Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG): Heizungsgesetz wird abgeschafft – was gilt jetzt?

Das Heizungsgesetz ist Geschichte: Warum das GMG kommt

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) – im Volksmund als „Heizungsgesetz“ bekannt – hat seit seiner Verabschiedung im September 2023 für hitzige Debatten, Verunsicherung und politischen Streit gesorgt wie kaum ein anderes Gesetz der vergangenen Jahrzehnte. Am 24. Februar 2026 hat die Bundesregierung nun Eckpunkte für ein neues Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) vorgelegt, das die umstrittenen Heizungsvorgaben des GEG grundlegend reformieren und ersetzen soll.

Für Eigentümer, Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) und Verwalter bedeutet das: Die bisherige 65-%-Erneuerbaren-Pflicht beim Heizungstausch fällt weg, eine neue „Bio-Treppe“ mit stufenweisen Anforderungen ab 2029 kommt, und die BEG-Förderung bleibt bestehen. In diesem Artikel erklären wir alle wesentlichen Änderungen, ordnen die Auswirkungen für die Praxis ein und zeigen, was WEG-Verwalter und Eigentümer im Rhein-Main-Gebiet jetzt beachten müssen.

Als professionelle WEG-Verwaltung im Rhein-Main-Gebiet begleiten wir Eigentümergemeinschaften durch komplexe Modernisierungsprojekte und beraten zu Fördermitteln, Beschlussfassung und Umsetzungsplanung.

Rückblick: Das GEG und die 65-%-Regel

Das Gebäudeenergiegesetz trat in seiner novellierten Fassung am 1. Januar 2024 in Kraft. Herzstück der Novelle war § 71 GEG: Jede neu eingebaute Heizung musste fortan mindestens 65 % der bereitgestellten Wärme aus erneuerbaren Energien erzeugen. In der Praxis bedeutete das für viele Eigentümer: Beim Heizungstausch war faktisch nur noch eine Wärmepumpe, ein Fernwärmeanschluss oder eine Biomasseheizung möglich – der Einbau einer neuen Gas- oder Ölheizung war nur noch mit erheblichen Einschränkungen und Auflagen erlaubt.

Die Umsetzung war an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt: In Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern sollte bis 30. Juni 2026 ein Wärmeplan vorliegen, in kleineren Kommunen bis 30. Juni 2028. Erst mit Veröffentlichung des Wärmeplans sollte die volle Pflicht greifen. Bis dahin galten Übergangsfristen.

Die Kritik war von Anfang an massiv:

Praktische Probleme:: Viele Bestandsgebäude – insbesondere unsanierte Altbauten – sind für Wärmepumpen baulich ungeeignet oder nur mit unverhältnismäßig hohem Investitionsaufwand umrüstbar.

Fehlende Infrastruktur:: In zahlreichen Kommunen war und ist weder ein Fernwärmenetz noch ein Wärmeplan verfügbar. Eigentümer standen vor der Frage, in welche Technologie sie investieren sollten, ohne zu wissen, welche Infrastruktur vor Ort zukünftig bereitsteht.

Soziale Härten:: Die Investitionskosten von 15.000 bis 50.000 Euro für eine Wärmepumpe überforderten viele Eigentümer, insbesondere Rentner und einkommensschwache Haushalte.

WEG-Blockaden:: In Wohnungseigentümergemeinschaften scheiterten Heizungsprojekte häufig an der Komplexität der Beschlussfassung, fehlenden Rücklagen und divergierenden Interessen der Eigentümer.

Eckpunkte des GMG (24. Februar 2026)

Die neue Bundesregierung – eine Koalition aus CDU/CSU und SPD – hat sich im Koalitionsvertrag vom Herbst 2025 darauf geeinigt, das Heizungsgesetz grundlegend zu reformieren. Am 24. Februar 2026 hat das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) die Eckpunkte für das Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) veröffentlicht. Die zentralen Leitlinien:

Technologieoffenheit: statt Technologievorschrift: Eigentümer sollen frei wählen können, mit welcher Technologie sie heizen.

Stufenweise Anforderungen: statt sofortiger 65-%-Pflicht: Die neue „Bio-Treppe“ gibt einen planbaren, steigenden Pfad vor.

Entkopplung von der kommunalen Wärmeplanung:: Der Heizungstausch ist nicht mehr an das Vorliegen eines Wärmeplans gebunden.

Fortführung der BEG-Förderung:: Anreize für den Umstieg auf erneuerbare Energien bleiben bestehen.

