Mietrecht II: Indexmiete-Deckelung, Möblierungszuschlag & Kurzzeitmiete – Was Vermieter 2026 wissen müssen

Der Gesetzentwurf „Mietrecht II" im Überblick

Das deutsche Mietrecht steht vor einer weiteren umfassenden Reform. Am 8. Februar 2026 hat Bundesjustizministerin Stefanie Hubig den Referentenentwurf zum sogenannten „Mietrecht II" vorgelegt. Nach der bereits beschlossenen Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029 (Mietrecht I) ist dies das zweite große Reformpaket der aktuellen Legislaturperiode, das aus dem Koalitionsvertrag 2025 hervorgeht. Die Stellungnahmefrist für Verbände und Länder endete am 6. März 2026.

Der Gesetzentwurf greift vier zentrale Bereiche auf, die für Vermieter und Verwalter im Rhein-Main-Gebiet von erheblicher Bedeutung sind: die Deckelung der Indexmiete, neue Transparenzpflichten beim Möblierungszuschlag, eine Begrenzung befristeter Mietverträge und eine Erweiterung der Schonfristzahlung. In diesem Artikel erläutern wir alle wesentlichen Neuerungen, bewerten die Auswirkungen für die Praxis und zeigen, was Vermieter und Verwalter bereits jetzt tun sollten.

Als professionelle Mietverwaltung im Rhein-Main-Gebiet beobachten wir die Gesetzgebung kontinuierlich und beraten unsere Kunden frühzeitig zu regulatorischen Veränderungen.

Was ist der Gesetzentwurf „Mietrecht II"?

Hintergrund: Koalitionsvertrag und Mietrecht I

Der Koalitionsvertrag der Bundesregierung vom Herbst 2025 enthält ein umfangreiches Kapitel zum Mietrecht. Die Koalitionspartner haben sich auf mehrere Reformschritte geeinigt, die in zwei Gesetzespaketen umgesetzt werden:

Mietrecht I: (bereits verabschiedet): Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029, Anpassung der Kappungsgrenze in angespannten Wohnungsmärkten.

Mietrecht II: (aktueller Entwurf): Deckelung der Indexmiete, Regulierung des Möblierungszuschlags, Begrenzung von Kurzzeitmieten, Erweiterung der Schonfristzahlung.

Der Referentenentwurf wurde am 8. Februar 2026 vom Bundesjustizministerium veröffentlicht und den Ländern sowie den Spitzenverbänden zur Stellungnahme zugeleitet. Die Frist hierfür endete am 6. März 2026. Auf Basis der eingegangenen Stellungnahmen wird der Entwurf überarbeitet, bevor er als Regierungsentwurf ins Kabinett und anschließend in den Bundestag eingebracht wird.

Zielsetzung des Gesetzentwurfs

Das erklärte Ziel des Entwurfs ist der Schutz von Mieterinnen und Mietern vor unverhältnismäßigen Belastungen, insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten. Gleichzeitig soll die Regelung laut Ministerium die Investitionsbereitschaft der Vermieter nicht übermäßig einschränken. Der Entwurf stützt sich auf Empfehlungen der Mietrecht-Expertenkommission, die im Sommer 2025 ihren Abschlussbericht vorgelegt hat.

Indexmiete-Deckelung auf 3,5 % pro Jahr

Aktuelle Rechtslage: Keine Obergrenze

Die Indexmiete nach § 557b BGB ist eine beliebte Vertragsform, bei der sich die Miete automatisch an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamtes koppelt. In den Jahren 2022 und 2023 führte die hohe Inflation zu Indexmiete-Steigerungen von teilweise über 10 % pro Jahr – eine enorme Belastung für Mieter, der bislang keine gesetzliche Obergrenze entgegensteht.

Die geplante Neuregelung

Der Gesetzentwurf Mietrecht II sieht vor, dass Indexmieten in angespannten Wohnungsmärkten künftig um maximal 3,5 % pro Jahr steigen dürfen. Die wesentlichen Eckpunkte:

Geltungsbereich:: Die Deckelung gilt nur in Gebieten, die von der jeweiligen Landesregierung per Rechtsverordnung als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen sind.

