Die bequemste Abkürzung in der Eigentümerversammlung ist gerade teuer geworden
Es ist ein Vorgang, der sich in fast jeder Eigentümerversammlung abspielt, in der eine größere Sanierung ansteht. Die Heizung muss raus, das Angebot liegt bei 25.000 Euro, und irgendjemand sagt den Satz, der die Diskussion beendet: „Machen wir es doch einfach pro Wohnung, dann zahlt jeder gleich viel und wir müssen nicht rechnen.“ Fünfzehn Einheiten, 1.666,67 Euro pro Partei, Handzeichen, fertig.
Genau dieser Beschluss ist dem Bundesgerichtshof am 24. April 2026 vorgelegt worden — und er hat ihn kassiert. Das Urteil V ZR 50/25 ist die praktisch wichtigste WEG-Entscheidung dieses Jahres, weil sie nicht eine Randfrage betrifft, sondern das, was jede Gemeinschaft mehrmals im Jahr tut: Kosten verteilen.
Für Beiräte und Eigentümer im Rhein-Main-Gebiet kommt das Urteil zur denkbar ungünstigsten Zeit — oder, je nach Blickwinkel, zur genau richtigen. Der Herbst ist Versammlungssaison. Wirtschaftspläne werden verabschiedet, Sonderumlagen für Heizungstausch und Fassadensanierung beschlossen. Wer die Entscheidung nicht kennt, fasst in den nächsten Wochen Beschlüsse, die ein einzelner Eigentümer mit einer einzigen Klage aushebeln kann.
Was der BGH entschieden hat
Der Fall war denkbar alltäglich. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit fünfzehn Einheiten wollte die Heizungsanlage erneuern und beschloss dafür eine Sonderumlage von 25.000 Euro. Die Gemeinschaftsordnung sah eine Verteilung nach Wohnfläche vor. Die Versammlung beschloss aber mehrheitlich, die Summe nach dem sogenannten Objektprinzip umzulegen: gleicher Betrag für jede Einheit, unabhängig von ihrer Größe.
Ein Eigentümer einer kleinen Wohnung klagte — und bekam Recht.
Die zentrale Aussage des BGH lautet: Bei unterschiedlich großen Wohnungen widerspricht es regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung, die Kosten einer Erhaltungsmaßnahme durch Mehrheitsbeschluss nach Einheiten statt nach dem vereinbarten Flächen- oder Anteilsmaßstab zu verteilen.
Die Begründung ist wirtschaftlich einleuchtend. Eine Heizungsanlage, ein Dach, eine Fassade dienen der Substanz des gesamten Gebäudes. Von dieser Substanz besitzt der Eigentümer einer 140-Quadratmeter-Wohnung schlicht mehr als der Eigentümer einer 38-Quadratmeter-Wohnung. Eine Kopfpauschale behandelt beide gleich und verschiebt damit die Last systematisch nach unten — zu denen, die am wenigsten profitieren.
Der eigentliche Paukenschlag: der Prüfungsmaßstab
Noch wichtiger als das Ergebnis ist, wie der BGH dorthin gelangt. Bislang gingen viele Verwaltungen davon aus, dass Gerichte einen Verteilungsbeschluss nur auf Willkür prüfen — also nur dann eingreifen, wenn er sachlich überhaupt nicht mehr vertretbar ist. Das war eine sehr niedrige Hürde, und sie hat in der Praxis dazu geführt, dass fast jede Vereinfachung durchging.
Damit ist es vorbei. Der BGH stellt klar: Die gerichtliche Kontrolle ist nicht auf eine Willkürkontrolle beschränkt. Geprüft wird, ob der gewählte Maßstab den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Eigentümer angemessen ist und ob er einzelne Eigentümer ungerechtfertigt benachteiligt.
Der praktische Unterschied ist erheblich. „Nicht willkürlich“ konnte man fast immer behaupten. „Angemessen“ muss man begründen können.
Zugleich — und das wird in vielen Zusammenfassungen unterschlagen — hat der BGH die Gemeinschaften nicht entmündigt. Er betont ausdrücklich, dass an die Auswahl eines geeigneten Schlüssels keine strengen Anforderungen zu stellen sind, weil jede Änderung des Verteilungsmaßstabs zwangsläufig die Kostenlast des einen oder anderen Eigentümers berührt. Die Beschlusskompetenz aus § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG bleibt also erhalten. Sie ist nur nicht mehr blanko.
