Grundsteuer als laufende Belastung für Eigentümer
Die Grundsteuer gehört zu den bedeutendsten laufenden Kosten für Immobilieneigentümer in Deutschland. Sie wird von den Kommunen erhoben und ist – anders als viele Eigentümer vermuten – nicht automatisch vom Mieter zu tragen. Ob und in welcher Höhe die Grundsteuer auf Mieter umgelegt werden darf, hängt von der vertraglichen Vereinbarung und der korrekten Abrechnung ab.
Rechtsgrundlage für die Umlagefähigkeit ist §2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV), die die Grundsteuer ausdrücklich als umlagefähige Betriebskosten benennt. Seit dem 1. Januar 2025 gelten zudem neue Bewertungsgrundlagen durch die Grundsteuerreform, die in vielen Gemeinden zu veränderten Grundsteuerbeträgen geführt hat. Für Vermieter im Rhein-Main-Gebiet ist es daher besonders wichtig, die aktuelle Rechtslage und die konkreten Auswirkungen der Reform zu kennen.
In diesem Artikel erklären wir Schritt für Schritt, wie die Grundsteuer auf Mieter umgelegt wird, was sich durch die Reform geändert hat und welche Praxis-Tipps Ihnen als Vermieter die Abrechnung erleichtern. Als professionelle Mietverwaltung im Rhein-Main-Gebiet unterstützen wir Sie bei allen Fragen rund um Betriebskosten und Nebenkostenabrechnung.
Was ist die Grundsteuer?
Definition und Rechtsgrundlage
Die Grundsteuer ist eine kommunale Steuer auf den Grundbesitz, die im Grundsteuergesetz (GrStG) geregelt ist. Steuerschuldner ist stets der im Grundbuch eingetragene Eigentümer – nicht der Mieter. Die Steuer wird jährlich von der jeweiligen Gemeinde erhoben und ist in vier Quartalsraten zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig.
Grundsteuer A und Grundsteuer B
Das Gesetz unterscheidet zwei Arten der Grundsteuer:
Berechnung: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz
Die Grundsteuer wird in drei Schritten berechnet:
Formel:** Grundsteuerwert × Steuermesszahl = Steuermessbetrag × Hebesatz = **jährliche Grundsteuer
Wer zahlt die Grundsteuer?
Schuldner der Grundsteuer gegenüber dem Finanzamt ist immer der Eigentümer. Dieser kann die Grundsteuer jedoch im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umlegen – vorausgesetzt, dies ist mietvertraglich vereinbart.
Darf die Grundsteuer auf Mieter umgelegt werden?
Rechtliche Grundlage: §2 Nr. 1 BetrKV
Die Betriebskostenverordnung listet in §2 Nr. 1 BetrKV die „laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks“ ausdrücklich als umlagefähige Betriebskosten auf. Die Grundsteuer ist der wichtigste Fall dieser Regelung. Das bedeutet: Die Grundsteuer darf grundsätzlich auf den Mieter umgelegt werden.
Dies gilt auch dann, wenn die Grundsteuer durch die Grundsteuerreform 2025 deutlich gestiegen ist. Der Bundesgerichtshof hat in ständiger Rechtsprechung bestätigt, dass die Umlagefähigkeit nicht von der Höhe der Grundsteuer abhängt – solange die formalen Voraussetzungen erfüllt sind.
Voraussetzung: Vereinbarung im Mietvertrag
Die Umlage der Grundsteuer setzt eine wirksame Betriebskostenklausel im Mietvertrag voraus. Es gibt zwei gängige Varianten:
Die meisten Standardmietverträge (z. B. Formularmietverträge nach dem Deutschen Mieterbund oder Haus & Grund) enthalten bereits eine solche Klausel. Prüfen Sie Ihren Mietvertrag dennoch sorgfältig – fehlt die Vereinbarung, tragen Sie als Vermieter die Grundsteuer allein.
> Wichtig: Eine gesonderte Zustimmung des Mieters zur Umlage der Grundsteuer ist nicht erforderlich. Die Betriebskostenklausel im Mietvertrag genügt.
Verteilerschlüssel: Wohnfläche oder Miteigentumsanteile
Bei Mehrfamilienhäusern muss die Grundsteuer nach einem sachgerechten Verteilerschlüssel auf die einzelnen Mieter verteilt werden. Gängige Schlüssel sind:
Berechnungsbeispiel: Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen
| Wohnung | Wohnfläche | Anteil | Grundsteuer-Anteil |
|---|---|---|---|
| EG links | 65 m² | 26 % | 312,00 € |
| EG rechts | 55 m² | 22 % | 264,00 € |
| OG links | 75 m² | 30 % | 360,00 € |
| OG rechts | 55 m² | 22 % | 264,00 € |
| Gesamt | 250 m² | 100 % | 1.200,00 € |
In diesem Beispiel beträgt die jährliche Grundsteuer 1.200 € und wird nach Wohnfläche auf die vier Mieteinheiten verteilt.
