Die wichtigsten Fakten zur HKVO-Frist im Überblick
Die novellierte Heizkostenverordnung (HKVO) setzt seit dem 1. Dezember 2021 die EU-Energieeffizienzrichtlinie (EED) in deutsches Recht um. Eine der zentralen Anforderungen: Alle Messgeräte zur Verbrauchserfassung von Wärme und Warmwasser müssen bis spätestens 31. Dezember 2026 fernablesbar sein. Ab dem 1. Januar 2027 dürfen in Deutschland nur noch Zähler und Heizkostenverteiler betrieben werden, die ohne Betreten der Wohnung abgelesen werden können.
Diese gesetzliche Pflicht betrifft alle Gebäude mit zentraler Heiz- und Warmwasserversorgung ab zwei Wohneinheiten – und damit die überwiegende Mehrheit der von uns betreuten Immobilien in der WEG-Verwaltung und Mietverwaltung.
Von der Pflicht betroffen sind:
Ausgenommen sind lediglich:
Zeitplan der Heizkostenverordnung: Alle Fristen auf einen Blick
Die Umrüstung erfolgt in mehreren Stufen. Der folgende Zeitplan zeigt die wichtigsten Meilensteine:
| Datum | Gesetzliche Pflicht | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Seit 01.12.2021 | Neuinstallationen ausschließlich mit fernablesbaren Geräten | § 5 Abs. 2 HKVO |
| Seit 01.01.2022 | Monatliche Verbrauchsinformationen bei vorhandenen Funkzählern | § 6a HKVO |
| Seit 01.12.2022 | Neue Geräte müssen zusätzlich interoperabel und Smart-Meter-Gateway-fähig sein | § 5 Abs. 5 HKVO |
| Bis 31.12.2026 | Alle Bestandsgeräte müssen nachgerüstet oder ersetzt werden | § 5 Abs. 3 HKVO |
| Bis 31.12.2031 | Bereits installierte fernablesbare Geräte müssen interoperabel sein | § 5 Abs. 4 HKVO |
Weniger als zwölf Monate vor Fristablauf zeigt eine aktuelle VDIV-Umfrage: Etwa 58 Prozent der Wohnungseigentümergemeinschaften und 61 Prozent der Mietobjekte sind bereits umgerüstet. Das bedeutet im Umkehrschluss: Rund 40 Prozent der Gebäude müssen noch vor Jahresende handeln.
Welche Messgeräte müssen fernablesbar sein?
Die HKVO-Pflicht zur Fernablesbarkeit betrifft alle Geräte, die der verbrauchsabhängigen Erfassung von Heiz- und Wasserkosten dienen.
Heizkostenverteiler
Heizkostenverteiler erfassen den relativen Wärmeverbrauch an einzelnen Heizkörpern. Die weit verbreiteten Verdunstungsröhrchen erfüllen die Anforderungen der HKVO nicht und müssen durch elektronische Funkverteiler ersetzt werden. Moderne Heizkostenverteiler mit Zwei-Fühler-System messen sowohl die Heizkörpertemperatur als auch die Raumtemperatur und übermitteln die Werte automatisch per Funk.
Wärmemengenzähler
Wärmemengenzähler werden bei Fußbodenheizungen, Zentralheizungen mit Wohnungsstationen oder größeren Anlagen eingesetzt. Sie messen den tatsächlichen Wärmeverbrauch in kWh. Auch diese Geräte müssen bis Ende 2026 fernablesbar sein. Bei Neuinstallationen oder Austausch nach Ablauf der Eichfrist (in der Regel 5 Jahre) dürfen seit Dezember 2021 nur noch Funkzähler eingebaut werden.
Warmwasserzähler
Warmwasserzähler erfassen den Verbrauch von zentral erwärmtem Wasser. Die Eichfrist beträgt 6 Jahre. Auch hier gilt: Spätestens bis 31.12.2026 muss die Fernablesbarkeit gewährleistet sein.
Sonderfall: Kaltwasserzähler
Die HKVO regelt nur die Erfassung von Wärme und Warmwasser. Die Pflicht zum Einbau von Kaltwasserzählern ist nicht bundeseinheitlich geregelt, sondern Ländersache. In Hessen schreibt die Landesbauordnung den Einbau von Kaltwasserzählern bei Neubauten vor. Für die Fernablesbarkeit von Kaltwasserzählern gibt es keine bundesweite HKVO-Pflicht – allerdings empfiehlt sich aus praktischen Gründen eine einheitliche Umrüstung aller Zähler im Gebäude.
Was bedeutet "fernablesbar" nach § 5 HKVO?
Gemäß § 5 Abs. 2 Satz 2 HKVO ist ein Messgerät fernablesbar, wenn es ohne Zugang zur einzelnen Nutzeinheit abgelesen werden kann. Konkret bedeutet das: Der Ableser muss nicht mehr klingeln und die Wohnung betreten – die Verbrauchsdaten werden per Funk übertragen.
