Ratgeber
Hausverwaltung wechseln 2026: Anleitung in 5 Schritten
Unzufrieden mit Ihrer Hausverwaltung? Sie sind nicht allein. Erfahren Sie, wie Sie den Verwalterwechsel rechtssicher und ohne Stress meistern – von der Vorbereitung bis zur erfolgreichen Übergabe.
Inhaltsverzeichnis
1. Warum Eigentümer ihre Hausverwaltung wechseln
Ein Verwalterwechsel ist keine Kleinigkeit – aber manchmal unumgänglich. Viele Wohnungseigentümergemeinschaften schieben den Schritt jahrelang vor sich her, obwohl die Unzufriedenheit mit der aktuellen Hausverwaltung längst spürbar ist. Dabei lässt sich ein Wechsel heute deutlich einfacher umsetzen als noch vor wenigen Jahren. Seit der WEG-Reform 2020 wurde die Abberufung des Verwalters erheblich vereinfacht.
Die häufigsten Gründe für einen Verwalterwechsel
Mangelnde Kommunikation
E-Mails bleiben tagelang unbeantwortet, telefonische Erreichbarkeit ist schlecht, Eigentümer fühlen sich nicht ernst genommen.
Fehlende Transparenz
Abrechnungen sind unverständlich, Belege fehlen, der Zustand der Instandhaltungsrücklage ist unklar.
Verspätete Abrechnungen
Die Jahresabrechnung kommt erst ein Jahr oder später – ein Verstoß gegen die Pflichten des Verwalters.
Unterlassene Instandhaltung
Reparaturen werden verschleppt, Beschlüsse nicht umgesetzt, der Gebäudezustand verschlechtert sich.
Überhöhte Kosten
Die Verwaltungsgebühren stehen in keinem Verhältnis zur erbrachten Leistung, zusätzliche Sondergebühren werden erhoben.
Fehlende Qualifikation
Der Verwalter erfüllt die Anforderungen nach § 26a WEG nicht oder weigert sich, die Zertifizierung nachzuweisen.
Wann ein Wechsel sinnvoll ist
Nicht jede Unzufriedenheit rechtfertigt sofort einen Verwalterwechsel. Manchmal hilft ein klärendes Gespräch oder eine schriftliche Mängelanzeige. Wenn sich jedoch trotz mehrfacher Hinweise nichts ändert, die Kommunikation dauerhaft schlecht bleibt oder die Verwaltung rechtliche Pflichten verletzt, sollten Sie handeln. Ein guter Indikator: Wenn sich mehrere Eigentümer unabhängig voneinander beschweren, ist es Zeit für einen Wechsel.
Besonders dringend wird ein Wechsel, wenn der Verwalter die Zertifizierung nach § 26a WEG nicht nachweisen kann, Abrechnungen systematisch fehlerhaft sind oder Gelder der WEG nicht ordnungsgemäß verwaltet werden. In diesen Fällen drohen der Eigentümergemeinschaft finanzielle Schäden und rechtliche Risiken.
Informieren Sie sich auch über die Situation in Ihrer Region. In Ballungsräumen wie dem Rhein-Main-Gebiet rund um Frankfurt gibt es eine gute Auswahl an qualifizierten Hausverwaltungen, die Ihre WEG professionell betreuen können.
2. Rechtliche Grundlagen beim Verwalterwechsel
Der Verwalterwechsel bei einer WEG ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Seit der großen Reform im Dezember 2020 wurden die Voraussetzungen deutlich vereinfacht. Als Eigentümer sollten Sie die wichtigsten Regelungen kennen, um den Wechsel rechtssicher durchzuführen.
§ 26 WEG: Bestellung und Abberufung des Verwalters
Der zentrale Paragraph für den Verwalterwechsel ist § 26 WEG. Er regelt sowohl die Bestellung als auch die Abberufung des Verwalters. Die wichtigsten Punkte:
- Bestellungsdauer: Der Verwalter wird für einen Zeitraum von höchstens fünf Jahren bestellt. Bei der erstmaligen Bestellung nach Begründung der WEG beträgt die maximale Bestellungsdauer drei Jahre.