Ein Referentenentwurf wird bis Ostern 2026 erwartet. Das parlamentarische Verfahren soll anschließend zügig eingeleitet werden, ein Inkrafttreten des GMG ist frühestens Anfang 2027 realistisch.

Die wichtigsten Änderungen im Überblick

65-%-Erneuerbaren-Pflicht fällt weg

Die bedeutendste Änderung des GMG: Die sofortige 65-%-Erneuerbaren-Pflicht beim Heizungstausch nach § 71 GEG wird ersatzlos gestrichen. Eigentümer werden künftig nicht mehr verpflichtet, bei einem Heizungsaustausch eine Heizung einzubauen, die mindestens 65 % der Wärme aus erneuerbaren Quellen bezieht.

Das bedeutet konkret: Der Einbau einer neuen Gasheizung, Ölheizung oder anderer fossiler Heizsysteme wird wieder uneingeschränkt möglich – allerdings mit der Maßgabe, dass ab 2029 stufenweise steigende Bio-Anteile eingehalten werden müssen (siehe nächster Abschnitt). Die Pflicht zum vollständigen Umstieg auf erneuerbare Energien entfällt.

Für Eigentümer, die bisher aufgrund der GEG-Vorgaben verunsichert waren, bringt das GMG damit eine erhebliche Entlastung und mehr Handlungsspielraum.

Die „Bio-Treppe“: Stufenweiser Anstieg ab 2029

Anstelle der sofortigen 65-%-Pflicht führt das GMG eine stufenweise steigende Anforderung an den Bio-Anteil des Brennstoffs ein – die sogenannte „Bio-Treppe“. Diese gilt für neu eingebaute fossile Heizungen und sieht folgenden Fahrplan vor:

Die Bio-Treppe bietet gegenüber der bisherigen 65-%-Sofort-Pflicht wesentliche Vorteile:

Planungssicherheit:: Eigentümer kennen die zukünftigen Anforderungen und können ihre Investitionsentscheidungen langfristig planen.

Technologieoffenheit:: Die Anforderung bezieht sich auf den Bio-Anteil des Brennstoffs, nicht auf eine bestimmte Heiztechnologie. Gas, Öl, Hybrid, Pellet oder Wärmepumpe – die Wahl bleibt beim Eigentümer.

Soziale Verträglichkeit:: Die stufenweise Steigerung vermeidet den „Investitionsschock“ einer sofortigen Komplettumrüstung.

Marktentwicklung:: Bis 2029 haben sich die Märkte für Biomethan, Wasserstoff und erneuerbare Brennstoffe voraussichtlich weiterentwickelt, sodass die Erfüllung der Anforderungen wirtschaftlicher wird.

Kommunale Wärmeplanung wird entkoppelt

Eine weitere zentrale Änderung: Die kommunale Wärmeplanung wird vom Heizungstausch entkoppelt. Bisher war die 65-%-Pflicht des GEG an das Vorliegen eines kommunalen Wärmeplans gebunden. In der Praxis führte das zu einer paradoxen Situation: Eigentümer, die ihre Heizung tauschen wollten, mussten auf den kommunalen Wärmeplan warten – der in vielen Kommunen aber noch gar nicht vorlag.

Unter dem GMG gilt: Eigentümer können ihre Heizung jederzeit tauschen oder modernisieren, unabhängig davon, ob die Kommune bereits einen Wärmeplan veröffentlicht hat. Die Fristen für die kommunale Wärmeplanung bleiben bestehen:

Großstädte: (über 100.000 Einwohner): Wärmeplan bis 30. Juni 2026

Kleinere Kommunen: Wärmeplan bis 30. Juni 2028

Der Wärmeplan dient künftig als Orientierungshilfe – er zeigt, welche Wärmequellen und Infrastrukturen in einem Gebiet perspektivisch verfügbar sein werden. Eine rechtliche Bindungswirkung für den individuellen Heizungstausch hat er unter dem GMG jedoch nicht mehr.

Technologieoffenheit wird gestärkt

Das GMG verfolgt ausdrücklich den Grundsatz der Technologieoffenheit. Das bedeutet: Die Bundesregierung schreibt keine bestimmte Heiztechnologie vor. Alle folgenden Optionen sind unter dem GMG grundsätzlich zulässig:

Gasheizungen: (mit steigendem Bio-Anteil gemäß Bio-Treppe)

Ölheizungen: (mit steigendem Bio-Anteil gemäß Bio-Treppe)

Wärmepumpen: (Luft-Wasser, Sole-Wasser, Wasser-Wasser)

Fernwärmeanschluss

Hybridheizungen: (z. B. Gas-Wärmepumpe-Kombination)

Pellet- und Biomasseheizungen

Wasserstoff-Ready-Gasheizungen: (Heizungen, die auf 100 % Wasserstoff umrüstbar sind)

Diese Technologieoffenheit war eine zentrale Forderung der CDU/CSU im Koalitionsvertrag und stellt eine Abkehr von der faktischen Wärmepumpen-Pflicht des bisherigen GEG dar.

