Ein Sturz, 12.000 Euro und eine Annahme, die nicht mehr trägt
Der Fall, über den der Bundesgerichtshof am 6. August 2025 entschieden hat, klingt zunächst wie ein Routinevorgang. Eine Mieterin verlässt an einem Januarmorgen das Haus, rutscht auf dem vereisten Weg über das Grundstück aus und verletzt sich erheblich. Sie verlangt rund 12.000 Euro von ihrer Vermieterin.
Die Vermieterin hält das für abwegig, und zwar mit einem Argument, das jahrelang als sicher galt: Ihr gehört nur eine Wohnung. Der Weg gehört der Gemeinschaft. Und die Gemeinschaft hatte den Winterdienst ordnungsgemäß an einen professionellen Hausmeisterdienst vergeben. Sie selbst hatte damit nichts zu tun.
Der BGH sah das anders. Und die Begründung reicht weit über diesen Einzelfall hinaus.
Wer eine Eigentumswohnung vermietet, schuldet seinem Mieter einen gefahrlosen Zugang zur Wohnung — das folgt unmittelbar aus dem Mietvertrag (§§ 535, 241 Abs. 2 BGB). Diese Pflicht darf man erfüllen lassen. Abgeben kann man sie nicht. Und wer sie durch Dritte erfüllen lässt, haftet nach § 278 BGB für deren Verschulden wie für eigenes. Der Winterdienst der WEG ist damit Ihr Erfüllungsgehilfe — auch wenn Sie ihn nie beauftragt, nie ausgewählt und nie bezahlt haben.
Warum für dieselbe Eisfläche zwei verschiedene Maßstäbe gelten
Das ist der Punkt, an dem die meisten Vermieter bislang falsch abgebogen sind, und er lohnt eine saubere Trennung.
Gegenüber einem fremden Passanten, der über das Grundstück läuft, greift die allgemeine Verkehrssicherungspflicht. Sie ist deliktischer Natur. Wird sie wirksam auf einen zuverlässigen Dienstleister übertragen, verengt sie sich auf Auswahl- und Kontrollpflichten. Wer sorgfältig ausgewählt und in vernünftigen Abständen kontrolliert hat, haftet für einen einzelnen Fehler der Firma nicht.
Gegenüber Ihrem eigenen Mieter kommt eine zweite, vertragliche Pflicht hinzu. Und im Vertragsrecht gibt es die Entlastung durch sorgfältige Auswahl nicht. § 278 BGB kennt keinen Exkulpationsbeweis. Das Verschulden des Erfüllungsgehilfen ist Ihr Verschulden.
Dieselbe vereiste Fläche, derselbe Dienstleister, dasselbe Versäumnis — und je nachdem, wer stürzt, ein völlig anderes Ergebnis. Das ist keine Spitzfindigkeit, sondern die praktische Kernbotschaft des Urteils.
Seit der WEG-Reform 2020 ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst Trägerin der Verkehrssicherungspflicht für das Gemeinschaftseigentum. Das entlastet den einzelnen Eigentümer im Verhältnis zu Dritten — aber eben nicht im Verhältnis zu seinem Mieter. Genau in dieser Lücke saß die Vermieterin des BGH-Falls.
Was das Urteil nicht bedeutet
Bevor jetzt jemand den Streuwagen bestellt: Das Urteil verlangt nicht, dass Sie selbst räumen. Es verlangt auch nicht, dass Sie den Winterdienst der Gemeinschaft an sich ziehen. Beides wäre in einer Anlage mit zwanzig Parteien weder möglich noch sinnvoll.
Was es verlangt, ist ein Perspektivwechsel: Behandeln Sie den Winterdienst Ihrer Gemeinschaft als Ihr eigenes Haftungsrisiko, nicht als fremde Angelegenheit. Ein Risiko, das man kennt, kann man organisieren und versichern. Eines, von dem man annimmt, es liege bei jemand anderem, trifft einen unvorbereitet.