- Abberufung jederzeit möglich: Die Eigentümerversammlung kann den Verwalter jederzeit durch Mehrheitsbeschluss abberufen. Seit der WEG-Reform 2020 ist kein wichtiger Grund mehr erforderlich (§ 26 Abs. 3 WEG). Das bedeutet: Selbst wenn der Verwalter formal nichts falsch gemacht hat, kann die WEG sich für einen Wechsel entscheiden.
- Einfache Mehrheit: Für die Abberufung genügt die einfache Stimmenmehrheit der in der Versammlung anwesenden oder vertretenen Eigentümer. Ein besonderes Quorum ist nicht erforderlich.
Verwaltervertrag vs. Bestellung – ein wichtiger Unterschied
Viele Eigentümer verwechseln die Bestellung mit dem Verwaltervertrag. Beides sind rechtlich voneinander getrennte Rechtsakte:
Bestellung (Organverhältnis)
Die Bestellung begründet die Rechtsstellung des Verwalters als Organ der WEG. Sie wird durch Beschluss der Eigentümerversammlung erteilt und kann ebenso durch Beschluss widerrufen (abberufen) werden. Mit der Abberufung endet die Befugnis des Verwalters, für die WEG zu handeln.
Verwaltervertrag (Schuldverhältnis)
Der Verwaltervertrag regelt die vertraglichen Pflichten und die Vergütung. Er muss separat gekündigt werden. Seit der WEG-Reform 2020 endet der Verwaltervertrag spätestens sechs Monate nach der Abberufung, unabhängig von der vereinbarten Vertragslaufzeit (§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG).
Praxistipp: Es empfiehlt sich, in der Eigentümerversammlung sowohl die Abberufung des alten Verwalters als auch die Kündigung des Verwaltervertrags und die Neubestellung in einem zusammenhängenden Tagesordnungspunkt zu beschließen.
§ 26a WEG: Zertifizierungspflicht für Verwalter
Mit der WEG-Reform wurde auch § 26a WEG eingeführt, der Anforderungen an die Qualifikation des Verwalters stellt. Seit dem 1. Dezember 2023 kann jeder einzelne Wohnungseigentümer verlangen, dass der Verwalter seine Zertifizierung nachweist. Die Zertifizierung umfasst Sachkunde in folgenden Bereichen:
- Rechtliche Grundlagen der WEG-Verwaltung
- Kaufmännische Grundlagen (Buchführung, Abrechnung, Wirtschaftsplan)
- Technische Grundlagen (Gebäudetechnik, Instandhaltung, Energieversorgung)
Diese Zertifizierung ist ein wichtiges Qualitätsmerkmal bei der Auswahl einer neuen Hausverwaltung. Bei Verto sind selbstverständlich alle Verwalter nach § 26a WEG zertifiziert. Erfahren Sie mehr über unsere WEG-Verwaltungsleistungen.
Fristen und Kündigungsregelungen
Die Fristen beim Verwalterwechsel hängen von mehreren Faktoren ab:
| Frist | Dauer | Hinweis |
|---|---|---|
| Einberufungsfrist Versammlung | Mind. 3 Wochen | Gemeinschaftsordnung kann längere Frist vorsehen |
| Abberufung | Sofort wirksam | Kein wichtiger Grund erforderlich seit 2020 |
| Vertragskündigung | Max. 6 Monate nach Abberufung | § 26 Abs. 3 WEG – unabhängig von Vertragslaufzeit |
| Übergabe der Unterlagen | Unverzüglich | In der Praxis 4–8 Wochen einplanen |
Wichtig: Prüfen Sie immer die Gemeinschaftsordnung Ihrer WEG. Manche älteren Teilungserklärungen enthalten Sonderregelungen zur Verwalterbestellung, die jedoch seit der WEG-Reform 2020 nur noch eingeschränkt wirksam sind. Im Zweifelsfall lassen Sie die Klauseln rechtlich prüfen.