Grundsteuerreform 2025: Was sich für Vermieter ändert
Neue Bewertungsgrundlagen ab Januar 2025
Am 1. Januar 2025 ist die Grundsteuerreform in Kraft getreten. Auslöser war ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahr 2018, das die bisherigen Einheitswerte für verfassungswidrig erklärte – sie beruhten auf Daten von 1964 (West) bzw. 1935 (Ost) und spiegelten die tatsächlichen Wertverhältnisse nicht mehr wider.
Die Reform bringt zwei wesentliche Änderungen:
Bundesmodell vs. Ländermodelle (Hessen: Flächen-Faktor-Modell)
Der Bund hat ein sogenanntes wertabhängiges Modell entwickelt, das Bodenrichtwerte und Nettokaltmieten zur Bewertung heranzieht. Die Länder hatten jedoch die Möglichkeit, eigene Modelle einzuführen. Relevant für das Rhein-Main-Gebiet:
Auswirkungen auf die Höhe der Grundsteuer
Die Reform war als aufkommensneutral geplant – die Gemeinden sollten ihre Hebessätze so anpassen, dass das Gesamtaufkommen gleich bleibt. In der Praxis zeigen sich jedoch deutliche Verschiebungen:
> Praxis-Tipp: Vergleichen Sie Ihren Grundsteuerbescheid 2025 mit dem Vorjahresbescheid. Sollte die Grundsteuer deutlich gestiegen sein, lohnt sich eine Prüfung des Grundsteuerwertbescheids auf Fehler. Einspruchsfristen sind in der Regel vier Wochen nach Bekanntgabe.
Was passiert, wenn die Grundsteuer deutlich steigt?
Auch bei einer erheblichen Erhöhung der Grundsteuer durch die Reform gilt:
Für Mieter bedeutet eine steigende Grundsteuer höhere Nebenkosten. Im Zusammenspiel mit der Mietpreisbremse kann dies die Gesamtbelastung spürbar erhöhen – auch wenn die Nettokaltmiete unverändert bleibt.
Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung
Korrekte Darstellung
Die Grundsteuer muss in der Nebenkostenabrechnung transparent und nachvollziehbar ausgewiesen werden. Folgende Angaben sind erforderlich:
Weitere Details zur korrekten Erstellung der Nebenkostenabrechnung finden Sie in unserem Ratgeber: Nebenkostenabrechnung – Fristen & Pflichten für Vermieter.
Abrechnungszeitraum und unterjährige Anpassung
Der Abrechnungszeitraum für die Grundsteuer richtet sich nach dem mietvertraglichen Abrechnungszeitraum (in der Regel das Kalenderjahr). Wenn die Gemeinde den Grundsteuer-Hebesatz unterjährig ändert, ist der tatsächlich gezahlte Betrag maßgeblich.
Bei einem Mieterwechsel während des Abrechnungszeitraums wird die Grundsteuer anteilig auf die jeweiligen Mieter verteilt. Entscheidend sind die tatsächlichen Mietmonate (pro rata temporis).
Typische Fehler bei der Grundsteuer-Umlage
| Fehler | Folge |
|---|---|
| Keine Betriebskostenklausel im Mietvertrag | Umlage unwirksam – Vermieter trägt die Kosten allein |
| Falscher Verteilerschlüssel | Mieter kann Abrechnung beanstanden |
| Grundsteuer nicht separat ausgewiesen | Formeller Abrechnungsfehler |
| Abrechnungsfrist (12 Monate) überschritten | Nachforderung verfällt |
| Vorauszahlungen nicht angepasst | Hohe Nachzahlung für Mieter, Streitpotenzial |
Grundsteuer im Rhein-Main-Gebiet: Hebessätze im Vergleich
Die Höhe der Grundsteuer variiert im Rhein-Main-Gebiet erheblich, da die Kommunen ihre Hebessätze individuell festlegen. Im Zuge der Grundsteuerreform haben viele Gemeinden ihre Hebessätze zum 1. Januar 2025 angepasst. Die folgende Tabelle zeigt die aktuellen Hebessätze für die wichtigsten Städte:
| Stadt | Hebesatz Grundsteuer B | Besonderheit |
|---|---|---|
| Frankfurt am Main | 500 % | Größter Immobilienmarkt der Region |
| Wiesbaden | 492 % | Landeshauptstadt, Flächen-Faktor-Modell (Hessen) |
| Mainz | 440 % | Bundesmodell (Rheinland-Pfalz) |
| Darmstadt | 535 % | Wissenschaftsstadt, hohe Nachfrage |
| Offenbach am Main | 595 % | Höchster Hebesatz in der Region |
| Hanau | 500 % | Aufstrebender Standort im Rhein-Main-Gebiet |
> Hinweis: Hebessätze können sich jährlich ändern. Prüfen Sie den aktuellen Grundsteuerbescheid Ihrer Kommune. Die Angaben beziehen sich auf den Stand 2025/2026.