Obergrenze:: Unabhängig von der tatsächlichen Inflationsentwicklung darf die Indexmiete um höchstens 3,5 % innerhalb von 12 Monaten angehoben werden.

Bestandsverträge:: Die Regelung soll auch für bereits bestehende Indexmietverträge gelten – nicht nur für Neuabschlüsse.

Außerhalb angespannter Märkte:: In Gebieten ohne Einstufung als angespannter Wohnungsmarkt bleibt die bisherige Regelung ohne Obergrenze bestehen.

Auswirkungen für das Rhein-Main-Gebiet

Für Vermieter im Rhein-Main-Gebiet ist diese Regelung besonders relevant, da nahezu alle größeren Städte der Region als angespannte Wohnungsmärkte eingestuft sind. Betroffen sind unter anderem:

Frankfurt am Main: und der gesamte Ballungsraum

Darmstadt: , Griesheim, Weiterstadt und umliegende Gemeinden

Wiesbaden: , Taunusstein und der Rheingau

Offenbach: , Neu-Isenburg, Dreieich und weitere Städte im Kreis Offenbach

Bad Homburg: , Oberursel, Kronberg und der Hochtaunuskreis

Vermieter, die in diesen Gebieten Indexmietverträge abgeschlossen haben, sollten bereits jetzt ihre Mietanpassungsplanung überprüfen. Steigt die Inflation über 3,5 %, können sie die Differenz nicht mehr an ihre Mieter weitergeben. Dies kann langfristig zu einer realen Mietminderung führen.

> Praxistipp: Prüfen Sie, ob Ihr Mietobjekt in einem angespannten Wohnungsmarkt liegt. Die aktuelle Liste der betroffenen Kommunen in Hessen finden Sie in der Hessischen Mieterschutzverordnung.

Möblierungszuschlag: Neue Transparenzpflichten

Das Problem: Intransparente Aufschläge

In vielen deutschen Großstädten – insbesondere in Frankfurt – sind möblierte Wohnungen in den letzten Jahren stark im Preis gestiegen. Der Möblierungszuschlag wird häufig nicht separat ausgewiesen, sondern in der Gesamtmiete „versteckt". Dies macht es für Mieter nahezu unmöglich, die Angemessenheit des Zuschlags zu überprüfen oder die Mietpreisbremse effektiv geltend zu machen. Teilweise werden Aufschläge von 30 bis 50 % der Nettokaltmiete verlangt – für Möblierung, die nur wenige hundert Euro wert ist.

Die geplante Neuregelung

Der Gesetzentwurf Mietrecht II sieht folgende Maßnahmen vor:

Separate Ausweisung im Mietvertrag:: Der Möblierungszuschlag muss künftig klar und transparent als eigenständiger Posten im Mietvertrag aufgeführt werden. Eine Vermischung mit der Nettokaltmiete ist nicht mehr zulässig.

Orientierung am Zeitwert:: Der Möblierungszuschlag soll sich am aktuellen Zeitwert der Möblierung orientieren, nicht am ursprünglichen Kaufpreis. Damit wird eine realistische Bewertung erzwungen, die den tatsächlichen Wert der Einrichtungsgegenstände widerspiegelt.

Pauschale als Alternative:: Alternativ können Vermieter eine Pauschale von maximal 5 % der monatlichen Nettokaltmiete als Möblierungszuschlag erheben. Diese Pauschale bietet Rechtssicherheit und vereinfacht die Berechnung.

Informationspflicht:: Vermieter müssen dem Mieter auf Verlangen eine Inventarliste mit Zeitwertangaben der Möblierungsgegenstände vorlegen.

Was das für Vermieter bedeutet

Für Vermieter möblierter Wohnungen – insbesondere in Frankfurt und dem Rhein-Main-Gebiet – bedeutet die Neuregelung einen erheblichen administrativen Aufwand:

Bestehende Mietverträge müssen bei Neuvermietung angepasst werden.

Eine Inventarliste mit Zeitwerten muss erstellt und aktualisiert werden.