3. Hausverwaltung wechseln in 5 Schritten
Der Verwalterwechsel folgt einem klaren Ablauf. Mit unserer Schritt-für-Schritt-Anleitung stellen Sie sicher, dass der Übergang reibungslos verläuft und keine rechtlichen Fallstricke übersehen werden.
Unzufriedenheit dokumentieren
Bevor Sie den Verwalterwechsel angehen, sollten Sie die Gründe für Ihre Unzufriedenheit sorgfältig dokumentieren. Das hat mehrere Vorteile: Sie können anderen Eigentümern sachlich darlegen, warum ein Wechsel nötig ist, und Sie schaffen eine Grundlage für eventuelle Schadensersatzansprüche gegen den bisherigen Verwalter.
Dokumentieren Sie insbesondere:
- Unbeantwortete E-Mails und Anrufe mit Datum und Inhalt
- Verspätete oder fehlerhafte Abrechnungen
- Nicht umgesetzte Beschlüsse der Eigentümerversammlung
- Mängel am Gemeinschaftseigentum, die trotz Meldung nicht behoben wurden
- Verstöße gegen die Gemeinschaftsordnung oder gesetzliche Pflichten
Sprechen Sie frühzeitig mit anderen Eigentümern und dem Verwaltungsbeirat. Ein Verwalterwechsel gelingt am besten, wenn eine breite Mehrheit dahintersteht.
Neue Hausverwaltung suchen und Angebote vergleichen
Suchen Sie die neue Hausverwaltung bevor Sie den alten Verwalter abberufen. So vermeiden Sie eine Verwaltungslücke, in der Ihre WEG ohne Verwalter dasteht. Holen Sie mindestens zwei bis drei Angebote ein und vergleichen Sie nicht nur die Kosten, sondern vor allem die Leistungen.
Worauf Sie bei der Auswahl achten sollten:
- Zertifizierung nach § 26a WEG – ein Muss seit Dezember 2023
- Regionale Präsenz – keine Fernverwaltung, schnelle Vor-Ort-Termine
- Leistungsumfang – Was ist im Grundpreis enthalten, was kostet extra?
- Digitales Eigentümerportal – 24/7 Zugriff auf Abrechnungen und Dokumente
- Referenzen – Bewertungen anderer WEGs, Google-Rezensionen
- Persönlicher Ansprechpartner – fester Objektbetreuer statt Callcenter
Laden Sie die favorisierten Verwaltungen zu einem persönlichen Gespräch oder einer Objektbesichtigung ein. So können sich auch die anderen Eigentümer ein Bild machen.
Eigentümerversammlung einberufen
Der Verwalterwechsel muss von der Eigentümerversammlung beschlossen werden. Dafür gibt es zwei Möglichkeiten:
- Ordentliche Versammlung: Wenn die nächste reguläre Versammlung in absehbarer Zeit ansteht, kann der Verwalterwechsel als Tagesordnungspunkt aufgenommen werden. Achten Sie darauf, dass die Tagesordnung den Punkt explizit enthält („Abberufung des Verwalters und Neubestellung“).
- Außerordentliche Versammlung: Wenn der Handlungsbedarf dringend ist, können Eigentümer gemäß § 24 Abs. 2 WEG die Einberufung einer außerordentlichen Versammlung verlangen. Dafür ist ein Quorum von mehr als einem Viertel der Stimmberechtigten erforderlich.
Praxistipp: Bereiten Sie die Versammlung gut vor. Stellen Sie den Eigentümern vorab die Angebote der neuen Verwaltung zur Verfügung und erläutern Sie die Gründe für den Wechsel. Je besser informiert die Eigentümer sind, desto reibungsloser verläuft die Abstimmung.