Die Unterschiede sind beträchtlich: Bei einem identischen Grundsteuermessbetrag von 500 € beträgt die jährliche Grundsteuer in Mainz 2.200 €, in Offenbach dagegen 2.975 € – eine Differenz von 775 €.
Grundsteuer bei Eigentumswohnungen (WEG)
Ein häufiges Missverständnis betrifft die Grundsteuer bei Eigentumswohnungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG): Die Grundsteuer läuft nicht über die WEG-Abrechnung. Jeder Eigentümer erhält seinen eigenen Grundsteuerbescheid direkt vom Finanzamt und zahlt die Grundsteuer selbst.
Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten, können Sie die Grundsteuer dennoch über die Nebenkostenabrechnung auf Ihren Mieter umlegen – vorausgesetzt, der Mietvertrag sieht dies vor. Die Grundsteuer erscheint dann als Position in Ihrer individuellen Nebenkostenabrechnung, nicht in der WEG-Jahresabrechnung.
Praxis-Tipps für Vermieter
1. Mietvertrag prüfen: Ist die Umlage vereinbart?
Nehmen Sie Ihren Mietvertrag zur Hand und prüfen Sie, ob eine wirksame Betriebskostenklausel enthalten ist. Achten Sie auf Formulierungen wie:
2. Grundsteuerbescheid zeitnah prüfen
Prüfen Sie jeden neuen Grundsteuerbescheid sorgfältig auf:
3. Bei Neuvermietung: Betriebskostenklausel aktualisieren
Nutzen Sie jede Neuvermietung, um Ihren Mietvertrag zu aktualisieren. Eine aktuelle, rechtssichere Betriebskostenklausel schützt Sie vor späteren Streitigkeiten. Achten Sie auf:
4. Digitale Hausverwaltung vereinfacht die Abrechnung
Eine professionelle, digitale Mietverwaltung automatisiert den gesamten Prozess: vom Einlesen des Grundsteuerbescheids über die Verteilung nach dem korrekten Schlüssel bis zur fristgerechten Erstellung der Nebenkostenabrechnung. Fehlerquellen werden minimiert, und Sie als Vermieter sparen Zeit und Nerven.
5. Vorauszahlungen rechtzeitig anpassen
Wenn die Grundsteuer durch die Reform gestiegen ist, sollten Sie die monatlichen Vorauszahlungen Ihrer Mieter zeitnah anpassen. So vermeiden Sie hohe Nachzahlungen am Jahresende, die häufig zu Konflikten führen. Die Anpassung ist nach jeder Betriebskostenabrechnung möglich (§560 BGB).
Häufige Fragen zur Grundsteuer-Umlage (FAQ)
Kann der Vermieter die neue höhere Grundsteuer voll auf den Mieter umlegen?
Ja, wenn die Umlage der Grundsteuer im Mietvertrag vereinbart ist. Die Grundsteuer zählt zu den umlagefähigen Betriebskosten nach §2 Nr. 1 BetrKV. Auch eine durch die Grundsteuerreform gestiegene Grundsteuer kann vollständig umgelegt werden – eine gesonderte Zustimmung des Mieters ist nicht erforderlich.
Muss der Mieter der Grundsteuer-Umlage zustimmen?
Nein, eine gesonderte Zustimmung ist nicht erforderlich. Voraussetzung ist lediglich, dass der Mietvertrag eine wirksame Betriebskostenklausel enthält, die die Umlage der Grundsteuer vorsieht. Dies ist bei den meisten Standardmietverträgen der Fall.
Wie wird die Grundsteuer bei Eigentumswohnungen (WEG) behandelt?
Bei Eigentumswohnungen zahlt jeder Eigentümer seine Grundsteuer direkt an das Finanzamt – die Grundsteuer läuft nicht über die WEG-Abrechnung. Vermieter einer Eigentumswohnung können die Grundsteuer über die Nebenkostenabrechnung auf ihren Mieter umlegen.
Wie wird die Grundsteuer bei unterjährigem Mieterwechsel abgerechnet?
Bei einem Mieterwechsel während des Abrechnungszeitraums wird die Grundsteuer anteilig (pro rata temporis) auf die jeweiligen Mieter verteilt. Der Verteilerschlüssel richtet sich nach den tatsächlichen Mietmonaten.
Professionelle Mietverwaltung mit Verto
Die korrekte Umlage der Grundsteuer, die Prüfung von Bescheiden und die fristgerechte Erstellung der Nebenkostenabrechnung sind Aufgaben, die Präzision und Fachwissen erfordern. Als digitale Mietverwaltung in Frankfurt und dem Rhein-Main-Gebiet übernehmen wir diese Aufgaben für Sie – transparent, effizient und rechtssicher.
Unsere Leistungen im Bereich Mietverwaltung umfassen:
Unverbindlich anfragen – wir beraten Sie gerne zur Grundsteuer-Umlage
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*Stand: Februar 2026. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Die Angaben zu Hebessätzen beziehen sich auf den Stand 2025/2026 und können sich durch kommunale Beschlüsse ändern.*
