korrigiert werden müssen.
  • Versäumte Meldefristen gegenüber Versicherern führen zu Leistungskürzungen bei Schadensfällen.
  • Fehlerhafte Beschlussvorlagen führen zu unwirksamen Beschlüssen mit Folgekosten.
  • Übersehene Wartungsverträge führen zu Funktionsausfällen technischer Anlagen.
  • Falsche Auszahlungen aus dem Hausgeldkonto an Dritte.

In der Praxis werden in vielen Fällen Versicherungssummen von 500.000 bis 2.000.000 Euro je Versicherungsfall vereinbart, je nach Größe des verwalteten Bestands. Wer Mandate über mehrere Hundert Einheiten betreut, sollte branchenüblich höhere Summen abschließen.

Berufshaftpflicht: Abgrenzung zur Vermögensschaden-Haftpflicht

Eine Berufshaftpflicht (auch: Betriebshaftpflicht) deckt Personen- und Sachschäden ab, die im Rahmen der beruflichen Tätigkeit Dritten entstehen. Beispiele: ein Mitarbeiter stürzt während einer Objektbegehung und beschädigt eine Wohnungstür, ein Wassereinbruch im Verwaltungsbüro beeinträchtigt benachbarte Mietflächen.

Die Berufshaftpflicht greift nicht bei reinen Vermögensschäden. Wer eine fehlerhafte Abrechnung erstellt, bekommt aus der Berufshaftpflicht keine Deckung – das ist die Domäne der Vermögensschaden-Haftpflicht. In der Praxis führen seriöse Verwalter beide Policen.

Eigentümergemeinschaften, die einen Verwalter prüfen, sollten beide Nachweise einsehen oder zumindest deren Existenz und Versicherungssumme dokumentiert bekommen.

Gesetzliche Pflicht-Versicherung für WEG-Verwalter

Seit dem 1. August 2018 ist die Verwaltung von Wohnungseigentum nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO erlaubnispflichtig. Wer gewerblich als Immobilienverwalter tätig wird, braucht eine behördliche Erlaubnis und muss eine Berufshaftpflicht abschließen, die auch reine Vermögensschäden umfasst (§ 15 Abs. 1 MaBV).

Die in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) genannte Mindestversicherungssumme beträgt 500.000 Euro je Versicherungsfall und 1.000.000 Euro für alle Versicherungsfälle eines Versicherungsjahres. Diese Werte sind als Untergrenze zu verstehen, in der Praxis werden höhere Summen abgeschlossen.

Zusätzlich besteht seit dem 1. Dezember 2023 eine Zertifizierungspflicht für gewerbsmäßige WEG-Verwalter nach § 26a WEG. Sie steht neben der Versicherungspflicht und ersetzt sie nicht. Beide Anforderungen müssen erfüllt sein. Eine Vertiefung zur Zertifizierungspflicht findet sich im Blog-Beitrag zur §26a-Zertifizierung.

Hinweis: Diese Darstellung ist allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung. Konkrete Versicherungspflichten und empfohlene Deckungssummen sollten mit einem auf Immobilienwirtschaft spezialisierten Versicherungsmakler geklärt werden.

Was Eigentümer im Vertrag prüfen sollten

Bevor eine Eigentümergemeinschaft einen neuen Verwalter bestellt, sollten Beirat und Eigentümer die folgenden Punkte zur Hausverwalter-Versicherung schriftlich klären:

  • Versicherungssumme: passt sie zur Größenordnung des verwalteten Bestands?
  • Selbstbehalt: wer trägt im Schadensfall den Eigenanteil – Verwalter oder WEG?
  • Geltungsbereich: gilt die Police für alle Tätigkeiten oder nur für definierte Leistungen?
  • Nachweis-Pflicht: wird die Police-Bestätigung jährlich automatisch übersandt?
  • Versicherungsdauer: läuft die Police nahtlos über die Vertragslaufzeit hinaus mit Nachhaftung?
  • Rückwirkung: deckt die Police auch Fehler aus früheren Versicherungsperioden ab?
  • Berufshaftpflicht zusätzlich: existiert sie und in welcher Höhe?

Roter Strich:

Wenn ein Verwalter den Versicherungsnachweis nicht binnen weniger Tage liefert oder die Versicherungssumme auf Nachfrage offenlässt, ist das ein objektives Ausschlusskriterium. Seriöse Anbieter haben diese Unterlagen griffbereit.

Häufige Fragen

Muss ein WEG-Verwalter eine Versicherung haben?

Eine pauschale gesetzliche Pflicht zum Abschluss einer Vermögensschaden-Haftpflicht für WEG-Verwalter existiert nicht. Wer jedoch als gewerbsmäßiger Immobilienverwalter im Sinne des § 34c GewO tätig ist, unterliegt seit August 2018 der Pflicht aus § 15 MaBV: branchenüblicher Versicherungsschutz mit dokumentierter Police. In der Praxis verlangen Eigentümergemeinschaften den Versicherungsnachweis ohnehin vor Vertragsabschluss.

Wie hoch sollte die Vermögensschaden-Haftpflicht sein?

§ 15 MaBV in Verbindung mit § 5 MaBV nennt eine Mindestversicherungssumme von 500.000 Euro je Versicherungsfall und 1.000.000 Euro pro Versicherungsjahr. In der Praxis wählen seriöse Verwalter höhere Deckungssummen, weil Bauschäden oder fehlerhafte Sonderumlagen-Berechnungen schnell siebenstellig werden können. Lassen Sie sich die konkrete Police vorlegen, prüfen Sie Versicherungssumme, Selbstbehalt und Geltungsbereich.

Reicht eine Berufshaftpflicht aus?

Eine reine Berufshaftpflicht deckt typischerweise Personen- und Sachschäden ab, nicht aber reine Vermögensschäden. Bei Hausverwaltern entstehen die meisten Haftungsfälle aus Vermögensschäden: fehlerhafte Abrechnungen, versäumte Fristen, Fehlbuchungen. Eine Vermögensschaden-Haftpflicht ist daher die zentrale Police, eine Berufshaftpflicht ergänzend sinnvoll.