Beschluss fassen: Abberufung und Neubestellung
In der Eigentümerversammlung werden folgende Beschlüsse gefasst:
- Abberufung des bisherigen Verwalters – Die Eigentümer beschließen mit einfacher Mehrheit, den aktuellen Verwalter abzuberufen. Die Abberufung wird sofort oder zu einem bestimmten Datum wirksam.
- Kündigung des Verwaltervertrags – Gleichzeitig wird der Verwaltervertrag zum frühestmöglichen Zeitpunkt gekündigt. Seit der WEG-Reform 2020 endet der Vertrag spätestens sechs Monate nach der Abberufung.
- Neubestellung des neuen Verwalters – Die Eigentümer beschließen die Bestellung der neuen Hausverwaltung und genehmigen den Verwaltervertrag.
Es empfiehlt sich, die neue Verwaltung bei der Versammlung persönlich vorzustellen. So können die Eigentümer Fragen stellen und sich ein eigenes Bild machen. Die Beschlüsse müssen korrekt protokolliert und in die Beschluss-Sammlung aufgenommen werden.
Übergabe und Übergangsphase
Nach dem Beschluss beginnt die wichtigste Phase: die Übergabe. Der bisherige Verwalter ist verpflichtet, alle Verwaltungsunterlagen, Konten, Verträge und Schlüssel an den neuen Verwalter herauszugeben. In der Praxis dauert dieser Prozess vier bis acht Wochen.
Was übergeben werden muss:
- Beschluss-Sammlung und Protokolle aller Eigentümerversammlungen
- Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen
- Alle Verträge (Versicherungen, Wartung, Hausmeister, Reinigung etc.)
- Kontoauszüge und Kontounterlagen der WEG-Konten
- Rücklagenübersicht und Kontostand
- Technische Dokumentation (Wartungsprotokolle, Energieausweise, Baupläne)
- Schlüssel, Zugangscodes und Passwörter
- Offene Vorgänge (laufende Versicherungsfälle, Rechtsstreitigkeiten)
Die neue Hausverwaltung sollte frühzeitig eine strukturierte Übernahme-Checkliste erstellen und einen festen Übergabetermin mit dem bisherigen Verwalter vereinbaren. Bei Verto koordinieren wir den gesamten Übergabeprozess und stellen uns persönlich bei allen Eigentümern vor.
Bereit für den nächsten Schritt? Kontaktieren Sie uns für ein kostenloses Erstgespräch.
4. Musterbeschluss für den Verwalterwechsel
Damit die Beschlüsse zum Verwalterwechsel rechtssicher sind, müssen sie korrekt formuliert werden. Der folgende Musterbeschluss dient als Orientierung – passen Sie ihn an die konkreten Gegebenheiten Ihrer WEG an.
Musterbeschluss: Abberufung und Neubestellung
TOP X: Abberufung des Verwalters und Neubestellung
Beschluss 1 – Abberufung:
„Die Eigentümerversammlung beschließt, den bisherigen Verwalter [Name der bisherigen Verwaltung] mit sofortiger Wirkung / zum [Datum] als Verwalter der WEG [Bezeichnung der WEG, Anschrift] abzuberufen. Der Verwaltervertrag vom [Datum] wird zum nächstmöglichen Zeitpunkt gekündigt. Der Verwaltungsbeirat wird ermächtigt, die Kündigung im Namen der Eigentümergemeinschaft auszusprechen.“
Beschluss 2 – Neubestellung:
„Die Eigentümerversammlung bestellt die [Name der neuen Verwaltung] mit Wirkung zum [Datum] als neue Verwalterin der WEG [Bezeichnung der WEG, Anschrift] für die Dauer von [Zeitraum, max. 5 Jahre]. Der Verwaltungsbeirat wird ermächtigt, den Verwaltervertrag gemäß dem vorliegenden Entwurf (Anlage zum Protokoll) im Namen der Eigentümergemeinschaft abzuschließen.“
Beschluss 3 – Übergabe:
„Der bisherige Verwalter wird aufgefordert, sämtliche Verwaltungsunterlagen, Kontounterlagen, Schlüssel und sonstige der WEG gehörende Gegenstände bis spätestens [Datum] an die neue Verwaltung zu übergeben. Der Verwaltungsbeirat wird beauftragt, die ordnungsgemäße Übergabe zu überwachen.“
Hinweis: Dieser Musterbeschluss dient nur zur Orientierung und stellt keine Rechtsberatung dar. Passen Sie die Formulierungen an die konkrete Situation Ihrer WEG an. Bei komplexen Sachverhalten empfehlen wir die Konsultation eines auf WEG-Recht spezialisierten Rechtsanwalts.