Was gilt in der Übergangsphase?

Aktuell gültiges GEG bis Inkrafttreten des GMG

Bis das GMG in Kraft tritt – voraussichtlich frühestens Anfang 2027 – gilt das bestehende GEG unverändert weiter. Das bedeutet: Alle aktuellen Pflichten, Fristen und Übergangsregelungen des GEG bleiben bis auf Weiteres bestehen. Eigentümer, die jetzt eine neue Heizung einbauen, müssen sich an die geltenden GEG-Vorgaben halten.

> Wichtig: Das GMG existiert derzeit nur als Eckpunktepapier. Solange das Gesetz nicht im Bundesgesetzblatt veröffentlicht ist, gilt ausschließlich das bestehende GEG. Eigentümer und Verwalter sollten daher keine voreiligen Entscheidungen auf Basis der GMG-Eckpunkte treffen, sondern ihre aktuellen Pflichten nach dem GEG erfüllen.

Übergangsfristen bei Heizungshavarie (5-Jahres-Regel)

Für den häufigsten Praxisfall – den Ausfall einer bestehenden Heizung (Heizungshavarie) – gelten unter dem aktuellen GEG folgende Übergangsfristen:

Fällt die Heizung irreparabel aus, darf übergangsweise eine fossile Heizung (Gas oder Öl) eingebaut werden.

Die Übergangsfrist beträgt 5 Jahre ab dem Havariedatum.

Innerhalb dieser 5 Jahre muss die Heizung dann durch ein System ersetzt werden, das die GEG-Anforderungen (65 % erneuerbare Energien) erfüllt – es sei denn, das GMG tritt zwischenzeitlich in Kraft und ändert diese Anforderung.

Liegt ein kommunaler Wärmeplan vor, der ein Wärmenetz für das betreffende Gebiet vorsieht, verlängert sich die Übergangsfrist auf 10 Jahre, damit der Eigentümer den Anschluss an das Wärmenetz abwarten kann.

Diese 5-Jahres-Regel ist für WEGs besonders relevant, da der Ausfall einer Zentralheizung häufig kurzfristiges Handeln erfordert und eine ordentliche Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung Zeit in Anspruch nimmt.

Bestandsschutz für bestehende Heizungen

Bestehende Heizungen genießen Bestandsschutz: Weder das GEG noch das künftige GMG verpflichten Eigentümer dazu, eine funktionierende Heizung vorzeitig auszutauschen. Die Pflichten greifen erst dann, wenn eine neue Heizung eingebaut wird – sei es aufgrund eines Defekts, einer Modernisierung oder einer freiwilligen Erneuerung. Heizungen, die älter als 30 Jahre sind und bestimmte Effizienzstandards nicht erfüllen, unterliegen allerdings weiterhin der Austauschpflicht nach § 72 GEG.

BEG-Förderung: Was bleibt, was ändert sich?

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) ist das zentrale Förderprogramm für die energetische Sanierung von Gebäuden und den Heizungstausch. In den GMG-Eckpunkten hat die Bundesregierung ausdrücklich bestätigt, dass die BEG-Förderung mindestens bis 2029 fortgeführt wird.

Aktuelle Fördersätze im Überblick

Erläuterung der Boni:

Geschwindigkeitsbonus (20 %):: Wird gewährt, wenn der Heizungstausch vor Ablauf einer bestimmten Frist erfolgt und die alte Heizung besonders ineffizient ist (z. B. Öl-, Kohle-, Nachtspeicher- oder Gasheizung älter als 20 Jahre).

Einkommensbonus (20 %):: Steht Eigentümern mit einem zu versteuernden Haushaltseinkommen von maximal 40.000 Euro pro Jahr zu.

iSFP-Bonus (5 %):: Wird gewährt, wenn die Maßnahme auf Basis eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) durchgeführt wird.

Die maximale Fördersumme beträgt für den Heizungstausch 30.000 Euro pro Wohneinheit (bei selbstgenutztem Eigentum). Für WEGs gelten gesonderte Regelungen mit höheren Fördergrenzen.

Antragstellung und Fristen

Die Antragstellung erfolgt über die KfW (Heizungstausch) bzw. das BAFA (Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle). Wichtig: Der Antrag muss vor Beginn der Maßnahme gestellt werden. Eine rückwirkende Förderung ist nur in Ausnahmefällen (z. B. Heizungshavarie) möglich.