Walk-by und Drive-by-Verfahren
Bei diesen Verfahren sammelt ein Mitarbeiter des Messdienstleisters die Daten mit einem mobilen Empfangsgerät:
Beide Verfahren erfüllen die Anforderungen der HKVO an die Fernablesbarkeit.
Gateway-Lösung mit Smart Meter
Die technisch fortschrittlichste Lösung ist ein zentrales Funk-Gateway im Gebäude, das alle Verbrauchsdaten automatisch sammelt und an den Messdienstleister überträgt. In Kombination mit einem Smart-Meter-Gateway (SMGW) können die Daten verschlüsselt und stichtaggenau übermittelt werden.
Seit dem 1. Dezember 2022 müssen neu installierte Geräte SMGW-fähig sein – sie müssen also die technischen Voraussetzungen für eine spätere Anbindung an ein Smart-Meter-Gateway erfüllen.
Interoperabilität: Warum sie wichtig ist
Interoperabilität bedeutet: Die Zähler sprechen einen offenen Standard und können von verschiedenen Messdienstleistern ausgelesen werden – nicht nur vom ursprünglichen Anbieter. Das stärkt den Wettbewerb, erleichtert einen Dienstleisterwechsel und verhindert proprietäre Insellösungen.
Seit dem 1.12.2022 ist Interoperabilität für neu installierte Geräte Pflicht. Für Bestandsgeräte gilt eine Übergangsfrist bis Ende 2031.
Konsequenzen bei Nichtbeachtung: Kürzungsrechte nach § 12 HKVO
Die Heizkostenverordnung sieht bei Verstößen konkrete Sanktionen vor. Nutzer – also Mieter oder Wohnungseigentümer – können ihren Anteil an den Heizkosten kürzen.
3 % Kürzung bei fehlender Fernablesung
Gemäß § 12 Abs. 1 Satz 2 HKVO kann der Nutzer seinen Kostenanteil um 3 Prozent kürzen, wenn der Gebäudeeigentümer entgegen § 5 Abs. 2 oder Abs. 3 keine fernablesbare Ausstattung installiert hat.
3 % Kürzung bei fehlender Verbrauchsinformation
Eine weitere Kürzung um 3 Prozent ist möglich, wenn die monatliche Verbrauchsinformation nach § 6a nicht oder nicht vollständig bereitgestellt wird (§ 12 Abs. 1 Satz 3 HKVO).
15 % Kürzung ohne verbrauchsabhängige Abrechnung
Erfolgt entgegen der HKVO überhaupt keine verbrauchsabhängige Abrechnung, beträgt das Kürzungsrecht sogar 15 Prozent auf den verbrauchsunabhängigen Anteil (§ 12 Abs. 1 Satz 1 HKVO).
Addierung der Kürzungsrechte: Bis zu 21 %
Werden mehrere Pflichten verletzt, können sich die Kürzungsrechte addieren. Im ungünstigsten Fall – keine fernablesbare Messtechnik, keine monatliche Information, keine verbrauchsabhängige Abrechnung – sind bis zu 21 Prozent Kürzung möglich.
Wichtig für WEGs: Die Kürzungsrechte nach § 12 HKVO gelten nicht im Verhältnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Für vermietete Eigentumswohnungen sind sie jedoch hochrelevant – hier kann der Mieter gegenüber dem vermietenden Eigentümer kürzen.
Unterjährige Verbrauchsinformation (UVI) nach § 6a HKVO
Mit der Umrüstung auf fernablesbare Messtechnik entsteht eine weitere Pflicht: Vermieter müssen ihren Mietern monatlich Informationen über deren Energieverbrauch bereitstellen. Diese sogenannte unterjährige Verbrauchsinformation (UVI) soll Transparenz schaffen und zu energiesparendem Verhalten motivieren.
Inhalt der monatlichen Verbrauchsinformation
Die UVI muss gemäß § 6a Abs. 2 HKVO mindestens folgende Angaben enthalten:
Bereitstellung: E-Mail, App oder Portal
Die Information muss den Nutzer unmittelbar erreichen – ohne dass er danach suchen muss. Zulässige Wege sind:
Die meisten Messdienstleister bieten digitale Portale oder Apps an, über die sowohl die UVI als auch die Jahresabrechnung bereitgestellt werden kann.
Datenschutz bei der Verbrauchserfassung
Gemäß § 6b HKVO dürfen Verbrauchsdaten nur für die gesetzlich vorgeschriebenen Zwecke erhoben und verarbeitet werden. Der Zugriff ist auf berechtigte Personen beschränkt (Eigentümer, Verwalter, Messdienstleister). Die Übertragung muss verschlüsselt erfolgen, und Portale sind mit geeigneten Authentifizierungsmechanismen zu sichern.