Die 5-Prozent-Marke
Der Punkt, an dem die meisten Praktiker aufhorchen, ist die Schwelle. Der BGH hat bereits eine Mehrbelastung der kleineren Einheiten von rund 5 Prozent als erhebliche und letztlich unzumutbare Zusatzbelastung bewertet.
Das ist niedrig. Sehr niedrig. Wer als Beirat bisher gedacht hat, „ein bisschen Unschärfe wird schon niemanden stören“, muss umdenken: Die Unschärfe, die der BGH für relevant hält, liegt im einstelligen Prozentbereich.
Ein Rechenbeispiel aus Frankfurt
Nehmen wir ein typisches Frankfurter Altbauhaus im Nordend. Acht Einheiten, insgesamt 640 Quadratmeter Wohnfläche. Die Spreizung ist der Normalfall, nicht die Ausnahme:
| Einheit | Wohnfläche | Anteil | Umlage nach Fläche | Umlage pro Einheit | Differenz |
|---|---|---|---|---|---|
| Nr. 1 (Seitenflügel) | 38 m² | 5,9 % | 2.375 € | 5.000 € | +110 % |
| Nr. 2 | 52 m² | 8,1 % | 3.250 € | 5.000 € | +54 % |
| Nr. 3 | 61 m² | 9,5 % | 3.813 € | 5.000 € | +31 % |
| Nr. 4 | 74 m² | 11,6 % | 4.625 € | 5.000 € | +8 % |
| Nr. 5 | 88 m² | 13,8 % | 5.500 € | 5.000 € | −9 % |
| Nr. 6 | 95 m² | 14,8 % | 5.938 € | 5.000 € | −16 % |
| Nr. 7 | 108 m² | 16,9 % | 6.750 € | 5.000 € | −26 % |
| Nr. 8 (Vorderhaus) | 124 m² | 19,4 % | 7.750 € | 5.000 € | −35 % |
*Beispielrechnung für eine Sonderumlage von 40.000 Euro. Die Prozentwerte zeigen die Abweichung der Kopfpauschale vom vereinbarten Flächenschlüssel.*
Die kleinste Einheit zahlt beim Objektprinzip mehr als das Doppelte dessen, was der vereinbarte Schlüssel vorsieht. Gemessen an der 5-Prozent-Marke des BGH ist dieser Beschluss nicht grenzwertig — er ist chancenlos. Und selbst Einheit Nr. 4, die mit +8 % noch am nächsten am Regelschlüssel liegt, überschreitet die Schwelle.
Genau das ist der Grund, warum das Urteil im Rhein-Main-Gebiet härter durchschlägt als anderswo: Die Wohnungsgrößen in den Altbaubeständen von Frankfurt, Offenbach, Wiesbaden oder Darmstadt sind selten homogen. Wo ein Neubaukomplex aus achtzig ähnlichen Zweizimmerwohnungen besteht, fallen Kopf- und Flächenprinzip praktisch zusammen — dort bleibt der Beschluss unbedenklich. Im gewachsenen Altbau ist das die Ausnahme.
Wo eine abweichende Verteilung weiterhin trägt
Es wäre die falsche Lehre aus dem Urteil, künftig gar nichts mehr abweichend zu verteilen. Der BGH unterscheidet erkennbar zwischen zwei Kostenwelten.
Weiterhin gut begründbar ist eine abweichende Verteilung überall dort, wo ein nachvollziehbarer Verursachungs- oder Nutzungsbezug besteht:
Kritisch ist alles, was der Substanz dient und dem Gebäude als Ganzem zugutekommt:
Die Faustregel, die sich aus dem Urteil ableiten lässt: Je stärker eine Maßnahme mit der Größe der Wohnung korreliert, desto größer bleibt der Bezug zur Fläche beziehungsweise zu den Miteigentumsanteilen.
Prüfschema für die Herbst-Versammlung
Für Beiräte, die in den nächsten Wochen eine Sanierung auf die Tagesordnung setzen, lässt sich das Urteil auf vier Schritte herunterbrechen.
1. Regelschlüssel feststellen. Was sagt die Gemeinschaftsordnung? In den meisten Teilungserklärungen sind es die Miteigentumsanteile, seltener die Wohnfläche. Das ist der Maßstab, an dem jede Abweichung gemessen wird.
