Das Wichtigste auf einen Blick
Die WEG-Reform 2020 hat mit § 26a des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) erstmals einen verbindlichen Sachkundenachweis für Wohnimmobilienverwalter geschaffen: den zertifizierten Verwalter. Seit dem 1. Dezember 2023 gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zur ordnungsmäßigen Verwaltung im Sinne des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG. Damit kann jeder einzelne Wohnungseigentümer verlangen, dass die Gemeinschaft einen entsprechend qualifizierten Verwalter bestellt.
Die Zertifizierung erfolgt durch eine Prüfung vor einer Industrie- und Handelskammer (IHK). Bestimmte Berufsgruppen – darunter Volljuristen, Immobilienkaufleute und Personen mit immobilienwirtschaftlichem Hochschulabschluss – sind der Prüfung gleichgestellt.
Dieser Beitrag fasst die Rechtsgrundlagen, das Prüfungsverfahren, die Gleichstellungsregelungen und die praktische Bedeutung für Wohnungseigentümergemeinschaften und Verwaltungsunternehmen zusammen.
> Verto ist zertifiziert: Unsere WEG-Verwaltung erfüllt selbstverständlich alle Anforderungen des § 26a WEG. Wir sind IHK-geprüft und nach § 26a WEG zertifiziert.
1. Historischer Hintergrund: Warum der Gesetzgeber gehandelt hat
Die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften in Deutschland erforderte bis 2020 keinen formalen Sachkundenachweis. Der Zugang zum Verwalterberuf war lediglich an eine gewerberechtliche Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 der Gewerbeordnung (GewO) geknüpft. Eine abgeschlossene Berufsausbildung oder ein Studium war weder Voraussetzung für die Gewerbeerlaubnis noch für die Bestellung zum WEG-Verwalter.
Im internationalen Vergleich stellte dies eine Besonderheit dar. In Österreich etwa schreibt die Gewerbeordnung strenge Qualifikationsanforderungen für Immobilienverwalter vor, einschließlich Ausbildungsnachweisen und Berufserfahrung.
Die Branchenverbände – insbesondere der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV, seit 2022 als Verband der Immobilienverwalter Deutschland, VDIV) – forderten über Jahre die Einführung eines verpflichtenden Sachkundenachweises. Die zunehmende Komplexität des WEG-Rechts, wachsende technische Anforderungen an die Gebäudeverwaltung und der Schutz der rund 10 Millionen Wohnungseigentümer in Deutschland machten eine Mindestqualifikation aus Verbandssicht unabdingbar.
Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) vom 16. Oktober 2020 (BGBl. I S. 2187) entschied sich der Gesetzgeber für einen Mittelweg: Statt eines allgemeinen gewerberechtlichen Sachkundenachweises führte er den zertifizierten Verwalter als wohnungseigentumsrechtliches Qualitätsmerkmal ein. Der Berufszugang als solcher blieb unverändert.
2. Rechtsgrundlagen im Überblick
Die Regelung des zertifizierten Verwalters stützt sich auf drei zentrale Normen:
| Vorschrift | Regelungsgegenstand |
|---|---|
| § 26a WEG | Definition des zertifizierten Verwalters; Ermächtigung zum Erlass einer Prüfungsverordnung |
| § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG | Anspruch der Wohnungseigentümer auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters als Teil der ordnungsmäßigen Verwaltung |
| ZertVerwV | Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung vom 2. Dezember 2021 (BGBl. I S. 5182) – regelt Prüfungsverfahren, Gleichstellung und Voraussetzungen für juristische Personen |
Ergänzend gelten die Übergangsregelungen in § 48 Abs. 4 WEG.
§ 26a WEG im Wortlaut (Absatz 1)
> *Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.*
Das Bundesministerium der Justiz wurde in Absatz 2 ermächtigt, durch Rechtsverordnung nähere Bestimmungen über die Prüfung zu erlassen.
3. Zeitlicher Ablauf: Vom Gesetz zur Praxis
Die Einführung des zertifizierten Verwalters erfolgte in mehreren Stufen:
| Datum | Ereignis |
|---|---|
| 16.10.2020 | Verabschiedung des WEMoG; § 26a WEG tritt am 1.12.2020 in Kraft |
| 02.12.2021 | Erlass der ZertVerwV durch das BMJV |
| 16.12.2021 | Veröffentlichung der ZertVerwV im Bundesgesetzblatt (BGBl. I S. 5182) |
| 17.12.2021 | Inkrafttreten der ZertVerwV |
| September 2022 | Erste IHKs bieten die Prüfung an |
| 01.12.2023 | § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG wird anwendbar; Anspruch auf zertifizierten Verwalter entsteht |
| 01.06.2024 | Übergangsfrist für Bestandsverwalter (§ 48 Abs. 4 Satz 2 WEG) läuft ab |
4. Die IHK-Prüfung im Detail
Zuständigkeit
Die Prüfung kann vor jeder Industrie- und Handelskammer abgelegt werden, die diese anbietet (§ 2 Abs. 1 ZertVerwV). Es besteht keine Bindung an die IHK des Wohn- oder Firmensitzes. Allerdings ist nicht jede IHK verpflichtet, die Prüfung durchzuführen. Der Deutsche Industrie- und Handelskammertag (DIHK) hat einen bundeseinheitlichen Rahmenstoffplan veröffentlicht, um eine vergleichbare Prüfungsqualität sicherzustellen.