Tipps zur Beschlussfassung
- Stellen Sie sicher, dass der Tagesordnungspunkt konkret benannt ist. Eine allgemeine Formulierung wie „Verschiedenes“ reicht nicht aus.
- Legen Sie den Entwurf des neuen Verwaltervertrags der Einladung bei, damit alle Eigentümer ihn vorab prüfen können.
- Stimmen Sie über Abberufung und Neubestellung getrennt ab, auch wenn beides im selben Tagesordnungspunkt behandelt wird.
- Stellen Sie sicher, dass das Protokoll die Abstimmungsergebnisse korrekt wiedergibt (Ja-Stimmen, Nein-Stimmen, Enthaltungen).
5. Was eine gute Hausverwaltung ausmacht
Der Verwalterwechsel ist die Chance, es beim nächsten Mal richtig zu machen. Aber woran erkennen Sie eine wirklich gute Hausverwaltung? Die folgenden Kriterien helfen Ihnen bei der Auswahl.
Zertifizierung nach § 26a WEG
Seit Dezember 2023 können Eigentümer die Zertifizierung verlangen. Eine gute Hausverwaltung weist sie proaktiv nach. Die Zertifizierung bestätigt fundierte Kenntnisse in Recht, Finanzen und Technik. Achten Sie darauf, dass nicht nur die Firma, sondern die tatsächlich zuständigen Verwalter zertifiziert sind.
Digitale Prozesse und Transparenz
Moderne Hausverwaltungen bieten ein digitales Eigentümerportal, über das Sie jederzeit Abrechnungen, Beschlüsse, Verträge und den Status offener Vorgänge einsehen können. Transparenz ist kein Luxus, sondern sollte Standard sein. Fragen Sie nach, welche Informationen online verfügbar sind.
Erreichbarkeit und Reaktionszeit
Eine gute Hausverwaltung definiert klare Reaktionszeiten und hält sie ein. Bei Verto erhalten Sie werktags innerhalb von 24 Stunden eine qualifizierte Rückmeldung. Fragen Sie nach konkreten Zusagen zur Erreichbarkeit und prüfen Sie, ob es einen festen Ansprechpartner gibt.
Persönliche Betreuung statt Callcenter
Ihr Ansprechpartner sollte Ihre WEG persönlich kennen und bei Versammlungen und Begehungen vor Ort sein. Fernverwaltungen, bei denen Sie nur ein anonymes Callcenter erreichen, können die individuellen Bedürfnisse Ihrer WEG selten erfüllen. Achten Sie auf regionale Präsenz.
Weitere wichtige Merkmale sind eine professionelle Instandhaltungsplanung, die den Wert Ihrer Immobilie langfristig sichert, eine saubere Buchführung mit fristgerechten Abrechnungen und eine proaktive Kommunikation, die Sie über relevante Entwicklungen informiert, bevor Probleme entstehen.
Erfahren Sie mehr über die Werte und den Ansatz von Verto auf unserer Über-uns-Seite.
6. Häufige Fehler beim Verwalterwechsel
Beim Verwalterwechsel gibt es einige typische Stolperfallen, die Sie kennen sollten. Wer diese Fehler vermeidet, spart Zeit, Geld und Nerven.