2. Beide Varianten rechnen. Die geplante Umlage einmal nach Regelschlüssel und einmal nach dem gewünschten abweichenden Schlüssel — pro Einheit, in Euro und in Prozent Abweichung. Diese Tabelle ist der Kern der Vorbereitung; sie gehört mit der Einladung an alle Eigentümer.
3. Die 5-Prozent-Marke anlegen. Liegt die Mehrbelastung einzelner Einheiten spürbar darüber, ist der Beschluss angreifbar. Dann ist der sichere Weg, beim vereinbarten Maßstab zu bleiben.
4. Begründung dokumentieren. Soll dennoch abgewichen werden, muss die sachliche Begründung in den Beschlusstext und ins Protokoll. „Aus Vereinfachungsgründen“ ist nach diesem Urteil keine Begründung mehr, sondern ein Anfechtungsgrund.
Muster-Formulierung für den Beschlussantrag
> „Die Kosten der Erhaltungsmaßnahme *[Bezeichnung]* in Höhe von voraussichtlich *[Betrag]* Euro werden abweichend von *[Regelschlüssel gemäß Gemeinschaftsordnung]* nach *[abweichender Maßstab]* verteilt. Sachlicher Grund für die abweichende Verteilung ist, dass *[konkrete Begründung des Nutzungs- oder Verursachungsbezugs]*. Die Gegenüberstellung beider Verteilungsvarianten je Einheit wurde den Eigentümern mit der Einladung vom *[Datum]* als Anlage *[Nr.]* übersandt und ist Bestandteil dieses Beschlusses.“
Der letzte Satz ist der wichtigste. Er macht aktenkundig, dass die Gemeinschaft die Verschiebung gekannt und bewusst getragen hat — genau die Angemessenheitsabwägung, die der BGH nun verlangt.
Was tun mit Beschlüssen aus der Vergangenheit?
Hier ist die Entwarnung: Ein Beschluss, der nicht innerhalb eines Monats nach der Versammlung angefochten wurde, wird nach § 45 WEG bestandskräftig. Er bleibt wirksam, auch wenn er inhaltlich fehlerhaft war. Das Urteil reißt also keine Altbeschlüsse ein.
Zwei Konstellationen verdienen trotzdem einen zweiten Blick:
Woran Sie erkennen, ob Ihre Verwaltung das im Griff hat
Das Urteil ist ein brauchbarer Prüfstein für die Qualität der eigenen Hausverwaltung. Eine Verwaltung, die ihre Arbeit ernst nimmt, tut in dieser Versammlungssaison drei Dinge von sich aus:
Sie legt die Vergleichsrechnung unaufgefordert mit der Einladung vor, statt sie erst auf Nachfrage in der Versammlung zu improvisieren. Sie formuliert den Beschlussantrag rechtssicher, inklusive sachlicher Begründung, statt „pro Einheit“ ins Protokoll zu schreiben. Und sie spricht das Thema aktiv an, wenn in der Gemeinschaft bisher nach einem Schlüssel abgerechnet wurde, der nach dem Urteil nicht mehr trägt.
Wenn Ihre Verwaltung im Herbst 2026 eine Sonderumlage nach Köpfen vorschlägt, ohne die Flächenvariante überhaupt gerechnet zu haben, ist das kein Detailproblem. Es ist ein Hinweis darauf, dass aktuelle höchstrichterliche Rechtsprechung dort nicht ankommt — und Sie als Eigentümer tragen das Anfechtungsrisiko, nicht die Verwaltung.
Fazit
Der BGH hat mit V ZR 50/25 keine Revolution ausgelöst, aber eine verbreitete Nachlässigkeit beendet. Die Kopfpauschale bei Sanierungskosten war nie besonders gerecht — sie war nur bequem. Seit April 2026 ist sie zusätzlich riskant.
Für die anstehende Versammlungssaison lautet die Konsequenz schlicht: Fläche oder Miteigentumsanteile sind der Standard. Wer abweicht, rechnet vor und begründet sachlich. Wer das beherzigt, fasst Beschlüsse, die auch nach einer Anfechtung noch stehen — und erspart der Gemeinschaft eine Verzögerung, die bei einem Heizungstausch schnell eine ganze Heizperiode kostet.