Handlungsempfehlung für Eigentümer und Verwalter
Die Frist zum 31. Dezember 2026 ist nicht mehr fern. Eigentümer und Verwalter sollten jetzt strukturiert vorgehen:
Schritt 1: Bestandsaufnahme durchführen
Zunächst ist zu klären: Welche Messgeräte sind bereits fernablesbar? Welche müssen noch ausgetauscht oder nachgerüstet werden? Bei der Sondereigentumsverwaltung einzelner Wohnungen ist zusätzlich zu prüfen, ob die WEG bereits umgerüstet hat oder ein Eigenbedarf besteht.
Checkliste Bestandsaufnahme:
Schritt 2: Angebote einholen und vergleichen
Die Nachfrage bei Messdienstleistern steigt zum Jahresende erfahrungsgemäß stark an. Wer jetzt handelt, vermeidet Engpässe und kann Preise vergleichen.
Bei der Auswahl achten auf:
Schritt 3: WEG-Beschluss fassen (einfache Mehrheit)
Für Wohnungseigentümergemeinschaften gilt: Die Umrüstung auf fernablesbare Messgeräte gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG zur ordnungsgemäßen Verwaltung. Sie kann daher mit einfacher Mehrheit in der Eigentümerversammlung beschlossen werden – ein qualifizierter Beschluss ist nicht erforderlich.
Als Ihre WEG-Verwaltung bereiten wir entsprechende Beschlussvorlagen vor und koordinieren die Umsetzung. Idealerweise wird das Thema bereits auf der nächsten Eigentümerversammlung behandelt. Bei Bedarf kann auch ein Umlaufbeschluss herbeigeführt werden.
Schritt 4: Mieter informieren und Termine koordinieren
Vermieter sollten ihre Mieter frühzeitig über den geplanten Austausch informieren. Der Einbau neuer Zähler erfordert in der Regel kurzzeitigen Zugang zur Wohnung. Eine rechtzeitige Ankündigung sorgt für reibungslose Abläufe und erfüllt die Informationspflichten nach DSGVO.
Kosten der Umrüstung: Kauf vs. Miete
Die Kosten für die Umrüstung variieren je nach Gerätetyp, Anbieter und gewähltem Modell (Kauf oder Miete).
Anschaffungskosten nach Gerätetyp
| Gerätetyp | Anschaffung | Einbau | Gesamt ca. |
|---|---|---|---|
| Heizkostenverteiler (Funk) | 40–60 € | inkl. oder 30–50 € | 50–110 € |
| Warmwasserzähler (Funk) | 40–110 € | 50–120 € | 90–230 € |
| Wärmemengenzähler | 100–200 € | 50–150 € | 150–350 € |
Hinzu kommen laufende Kosten für Ablesung, Abrechnung und UVI-Bereitstellung von ca. 5–15 € pro Gerät und Jahr.
Umlagefähigkeit der Kosten
Bei Kauf der Messgeräte:
Bei Gerätemiete:
Viele Messdienstleister bieten Full-Service-Pakete an, die Geräte, Installation, Wartung, Ablesung und Abrechnung beinhalten – häufig zwischen 100 und 180 € pro Wohneinheit und Jahr.
Mieterhöhung nach § 559 BGB
Wenn die fernablesbaren Zähler gekauft und fest installiert werden, handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b BGB. Der Vermieter kann in diesem Fall die jährliche Miete um bis zu 8 Prozent der auf die Wohnung entfallenden Investitionskosten erhöhen.
Voraussetzung ist eine form- und fristgerechte Modernisierungsankündigung mindestens 3 Monate vor Beginn der Maßnahme.
Ausnahmen und Härtefälle nach § 5 Abs. 3 HKVO
Die HKVO sieht begrenzte Ausnahmen von der Umrüstungspflicht vor. Gemäß § 5 Abs. 3 Satz 2 HKVO kann eine Umrüstung entfallen, wenn:
Diese Ausnahmen werden in der Praxis jedoch eng ausgelegt. Mit modernen Systemen lassen sich auch Altbauten in der Regel problemlos nachrüsten. Wer sich auf eine Ausnahme berufen möchte, sollte dies gut dokumentieren und im Zweifelsfall rechtlich absichern.
Keine Ausnahme besteht dagegen, wenn Messgeräte noch innerhalb ihrer Eichfrist liegen. Die HKVO schreibt ausdrücklich vor, dass auch funktionsfähige Altgeräte bis Ende 2026 ersetzt werden müssen.