Die vier Punkte, die in den Winterdienstvertrag gehören
In der Praxis entscheidet sich fast jeder Winterdienstprozess an vier Stellen. Wer sie im Vertrag der Gemeinschaft abgedeckt hat, ist gut aufgestellt.
1. Der Flächenplan. Nicht "die Zuwegung", sondern exakt bezeichnete Flächen: Hauseingänge, Gehweg entlang der Grundstücksgrenze, Zugang zum Müllplatz, Tiefgaragenrampe, Fahrradkeller, Seiten- und Hinterhofzugänge. Am besten mit Lageplan als Anlage. Dies ist die häufigste Lücke — und in Frankfurter Altbauten mit Seitenflügel und Hinterhaus die gefährlichste, weil der vergessene Nebenweg oft der übliche Weg des Mieters zur Haustür ist.
2. Die Leistungszeiten. Mit ausdrücklichem Bezug auf die kommunale Straßenreinigungssatzung, einschließlich Sonn- und Feiertagen. Und mit einer Regelung für den Fall, dass es weiterschneit: Eine einmalige Räumung um sieben Uhr genügt bei anhaltendem Schneefall nicht.
3. Das Auslösekriterium. Der Vertrag darf nicht darauf bauen, dass jemand anruft. Er muss an die Wetterlage anknüpfen — mit einer Kontrollfahrt bei amtlicher Glatteiswarnung. Im BGH-Fall war Blitzeis vorhergesagt worden. Geräumt wurde trotzdem nicht.
4. Die Dokumentation. Einsatzprotokolle mit Datum, Uhrzeit, ausgeführter Leistung und Streumittel, die bei der Verwaltung vorliegen und Eigentümern auf Anfrage zugänglich sind. Dieser Punkt wirkt bürokratisch und ist der wichtigste von allen: Ohne Protokoll lässt sich im Prozess nicht beweisen, dass überhaupt gestreut wurde. Mit Protokoll verschiebt sich die Beweislage spürbar.
Prüfschema für Vermieter — vor dem ersten Frost
| Schritt | Was Sie tun | Warum |
|---|---|---|
| 1 | Winterdienstvertrag der WEG bei der Verwaltung anfordern | Sie haften für dessen Qualität, also müssen Sie ihn kennen |
| 2 | Flächenplan gegen den tatsächlichen Weg Ihres Mieters prüfen | Vergessene Nebenzugänge sind die häufigste Lücke |
| 3 | Leistungszeiten mit der kommunalen Satzung abgleichen | Satzungen weichen von Stadt zu Stadt ab |
| 4 | Zugang zu den Einsatzprotokollen schriftlich bestätigen lassen | Beweismittel im Ernstfall |
| 5 | Haftpflichtversicherung auf Vermietung prüfen | Private Haftpflicht deckt Vermietung oft nicht |
| 6 | Lücken schriftlich an die Verwaltung melden | Dokumentiert Ihre Kontrolle — und erzeugt Handlungsdruck |
Schritt 5 wird regelmäßig übersehen. Eine private Haftpflichtversicherung deckt Schäden aus der Vermietung einer Eigentumswohnung häufig nicht oder nur eingeschränkt ab; dafür braucht es in aller Regel eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht beziehungsweise den entsprechenden Einschluss. Wer nach diesem Urteil weiß, dass er persönlich in der Pflicht steht, sollte spätestens jetzt in seine Police schauen. Verwandte Deckungsfragen behandeln wir ausführlicher im Beitrag zur Elementarschadenversicherung für Wohngebäude.
Wer zahlt am Ende — und wer holt es sich zurück?
Der gestürzte Mieter wendet sich an seinen Vermieter. Das ist nach dem Urteil der kürzeste und sicherste Weg für ihn, und genau darum wird er ihn gehen.