Für WEG-Gemeinschaften gelten besondere Regelungen zur Antragsberechtigung: In der Regel stellt die Hausverwaltung im Namen der WEG den Förderantrag. Die Beschlussfassung durch die Eigentümerversammlung muss dem Antrag zugrunde liegen.

Weiterführende Informationen finden Sie in unseren Artikeln zur Finanzierung energetischer Sanierungen in WEGs und zur Heizkosten-Explosion und ihren Auswirkungen auf Eigentümer.

WEG und Heizungstausch: Die besondere Herausforderung

Der Heizungstausch in Wohnungseigentümergemeinschaften stellt eine besondere Herausforderung dar, da er nicht von einem einzelnen Eigentümer, sondern von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschlossen und finanziert werden muss. Das GMG ändert an den wohnungseigentumsrechtlichen Grundlagen nichts – die Beschlussfassung richtet sich weiterhin nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Beschlussfassung nach § 20 WEG

Seit der WEG-Reform 2020 können bauliche Veränderungen – und damit auch der Austausch der Heizungsanlage – grundsätzlich mit einfacher Mehrheit (Mehrheit der abgegebenen Stimmen) beschlossen werden (§ 20 Abs. 1 WEG). Diese Regelung hat die Beschlussfassung für Modernisierungsmaßnahmen erheblich erleichtert.

Allerdings stellt sich bei Heizungsprojekten regelmäßig die Kostenfrage: Wer trägt die Kosten der Modernisierung? Grundsätzlich gilt, dass alle Eigentümer nach ihrem Miteigentumsanteil an den Kosten beteiligt werden. Bei besonders kostenintensiven Maßnahmen kann ein Eigentümer jedoch geltend machen, dass die Kosten unverhältnismäßig sind und ihm nicht zugemutet werden können.

Laufende Projekte: Überprüfen oder weitermachen?

Für WEGs, die bereits laufende Heizungsprojekte haben – also Beschlüsse gefasst, Planungen beauftragt oder Förderanträge gestellt haben –, stellt sich nun die Frage: Weitermachen oder neu planen?

Die Antwort hängt vom Einzelfall ab:

Bereits bewilligte BEG-Fördermittel: sollten in keinem Fall verfallen gelassen werden. Die Förderzusage bleibt gültig und kann erhebliche finanzielle Vorteile sichern.

Beschlüsse, die ausdrücklich auf die 65-%-Pflicht des GEG gestützt wurden: , sollten überprüft werden. Möglicherweise eröffnet das GMG günstigere oder flexiblere Alternativen.

Projekte in fortgeschrittenem Planungsstadium: (Ausschreibungen, Vergaben) sollten in der Regel fortgesetzt werden, da ein Abbruch zu Vertragsstrafen und Verzögerungen führen kann.

Projekte in der Frühphase: (Konzeptentwicklung, erste Angebote) bieten die Möglichkeit, die GMG-Eckpunkte in die Planung einzubeziehen und gegebenenfalls kostengünstigere Lösungen zu prüfen.

Finanzierung: Sonderumlage, Darlehen, Rücklage

Die Finanzierung eines Heizungstauschs in der WEG erfolgt typischerweise über einen oder mehrere der folgenden Wege:

Erhaltungsrücklage:: Wenn ausreichende Rücklagen vorhanden sind, können die Kosten ganz oder teilweise aus der Erhaltungsrücklage finanziert werden.

Sonderumlage:: Die Eigentümerversammlung beschließt eine einmalige Sonderzahlung aller Eigentümer.

WEG-Darlehen:: Seit der WEG-Reform 2020 kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein Darlehen aufnehmen (§ 9a Abs. 2 WEG). Die Zustimmung aller Eigentümer ist hierfür nicht erforderlich – ein einfacher Mehrheitsbeschluss genügt.

BEG-Förderung:: Die oben beschriebenen Fördermittel reduzieren die Eigenbelastung der Eigentümer erheblich.

Ausführliche Informationen zur Finanzierung finden Sie in unserem Artikel zur energetischen Sanierung im WEG-Bestand.

Welche Heizungsoptionen haben Eigentümer jetzt?

Das GMG eröffnet Eigentümern eine breite Palette an Heizungsoptionen. Im Folgenden bewerten wir die wichtigsten Technologien mit Blick auf WEG-Gemeinschaften und Bestandsgebäude im Rhein-Main-Gebiet.