Zu früh kündigen ohne Nachfolger
Problem
Manche WEGs berufen den alten Verwalter ab, bevor ein neuer Verwalter gefunden ist. Das führt zu einer Verwaltungslücke: Rechnungen werden nicht bezahlt, Versicherungsfälle nicht bearbeitet, die Instandhaltungsrücklage liegt brach.
Lösung
Suchen Sie immer zuerst die neue Hausverwaltung, holen Sie Angebote ein und lassen Sie die Verwaltung in der Versammlung persönlich vorstellen. Erst dann beschließen Sie Abberufung und Neubestellung in einem Zug.
Übergabefristen unterschätzen
Problem
Die Übergabe der Unterlagen dauert in der Praxis oft länger als erwartet. Manche bisherige Verwalter verzögern die Herausgabe, Unterlagen sind unvollständig oder unstrukturiert. Das belastet den Start der neuen Verwaltung erheblich.
Lösung
Setzen Sie im Beschluss eine konkrete Übergabefrist und beauftragen Sie den Verwaltungsbeirat mit der Überwachung. Erstellen Sie eine Übergabe-Checkliste und fordern Sie fehlende Unterlagen schriftlich an. Eine erfahrene neue Verwaltung weiß, wie sie den Prozess steuern kann.
Unterlagen nicht prüfen
Problem
Viele WEGs übernehmen die Unterlagen des Vorgängers ungeprüft. Dabei können sich dort fehlerhafte Abrechnungen, ungünstige Verträge oder veraltete Versicherungspolicen verbergen.
Lösung
Die neue Hausverwaltung sollte alle übernommenen Unterlagen systematisch prüfen: Sind die Abrechnungen der letzten Jahre korrekt? Laufen alle Verträge zu marktüblichen Konditionen? Ist der Versicherungsschutz ausreichend? Bei Verto gehört diese Prüfung zum Standard-Übernahmeprozess.
Formfehler bei der Beschlussfassung
Problem
Wenn der Tagesordnungspunkt nicht korrekt angekündigt wird oder die Abstimmung fehlerhaft protokolliert ist, können die Beschlüsse angefochten werden. Das verzögert den gesamten Wechsel um Monate.
Lösung
Achten Sie auf eine korrekte Einladung mit expliziter Nennung des Tagesordnungspunkts, Einhaltung der Ladungsfrist und saubere Protokollierung der Abstimmungsergebnisse. Im Zweifel lassen Sie die Beschlussvorlage vorab rechtlich prüfen.
Emotionale statt sachliche Argumentation
Problem
Manchmal wird der Verwalterwechsel in der Versammlung emotional diskutiert, was zu Konflikten zwischen den Eigentümern führt. Einzelne Eigentümer, die persönliche Beziehungen zum alten Verwalter haben, blockieren den Wechsel.
Lösung
Argumentieren Sie sachlich und faktenbasiert. Dokumentierte Mängel, konkrete Zahlen und nachvollziehbare Vergleiche sind überzeugender als emotionale Vorwürfe. Stellen Sie die Vorteile des neuen Verwalters in den Vordergrund.
7. Hausverwaltung wechseln in Frankfurt / Rhein-Main
Das Rhein-Main-Gebiet gehört zu den dynamischsten Immobilienregionen Deutschlands. Die Besonderheiten des lokalen Markts beeinflussen auch den Verwalterwechsel. Wenn Sie Ihre Hausverwaltung im Großraum Frankfurt wechseln möchten, sollten Sie einige regionale Besonderheiten berücksichtigen.
Milieuschutzgebiete in Frankfurt
Frankfurt am Main hat in vielen Stadtteilen Erhaltungssatzungen (Milieuschutzgebiete) erlassen. Diese schränken bauliche Veränderungen und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ein. Für WEGs in Milieuschutzgebieten gelten besondere Genehmigungspflichten bei Modernisierungen. Eine erfahrene lokale Hausverwaltung kennt die Regelungen in den einzelnen Stadtteilen und kann Sie kompetent beraten. Erfahren Sie mehr über die Hausverwaltung in Frankfurt am Main.