Vorteile der Umstellung auf Funkmesstechnik
Die gesetzliche Pflicht bringt auch praktische Vorteile – sowohl für Vermieter und Verwalter als auch für Bewohner:
Kein Wohnungszutritt mehr nötig: Mieter müssen nicht mehr zu Hause sein, wenn der Ableser kommt. Terminprobleme und aufwändige Abstimmungen entfallen.
Automatische Verbrauchsinformation: Fernablesbare Systeme ermöglichen die monatliche Übermittlung der Verbrauchsdaten. Das fördert das Energiebewusstsein und kann zu Einsparungen führen.
Schnellere, fehlerfreie Abrechnungen: Digitale Datenübertragung reduziert Übertragungsfehler und beschleunigt die Erstellung der Heizkostenabrechnung erheblich. Als digitale Hausverwaltung setzen wir auf durchgängig digitale Prozesse – von der Verbrauchserfassung bis zur Abrechnung.
Früherkennung von Defekten: Moderne Funkzähler melden Unregelmäßigkeiten automatisch – etwa einen plötzlichen Verbrauchsanstieg durch ein Leck oder einen Ausfall des Heizkörpers.
Grundlage für Smart-Building-Anwendungen: Die Funkinfrastruktur ist Voraussetzung für künftige Digitalisierungsprojekte im Gebäude und kann mit Stromzählern, Gebäudeautomation und Energiemanagement-Systemen verknüpft werden.
Häufige Fragen zur Fernablesungspflicht (FAQ)
Bis wann müssen alle Zähler fernablesbar sein?
Gemäß § 5 Abs. 3 HKVO müssen alle nicht fernablesbaren Messgeräte zur Verbrauchserfassung von Wärme und Warmwasser bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder durch fernablesbare Geräte ersetzt werden. Ab dem 1. Januar 2027 dürfen nur noch fernablesbare Zähler betrieben werden.
Was passiert, wenn die Frist nicht eingehalten wird?
Bei fehlender fernablesbarer Ausstattung können Nutzer ihren Heizkostenanteil gemäß § 12 HKVO um 3 % kürzen. Bei zusätzlich fehlender monatlicher Verbrauchsinformation kommen weitere 3 % hinzu. Ohne verbrauchsabhängige Abrechnung sind sogar 15 % Kürzung möglich – insgesamt theoretisch bis zu 21 %.
Wer trägt die Kosten für die Umrüstung?
Bei Kauf trägt der Vermieter die Anschaffungskosten. Eine Mieterhöhung nach § 559 BGB ist möglich (max. 8 % der Investitionskosten p.a.). Bei Gerätemiete sind die laufenden Kosten als Betriebskosten umlagefähig.
Welcher Beschluss ist in der WEG erforderlich?
Die Umrüstung gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG und kann mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.
Müssen auch Kaltwasserzähler fernablesbar sein?
Die HKVO regelt nur Wärme und Warmwasser. Für Kaltwasserzähler gibt es keine bundesweite Fernablesungspflicht. Aus praktischen Gründen empfiehlt sich jedoch eine einheitliche Umrüstung.
Was bedeutet Interoperabilität?
Interoperable Geräte können von verschiedenen Messdienstleistern ausgelesen werden – nicht nur vom ursprünglichen Anbieter. Das erleichtert einen Dienstleisterwechsel und verhindert Abhängigkeiten.
Gilt die monatliche Informationspflicht auch für WEG-Eigentümer?
Die UVI-Pflicht besteht gegenüber Mietern. Im reinen WEG-Verhältnis (Eigentümer zur Gemeinschaft) gibt es keine gesetzliche Pflicht zur monatlichen Information, wohl aber ein praktisches Interesse an Transparenz.
Fazit: Jetzt handeln, bevor es eng wird
Die Frist zum 31. Dezember 2026 steht fest – und sie lässt sich nicht verschieben. Eigentümer und Verwalter, die jetzt aktiv werden, vermeiden nicht nur rechtliche Risiken und Kürzungen bei der Heizkostenabrechnung, sondern profitieren auch von besseren Konditionen und Verfügbarkeiten bei den Messdienstleistern.
Unsere Empfehlung: Nehmen Sie das Thema noch in diesem Quartal auf die Agenda. Führen Sie eine Bestandsaufnahme durch, holen Sie Angebote ein und bereiten Sie – falls erforderlich – den WEG-Beschluss vor.
Als Ihre Hausverwaltung im Rhein-Main-Gebiet unterstützen wir Sie bei der Bestandsaufnahme, der Einholung von Angeboten und der Vorbereitung entsprechender WEG-Beschlüsse. Auch die Koordination mit Messdienstleistern und die Information der Mieter übernehmen wir gerne.
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*Stand: Januar 2026. Dieser Artikel wurde mit größter Sorgfalt erstellt und gibt die Rechtslage zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder. Er ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Bei Fragen zur konkreten Umsetzung in Ihrer Immobilie sprechen Sie uns gerne an.*
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