Mieterhöhungsrechner – ist Ihre Mieterhöhung zulässig?

Maximal so viel, dass alle drei Grenzen eingehalten sind: (1) die ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze, (2) die Kappungsgrenze von 20% in 3 Jahren (in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt 15%), (3) die 15-Monats-Wartefrist seit letzter Erhöhung. Der konkrete Betrag ergibt sich aus dem Minimum von Vergleichsmiete und Kappungsobergrenze. Unser Rechner ermittelt diesen Orientierungswert in 90 Sekunden.

Die Kappungsgrenze nach §558 Abs. 3 BGB begrenzt die Mieterhöhung auf maximal 20% in 3 Jahren — bezogen auf die Miete drei Jahre vor Wirksamwerden der Erhöhung. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt eine abgesenkte Grenze von 15%. Diese ist nicht überall einheitlich: jedes Bundesland erlässt eine eigene Verordnung mit konkreten Städten und Gemeinden. In Hessen sind aktuell 49 Kommunen erfasst (Stand 2026-05-14), in Bayern 285. Unser Rechner prüft anhand der Stadt automatisch, ob 15% oder 20% gelten.

Frühestens 15 Monate nach der letzten Mieterhöhung oder dem Mietbeginn (§558 Abs. 1 BGB). Das Mieterhöhungsverlangen selbst kann frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung gestellt werden, plus 2 Monate Überlegungsfrist für den Mieter — daraus ergeben sich die 15 Monate bis zum Wirksamwerden. Modernisierungserhöhungen (§559) oder Betriebskostenanpassungen (§560) lösen die Sperrfrist nicht aus.

Für rund 25 deutsche Städte (inkl. Frankfurt, Wiesbaden, Darmstadt, Offenbach, Hanau, Bad Homburg, Mainz, Aschaffenburg, Berlin, München, Hamburg, Köln, Stuttgart) hat das Tool den durchschnittlichen Mietspiegelwert hinterlegt und schlägt diesen als Startwert vor. Sie können den Wert nach Recherche im offiziellen Mietspiegel präzisieren — die offizielle Quelle ist im Tool verlinkt.

Als Mieter haben Sie ab Zugang des Mieterhöhungsverlangens 2 volle Monate Überlegungsfrist (§558b BGB). In dieser Zeit können Sie: (1) zustimmen, (2) teilweise zustimmen, (3) widersprechen, (4) das Sonderkündigungsrecht (§561 BGB) ausüben. Ist die Erhöhung formal oder inhaltlich fehlerhaft, ist sie unwirksam. Wir empfehlen bei Streit den lokalen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.

Häufig in kleineren Gemeinden des Frankfurter Speckgürtels (z. B. Königstein, Kronberg, Oberursel, Eschborn, Bad Soden, Friedrichsdorf). Die Mieterhöhung kann dann nach §558a Abs. 2 BGB über drei konkrete Vergleichswohnungen begründet werden — mit Adresse, Größe, Ausstattung und Miethöhe. Alternativ ein Sachverständigengutachten. Der Mietspiegel einer Nachbarstadt ist nur Orientierung, keine Rechtsgrundlage.

Indexmietverträge (§557b BGB), Staffelmietverträge (§557a BGB), preisgebundener Wohnraum (Sozialwohnungen), gewerbliche Mietverhältnisse, Ferienwohnungen (§549 Abs. 2 Nr. 1) und Studenten-/Jugendwohnheime (§549 Abs. 3) sind ausgenommen. Auch möblierter Wohnraum in der selbstbewohnten Wohnung des Vermieters ist eingeschränkt. Der Rechner erkennt diese Konstellationen und gibt jeweils Erklärung + Verweis auf die korrekte Norm.

Das Verlangen muss in Textform an alle Mieter gerichtet sein und enthalten: (1) konkrete neue Miete in Euro, (2) Wirksamkeits-Datum, (3) Begründung mit Begründungsmittel (Mietspiegel-Einordnung, drei Vergleichswohnungen oder Sachverständigengutachten). Bei qualifiziertem Mietspiegel müssen die Spannenwerte zwingend zitiert werden. Fehlt eine dieser Angaben, ist das Verlangen unwirksam — der Mieter ist nicht zur Zustimmung verpflichtet.

Eine Erhöhung über die Kappungsgrenze hinaus ist nichtig (§134 BGB) — der Mieter schuldet nur die zulässige Höhe. Wurde bereits zu viel gezahlt, kann der überschüssige Betrag drei Jahre rückwirkend zurückgefordert werden (§812 BGB). Der Vermieter haftet zudem auf Rückzahlung und ggf. Anwaltskosten. Eine korrekte Vorab-Prüfung mit unserem Rechner verhindert solche Fehler.

Stand der Datenbasis: 14.05.2026. Alle Kappungsgrenzen-Verordnungen aller 16 Bundesländer sind mit Inkrafttretens- und Auslaufdatum erfasst. Wenn eine Verordnung in weniger als 90 Tagen ausläuft, zeigt der Rechner eine Warnung. Wir pflegen die Daten quartalsweise. Eine ausführliche Methodik mit allen Quellen-URLs finden Sie unter /mieterhoehungs-check/methodik.

Nein. Das Tool berechnet einen Orientierungswert auf Basis offizieller Daten zu Kappungsgrenzen-Verordnungen, Mietspiegeln und §558 BGB. Für rechtsverbindliche Entscheidungen — insbesondere beim Aufsetzen oder Anfechten eines Mieterhöhungsschreibens — wenden Sie sich an einen Fachanwalt für Mietrecht, einen Mieterverein (für Mieter) oder Haus & Grund (für Vermieter). Verto bietet selbst keine Rechtsberatung, sondern professionelle Hausverwaltung mit anwaltlicher Begleitung im Bedarfsfall.