Prüfungsaufbau
Die Prüfung besteht aus zwei Teilen:
Schriftlicher Teil (§ 3 Abs. 2 ZertVerwV):
Mündlicher Teil (§ 3 Abs. 3 ZertVerwV):
Prüfungsinhalte
Die Prüfungsgegenstände sind in Anlage 1 zur ZertVerwV abschließend geregelt und gliedern sich in vier Sachgebiete:
| Sachgebiet | Kenntnistiefe | Schwerpunktthemen |
|---|---|---|
| 1. Grundlagen der Immobilienwirtschaft | Grundkenntnisse | Immobilienmarkt, Immobilienarten, Lebenszyklus, Nachhaltigkeit |
| 2. Rechtliche Grundlagen | Vertiefte Kenntnisse | WEG-Recht (Schwerpunkt), BGB-Mietrecht, Grundbuchrecht, Vergaberecht |
| 3. Kaufmännische Grundlagen | Vertiefte Kenntnisse | Buchhaltung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Rücklagenbildung |
| 4. Technische Grundlagen | Vertiefte Kenntnisse | Baukonstruktion, Gebäudetechnik, Energetische Sanierung |
Der Schwerpunkt der Prüfung liegt auf dem WEG-Recht. Von den 25 Aufgaben des rechtlichen Prüfungsteils entfallen nach dem DIHK-Rahmenstoffplan 14 Aufgaben auf wohnungseigentumsrechtliche Themen.
Bewertung
Die Prüfung ist bestanden, wenn sowohl der schriftliche als auch der mündliche Teil jeweils mit mindestens 50 Prozent der möglichen Punktzahl abgeschlossen wurde (§ 5 ZertVerwV).
Wiederholung
Die Prüfung kann beliebig oft wiederholt werden (§ 6 ZertVerwV). Ein nicht bestandener schriftlicher Teil muss vor erneuter Zulassung zum mündlichen Teil erneut bestanden werden.
5. Gleichstellung: Wer die Prüfung nicht ablegen muss
Nicht jeder Verwalter muss die IHK-Prüfung ablegen. § 7 Satz 1 ZertVerwV stellt bestimmte Personengruppen einem zertifizierten Verwalter gleich:
| Qualifikation | Gleichstellung |
|---|---|
| Befähigung zum Richteramt (Volljuristen mit 2. Staatsexamen) | Ohne Prüfung |
| Immobilienkauffrau / Immobilienkaufmann | Ohne Prüfung |
| Kauffrau / Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft | Ohne Prüfung |
| Geprüfte/r Immobilienfachwirt/in | Ohne Prüfung |
| Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt | Ohne Prüfung |
Gleichgestellte Personen dürfen sich nach § 7 Satz 2 ZertVerwV als „zertifizierte Verwalter" bezeichnen, erhalten aber kein gesondertes IHK-Zertifikat. Der Nachweis erfolgt über die jeweiligen Abschlusszeugnisse.
Hinweis: Bauingenieure und verwandte Studiengänge
Nicht jeder Hochschulabschluss, der sich mit Immobilien befasst, ist gleichstellungsfähig. Der Schwerpunkt muss immobilienwirtschaftlich sein – nicht bloß bautechnisch. Studiengänge wie „Immobilienmanagement" dürften dazugehören; das Bauingenieurwesen hingegen nicht.
6. Juristische Personen und Personengesellschaften
Verwaltungsunternehmen in der Rechtsform einer GmbH, UG (haftungsbeschränkt) oder Personengesellschaft erhalten selbst kein Zertifikat. Sie dürfen sich nach § 8 ZertVerwV als zertifizierte Verwalter bezeichnen, wenn die bei ihnen Beschäftigten, die unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind, die Prüfung bestanden haben oder nach § 7 ZertVerwV gleichgestellt sind.
Welche Beschäftigten „unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut" sind, ist im Einzelfall zu bestimmen:
7. Anspruch der Wohnungseigentümer
Ordnungsmäßige Verwaltung
Seit dem 1. Dezember 2023 gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat einen Anspruch darauf, dass ein solcher Verwalter bestellt wird.