Die Kalkulation des Möblierungszuschlags muss überprüft und gegebenenfalls angepasst werden.

Die 5-%-Pauschale kann für hochwertig möblierte Wohnungen deutlich unter dem bisherigen Zuschlag liegen.

> Praxistipp: Erstellen Sie bereits jetzt eine vollständige Inventarliste Ihrer möblierten Einheiten mit Kaufdatum, Kaufpreis und geschätztem Zeitwert. Dies erleichtert die Umstellung erheblich.

Kurzzeitmiete: Die 6-Monats-Grenze

Hintergrund: Umgehung des Mieterschutzes

Befristete Mietverträge werden in der Praxis zunehmend genutzt, um den gesetzlichen Kündigungsschutz zu umgehen. Sogenannte Kettenbefristungen – also das fortlaufende Aneinanderreihen kurzer befristeter Verträge – ermöglichen es Vermietern, Mieter ohne Angabe von Kündigungsgründen regelmäßig auszutauschen und bei jeder Neuvermietung die Miete zu erhöhen.

Die geplante Neuregelung

Der Gesetzentwurf sieht folgende Einschränkungen vor:

Maximale Befristungsdauer:: Befristete Mietverträge ohne anerkannten Befristungsgrund nach § 575 BGB werden auf maximal 6 Monate begrenzt.

Einmaligkeit:: Ein solcher kurzbefristeter Vertrag darf mit demselben Mieter nur einmal abgeschlossen werden. Kettenbefristungen werden ausdrücklich verboten.

Ausnahmen:: Die Begrenzung gilt nicht für Befristungen mit anerkanntem Grund gemäß § 575 BGB (Eigenbedarf, geplante Baumaßnahmen, Werkmietwohnung). Diese bleiben auch über 6 Monate möglich.

Rechtsfolge bei Verstoß:: Wird die 6-Monats-Grenze überschritten oder eine Kettenbefristung vereinbart, gilt der Mietvertrag als unbefristet – mit vollem Kündigungsschutz für den Mieter.

Praktische Auswirkungen

Für Vermieter, die bislang auf kurzfristige Befristungen setzen, um Flexibilität zu wahren, bedeutet diese Regelung eine deutliche Einschränkung. Insbesondere bei möblierten Wohnungen und Wohnungen auf Zeit wird das bisherige Geschäftsmodell teilweise in Frage gestellt. Vermieter sollten prüfen, ob ein anerkannter Befristungsgrund vorliegt, und ihre Vertragspraxis entsprechend anpassen.

Schonfristzahlung: Erweiterter Mieterschutz

Aktuelle Rechtslage

Nach geltendem Recht kann ein Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter mit mindestens zwei Monatsmieten in Verzug ist (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Der Mieter kann die fristlose Kündigung durch vollständige Nachzahlung innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage abwenden (sog. Schonfristzahlung, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Dieses Recht steht dem Mieter nach bisheriger Rechtsprechung des BGH nur einmal zu.

Die geplante Neuregelung

Der Gesetzentwurf konkretisiert und erweitert die Schonfristzahlung:

Frist:: Der Mieter hat zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage Zeit, die vollständigen Mietrückstände zu begleichen.

Wirkung:: Bei vollständiger Zahlung wird die fristlose Kündigung unwirksam – das Mietverhältnis besteht fort.

Häufigkeit:: Das Recht auf Schonfristzahlung kann nur einmal innerhalb von zwei Jahren in Anspruch genommen werden. Damit wird ein Missbrauch verhindert, ohne den Schutz gänzlich aufzuheben.

Keine Auswirkung auf ordentliche Kündigung:: Eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs bleibt von der Schonfristzahlung unberührt.

Auswirkungen für die Praxis

Für Vermieter und Verwalter bedeutet diese Regelung, dass die Durchsetzung von Räumungsklagen schwieriger werden kann. Mieter erhalten eine zweite Chance, und der Prozess zieht sich entsprechend in die Länge. Umso wichtiger wird ein professionelles Forderungsmanagement, das Mietrückstände frühzeitig erkennt und konsequent – aber fair – einfordert.