Internationale Eigentümer
Das Rhein-Main-Gebiet ist international geprägt. Viele WEGs haben Eigentümer, die im Ausland leben oder kein Deutsch sprechen. Das stellt besondere Anforderungen an die Kommunikation der Hausverwaltung. Bei Verto bieten wir mehrsprachige Betreuung und ein digitales Eigentümerportal, das auch aus dem Ausland problemlos zugänglich ist.
Hohe Nachfrage, begrenztes Angebot
Im Rhein-Main-Gebiet ist die Nachfrage nach guten Hausverwaltungen hoch, während das Angebot an qualifizierten, regionalen Anbietern begrenzt ist. Viele große Verwaltungsunternehmen bieten Fernverwaltung an, ohne echte Präsenz vor Ort. Achten Sie bei der Auswahl darauf, dass Ihre neue Verwaltung tatsächlich in der Region ansässig ist und Ihr Objekt persönlich kennt.
Verto ist im gesamten Rhein-Main-Gebiet aktiv und betreut WEGs unter anderem in:
8. Checkliste: Hausverwaltung wechseln
Die folgende Checkliste fasst alle wichtigen Schritte des Verwalterwechsels zusammen. Nutzen Sie sie als Leitfaden, um nichts zu vergessen.
Vorbereitung
- Unzufriedenheit und Mängel schriftlich dokumentieren
- Gespräch mit anderen Eigentümern und Verwaltungsbeirat suchen
- Gemeinschaftsordnung und Verwaltervertrag auf Fristen prüfen
- Mindestens 2-3 Angebote neuer Hausverwaltungen einholen
- Zertifizierung nach § 26a WEG prüfen
- Referenzen und Bewertungen recherchieren
Eigentümerversammlung
- Tagesordnungspunkt korrekt formulieren
- Einladung fristgerecht versenden (mind. 3 Wochen)
- Angebote der neuen Verwaltung der Einladung beilegen
- Neue Verwaltung zur Vorstellung einladen
- Beschlussvorlage für Abberufung und Neubestellung vorbereiten
- Abstimmung durchführen und korrekt protokollieren
Nach dem Beschluss
- Kündigung des alten Verwaltervertrags aussprechen
- Neuen Verwaltervertrag unterzeichnen
- Übergabetermin mit altem Verwalter vereinbaren
- Übergabe-Checkliste für Unterlagen erstellen
- Kontoumschreibung / neue WEG-Konten veranlassen
- Versicherungen, Dienstleister und Versorger informieren
Übergabe und Start
- Vollständigkeit der übergebenen Unterlagen prüfen
- Fehlende Dokumente schriftlich anmahnen
- Verträge und Abrechnungen des Vorgängers prüfen
- Alle Eigentümer über den Wechsel und neue Kontaktdaten informieren
- Neue SEPA-Mandate für das Hausgeld einholen (falls nötig)
- Erste Objektbegehung durch die neue Verwaltung
9. Häufig gestellte Fragen
Die wichtigsten Fragen und Antworten rund um den Verwalterwechsel – kompakt und verständlich.
Wie lange dauert ein Verwalterwechsel?
Ein Verwalterwechsel dauert in der Regel 3 bis 6 Monate. Der Zeitraum setzt sich zusammen aus der Einberufungsfrist für die Eigentümerversammlung (mindestens 3 Wochen), der Beschlussfassung, der Kündigung des alten Verwaltervertrags (meist 3 Monate zum Quartalsende) und der Übergabephase. Planen Sie den Wechsel daher frühzeitig und suchen Sie bereits vor der Versammlung eine neue Hausverwaltung.
Kann der Verwalter ohne Grund abberufen werden?