Rechtsfolge bei nicht zertifiziertem Verwalter
Die Bestellung eines nicht zertifizierten Verwalters entspricht grundsätzlich nicht mehr ordnungsmäßiger Verwaltung. Der Beschluss ist daher anfechtbar – aber nicht nichtig. Wird der Bestellungsbeschluss nicht fristgerecht angefochten (Monatsfrist, § 45 WEG), wird er bestandskräftig.
Ausnahme: Kleine Wohnungseigentumsanlagen
Kein zertifizierter Verwalter muss bestellt werden, wenn kumulativ folgende Voraussetzungen vorliegen:
Abdingbarkeit
Der Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters kann in der Gemeinschaftsordnung mit Wirkung für die Zukunft abbedungen werden.
8. Übergangsregelungen
Der Gesetzgeber hat den Übergang zur neuen Regelung in zwei Stufen vorgesehen:
Stufe 1 – Anwendbarkeit: § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG ist nach § 48 Abs. 4 Satz 1 WEG erst ab dem 1. Dezember 2023 anwendbar.
Stufe 2 – Bestandsschutz: Eine Person, die am 1. Dezember 2020 bereits Verwalter einer WEG war, galt gegenüber den Wohnungseigentümern *dieser* Gemeinschaft bis zum 1. Juni 2024 als zertifizierter Verwalter (§ 48 Abs. 4 Satz 2 WEG). Diese Übergangsfrist ist inzwischen abgelaufen.
Wichtig: Der Bestandsschutz galt nur gegenüber der konkreten Gemeinschaft, für die der Verwalter am Stichtag bestellt war – nicht gegenüber neuen Gemeinschaften.
9. Verhältnis zur gewerberechtlichen Erlaubnis und Weiterbildungspflicht
Keine gewerberechtliche Voraussetzung
Die Zertifizierung nach § 26a WEG ist keine Voraussetzung für die Erteilung einer Gewerbeerlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO. Ein Verwalter kann seine Tätigkeit grundsätzlich auch ohne Zertifizierung aufnehmen und ausüben. Die Zertifizierung betrifft ausschließlich das Innenverhältnis zwischen Verwalter und WEG.
Weiterbildungspflicht bleibt bestehen
Die in § 34c Abs. 2a GewO in Verbindung mit § 15b MaBV vorgeschriebene Weiterbildungspflicht – 20 Stunden innerhalb von drei Kalenderjahren – besteht unabhängig von einer Zertifizierung und wird durch diese nicht ersetzt. Auch zertifizierte Verwalter müssen sich kontinuierlich weiterbilden.
10. Bedeutung für die Praxis
Professionalisierung der Branche
Die Einführung des zertifizierten Verwalters wird als wesentlicher Schritt zur Professionalisierung der Hausverwaltungsbranche in Deutschland gewertet. Branchenverbände wie der VDIV begrüßten grundsätzlich die Einführung eines Sachkundenachweises.
Auswirkungen auf den Verwaltermarkt
In der Verwaltungspraxis zeichnet sich ab, dass die Zertifizierung zunehmend zum Wettbewerbsvorteil bei der Akquise neuer Verwaltungsmandate wird. WEGs, die einen neuen Verwalter suchen, bevorzugen bei sonst gleicher Qualifikation einen zertifizierten Verwalter. Der Marktdruck dürfte langfristig dazu führen, dass die Zertifizierung zur Selbstverständlichkeit wird.
Herausforderung für kleine Verwaltungen
Zugleich stellt die Zertifizierungspflicht insbesondere kleine und mittelständische Verwaltungsunternehmen vor organisatorische Herausforderungen: Für alle operativ tätigen Mitarbeiter ist eine Prüfung oder ein anerkannter Qualifikationsnachweis erforderlich.
11. Kritik und offene Fragen
Die Regelung des zertifizierten Verwalters ist in der Fachliteratur nicht unkritisch aufgenommen worden:
Verto: Zertifiziert und erfahren
Als zertifizierte WEG-Verwaltung im Rhein-Main-Gebiet erfüllen wir alle Anforderungen des § 26a WEG. Unsere Geschäftsführung ist IHK-geprüft und unsere Verwaltungsprozesse sind auf höchste Qualitätsstandards ausgelegt. Wenn Ihre WEG einen zertifizierten Verwalter sucht, sprechen Sie uns an.
Unverbindlich anfragen – wir melden uns innerhalb von 24 Stunden
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*Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Fachinformation und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Die Darstellung gibt den Rechtsstand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung (Februar 2026) wieder.*