Timeline: Wann tritt das Gesetz in Kraft?

Der Gesetzgebungsprozess für Mietrecht II folgt dem üblichen Verfahren:

Es ist zu erwarten, dass der Entwurf im parlamentarischen Verfahren noch Änderungen erfahren wird. Die Immobilienverbände haben bereits deutliche Kritik an einzelnen Regelungen geäußert – insbesondere an der Indexmiete-Deckelung und der Kurzzeitmiete-Begrenzung. Die endgültige Fassung kann daher von den hier beschriebenen Eckpunkten abweichen.

Was Vermieter und Verwalter jetzt tun sollten

Auch wenn das Gesetz noch nicht in Kraft ist, sollten Vermieter und Verwalter bereits jetzt vorbereitende Maßnahmen ergreifen:

1. Bestandsaufnahme der Indexmietverträge

Prüfen Sie, wie viele Ihrer Mietverhältnisse auf Indexmietverträgen basieren und ob die betroffenen Objekte in einem angespannten Wohnungsmarkt liegen. Berechnen Sie, welche Auswirkungen eine Deckelung auf 3,5 % in verschiedenen Inflationsszenarien hätte, und passen Sie Ihre Mietanpassungsstrategie entsprechend an.

2. Inventarlisten für möblierte Einheiten erstellen

Wenn Sie möblierte Wohnungen vermieten, erstellen Sie eine detaillierte Inventarliste mit folgenden Angaben für jeden Einrichtungsgegenstand:

Bezeichnung und Beschreibung

Kaufdatum und Kaufpreis (soweit verfügbar)

Geschätzter Zeitwert (aktueller Wert unter Berücksichtigung der Abnutzung)

Fotos zur Dokumentation

3. Befristete Mietverträge überprüfen

Prüfen Sie bestehende befristete Mietverträge auf ihre Vereinbarkeit mit der geplanten 6-Monats-Grenze. Stellen Sie sicher, dass bei Befristungen über 6 Monate ein anerkannter Befristungsgrund nach § 575 BGB vorliegt und im Vertrag dokumentiert ist.

4. Forderungsmanagement professionalisieren

Angesichts der erweiterten Schonfristzahlung wird ein frühzeitiges und konsequentes Mahnwesen noch wichtiger. Mietrückstände sollten zeitnah erkannt und angemahnt werden, bevor sie die Schwelle zur fristlosen Kündigung erreichen.

5. Professionelle Beratung in Anspruch nehmen

Die Mietrecht-II-Reform ist komplex und betrifft viele Einzelaspekte der täglichen Verwaltungspraxis. Als erfahrene Hausverwaltung im Rhein-Main-Gebiet unterstützen wir Sie bei der Analyse Ihrer Vertragsbestände, der Vorbereitung auf die neuen Regelungen und der laufenden Verwaltung Ihrer Mietobjekte. Sprechen Sie uns an – wir beraten Sie gerne zu den konkreten Auswirkungen auf Ihr Portfolio.

Fazit: Frühzeitig vorbereiten, Chancen erkennen

Der Gesetzentwurf Mietrecht II stellt die größte Mietrechtsreform seit Jahren dar und wird die Spielregeln für Vermieter in angespannten Wohnungsmärkten deutlich verändern. Die Indexmiete-Deckelung, die Transparenzpflichten beim Möblierungszuschlag, die Kurzzeitmiete-Begrenzung und die erweiterte Schonfristzahlung greifen tief in bestehende Geschäftsmodelle und Vertragsstrukturen ein.

Vermieter, die sich frühzeitig vorbereiten, können die Übergangszeit nutzen, um ihre Verträge, Prozesse und Kalkulationen anzupassen. Wer die Veränderungen ignoriert, riskiert rechtliche Unsicherheiten und finanzielle Nachteile.

Als professionelle Sondereigentumsverwaltung und Mietverwaltung begleiten wir Vermieter und Eigentümer im gesamten Rhein-Main-Gebiet durch diese Reformphase. Kontaktieren Sie uns für eine individuelle Beratung zu den Auswirkungen von Mietrecht II auf Ihre Immobilien.