Ja. Seit der WEG-Reform 2020 kann der Verwalter jederzeit durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung abberufen werden – ein wichtiger Grund ist nicht mehr erforderlich (§ 26 Abs. 3 WEG). Die Abberufung beendet jedoch nur das Organverhältnis (Bestellung), nicht automatisch den Verwaltervertrag. Dieser muss separat gekündigt werden, wobei die Kündigung spätestens sechs Monate nach der Abberufung zum Monatsende erfolgen kann.
Welche Mehrheit ist für die Abberufung des Verwalters nötig?
Für die Abberufung des Verwalters genügt die einfache Mehrheit der in der Eigentümerversammlung abgegebenen Stimmen. Es zählen nur die anwesenden oder vertretenen Eigentümer. Ein besonderes Quorum oder eine qualifizierte Mehrheit ist nicht erforderlich. Die Abberufung und die Neubestellung können in derselben Versammlung beschlossen werden.
Was passiert, wenn der alte Verwalter die Unterlagen nicht herausgibt?
Der alte Verwalter ist rechtlich verpflichtet, alle Verwaltungsunterlagen, Kontoauszüge, Verträge, Beschlusssammlungen und Rücklagen an den neuen Verwalter herauszugeben. Verweigert er die Herausgabe, kann die WEG ihn gerichtlich dazu zwingen. Der neue Verwalter sollte die Unterlagen anhand einer Checkliste prüfen und fehlende Dokumente schriftlich anmahnen. In der Praxis empfiehlt es sich, frühzeitig eine verbindliche Übergabefrist zu setzen.
Muss der neue Verwalter nach § 26a WEG zertifiziert sein?
Seit dem 1. Dezember 2023 kann jeder einzelne Eigentümer verlangen, dass der Verwalter eine Zertifizierung nach § 26a WEG nachweist. Die Zertifizierung bestätigt die fachliche Qualifikation in rechtlichen, kaufmännischen und technischen Bereichen der WEG-Verwaltung. Bei Verto sind alle Verwalter entsprechend zertifiziert – die Anforderung ist also automatisch erfüllt.
Was kostet der Wechsel der Hausverwaltung?
Der Wechsel der Hausverwaltung selbst kostet nichts. Es fallen keine behördlichen Gebühren an. Kosten können lediglich entstehen, wenn eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen wird (Raummiete etc.) oder wenn der alte Verwalter berechtigte Restansprüche aus dem Verwaltervertrag hat. Der neue Verwalter erhebt in der Regel keine Übernahmegebühr. Bei Verto ist die strukturierte Übernahme inklusive.
Können Eigentümer den Verwalterwechsel auch ohne Versammlung beschließen?
Ja, seit der WEG-Reform 2020 können Beschlüsse auch im Umlaufverfahren (schriftlich) gefasst werden, wenn alle Eigentümer mit dieser Art der Beschlussfassung einverstanden sind (§ 23 Abs. 3 WEG). In der Praxis ist es jedoch oft einfacher und transparenter, den Verwalterwechsel in einer ordentlichen oder außerordentlichen Eigentümerversammlung zu beschließen.
Wie finde ich eine gute neue Hausverwaltung?
Achten Sie auf folgende Kriterien: Zertifizierung nach § 26a WEG, regionale Präsenz (keine Fernverwaltung), Transparenz bei Kosten und Leistungen, definierte Reaktionszeiten, ein digitales Eigentümerportal, Referenzen und Bewertungen anderer WEGs sowie ein persönlicher Ansprechpartner. Holen Sie mindestens zwei bis drei Angebote ein und lassen Sie sich die Leistungen detailliert erklären. Verto bietet ein kostenloses Erstgespräch an, in dem Sie alle Fragen klären können.
Bereit für den Wechsel? Kontaktieren Sie Verto.
Sie möchten Ihre Hausverwaltung wechseln und suchen einen zuverlässigen Partner im Rhein-Main-Gebiet? Verto unterstützt Sie vom ersten Gespräch bis zur vollständigen Übernahme. Persönlich, transparent und zertifiziert nach § 26a WEG.