Für den Vermieter beginnt danach die zweite Runde. Er kann versuchen, bei der Gemeinschaft Regress zu nehmen, weil diese als Trägerin der Verkehrssicherungspflicht für das Gemeinschaftseigentum den Winterdienst schuldete. Die Gemeinschaft wiederum hält sich an die beauftragte Firma und deren Betriebshaftpflicht. Diese Kette funktioniert — aber sie dauert, sie kostet, und sie hat an jeder Verbindungsstelle eine Sollbruchstelle: einen unklaren Flächenplan, ein fehlendes Protokoll, eine Deckungslücke.
Deshalb ist die Vorbereitung so viel wertvoller als die Aufarbeitung. Die Kosten des Winterdienstes selbst sind übrigens nach § 2 Nr. 8 BetrKV umlagefähig, sofern der Mietvertrag eine wirksame Umlagevereinbarung enthält. Die Kosten sind also verteilbar. Die Haftung ist es nicht. Wie sich Betriebskosten sauber und fristgerecht abrechnen lassen, haben wir im Beitrag zu den Fristen und Pflichten bei der Nebenkostenabrechnung zusammengefasst.
Warum September der richtige Monat ist
Winterdienstverträge werden im September und Oktober geschlossen oder stillschweigend verlängert. Wer jetzt in die Unterlagen schaut, kann Lücken zur nächsten Eigentümerversammlung auf die Tagesordnung setzen oder die Verwaltung zur Nachverhandlung veranlassen — solange die Dienstleister noch Kapazität haben und verhandlungsbereit sind.
Wer beim ersten Frost fragt, verhandelt aus der schwächsten denkbaren Position: unter Zeitdruck, mit einem ausgebuchten Markt und einem bereits laufenden Risiko.
Und wenn im Herbst ohnehin über größere Erhaltungsmaßnahmen und den Wirtschaftsplan gesprochen wird, ist der Winterdienst ein Tagesordnungspunkt, der wenig Zeit kostet und ein großes Risiko adressiert.
Woran Sie erkennen, ob Ihre Verwaltung das im Griff hat
Das Urteil taugt gut als Prüfstein. Eine Verwaltung, die auf der Höhe ist, tut in diesen Wochen drei Dinge von sich aus.
Sie informiert die vermietenden Eigentümer aktiv über ihre persönliche Haftung — denn sie weiß, dass ein erheblicher Teil der Eigentümer vermietet und dass diese Gruppe seit August 2025 ein neues Risiko trägt. Sie legt den Winterdienstvertrag offen, statt ihn als interne Angelegenheit zu behandeln. Und sie stellt die Einsatzdokumentation bereit, ohne dass man dreimal nachfragen muss.
Wenn Sie auf die Frage nach dem Flächenplan Ihrer Anlage eine ausweichende Antwort bekommen, ist das kein Verwaltungsdetail. Es ist ein Hinweis darauf, dass im Ernstfall das entscheidende Beweismittel fehlt — und tragen werden das Sie, nicht die Verwaltung. Wie ein Wechsel der Hausverwaltung praktisch abläuft, haben wir gesondert beschrieben.
Fazit
Die Entscheidung des BGH vom 6. August 2025 hat keine neue Pflicht erfunden. Sie hat eine bestehende Pflicht dorthin zurückgeholt, wo sie vertraglich immer war: beim Vermieter.
Für vermietende Wohnungseigentümer in Frankfurt, Offenbach, Wiesbaden und Darmstadt folgt daraus keine Panik, sondern eine überschaubare Hausaufgabe: Vertrag anfordern, Flächen prüfen, Protokolle sichern, Police kontrollieren. Vier Schritte, ein Nachmittag Aufwand — und deutlich weniger Angriffsfläche in einer Saison, in der ein einziger Morgen mit Blitzeis genügt.
Genau diese Prüfung übernehmen wir für unsere Mandanten in der Sondereigentumsverwaltung und der Mietverwaltung — inklusive der Rückmeldung an die WEG-Verwaltung, wenn im Flächenplan etwas fehlt. Sprechen Sie uns an, bevor der erste Frost kommt.