Wärmepumpe

Die Wärmepumpe bleibt auch unter dem GMG die klimafreundlichste Heiztechnologie und profitiert von der höchsten BEG-Förderung (bis zu 70 %). Insbesondere Luft-Wasser-Wärmepumpen haben sich in den letzten Jahren technisch erheblich weiterentwickelt und sind auch für Bestandsgebäude mit Heizkörpern (Vorlauftemperatur bis 55 °C) geeignet.

Vorteile: Höchste Förderung, niedrige Betriebskosten, zukunftssicher, keine Bio-Treppe-Pflicht.

Nachteile: Hohe Investitionskosten, bauliche Anforderungen (Aufstellfläche, Schallschutz), bei unsanierten Altbauten ggf. eingeschränkte Effizienz.

Fernwärme

In Ballungsräumen wie dem Rhein-Main-Gebiet ist der Fernwärmeanschluss eine attraktive Option, sofern ein Fernwärmenetz verfügbar ist oder der Ausbau geplant ist. Die kommunale Wärmeplanung gibt Aufschluss darüber, in welchen Gebieten Fernwärme perspektivisch verfügbar sein wird.

Vorteile: Kein eigener Heizkessel, geringer Wartungsaufwand, hohe Förderung, zukunftssicher.

Nachteile: Verfügbarkeit abhängig von Infrastruktur, langfristige Vertragsbindung, Anschlusskosten.

Hybridheizungen

Hybridheizungen – typischerweise eine Kombination aus Gasbrennwertheizung und Wärmepumpe – sind unter dem GMG eine besonders attraktive Option. Sie erfüllen die Bio-Treppe bereits ab Einbau und bieten eine hohe Versorgungssicherheit: Im Winter, wenn die Wärmepumpe bei sehr niedrigen Temperaturen an Effizienz verliert, springt die Gasheizung ein.

Vorteile: Geringere Investitionskosten als reine Wärmepumpe, hohe Versorgungssicherheit, Bio-Treppe leicht erfüllbar, gute Förderung.

Nachteile: Zwei Systeme mit entsprechendem Wartungsaufwand, weiterhin teilweise fossil.

Pellet- und Biomasse

Pelletheizungen und andere Biomasseheizungen nutzen nachwachsende Rohstoffe und erfüllen die Anforderungen des GMG vollständig (100 % erneuerbar). Sie sind insbesondere für Gebäude geeignet, in denen eine Wärmepumpe nicht wirtschaftlich einsetzbar ist.

Vorteile: 100 % erneuerbar, hohe Förderung, auch für schlecht gedämmte Gebäude geeignet, keine Bio-Treppe-Anforderung.

Nachteile: Hoher Platzbedarf für Pelletlager, Feinstaubemissionen, schwankende Pelletpreise, regelmäßige Ascheentsorgung.

Wasserstoff-Ready-Gasheizungen: Kritische Einordnung

Sogenannte „Wasserstoff-Ready“-Gasheizungen werden von einigen Herstellern als zukunftssichere Lösung beworben: Heizungen, die heute mit Erdgas betrieben werden, aber technisch auf 100 % Wasserstoff umrüstbar sind. Die Bundesregierung hat diese Technologie in den GMG-Eckpunkten als zulässige Option aufgenommen.

Allerdings ist hier besondere Vorsicht geboten: Die Verfügbarkeit von grünem Wasserstoff für die Gebäudeheizung ist in den meisten Regionen Deutschlands auf absehbare Zeit nicht gesichert. Die meisten Energieexperten und Fachverbände gehen davon aus, dass Wasserstoff vorrangig in der Industrie und im Schwerlastverkehr eingesetzt wird und für die dezentrale Gebäudeheizung zu teuer und ineffizient bleibt. Eigentümer, die auf eine Wasserstoff-Ready-Gasheizung setzen, tragen das Risiko, dass Wasserstoff in ihrem Wohngebiet nie verfügbar sein wird.

> Praxis-Tipp: Warten Sie die kommunale Wärmeplanung für Ihre Kommune ab, bevor Sie sich für eine bestimmte Heiztechnologie entscheiden. Der Wärmeplan zeigt, welche Energiequellen und Infrastrukturen in Ihrem Gebiet perspektivisch verfügbar sein werden – und schützt vor teuren Fehlinvestitionen.

Kommunale Wärmeplanung im Rhein-Main-Gebiet

Die kommunale Wärmeplanung spielt auch unter dem GMG eine wichtige Rolle – allerdings als Orientierungshilfe, nicht als rechtliche Voraussetzung. Für Eigentümer im Rhein-Main-Gebiet ist der aktuelle Stand der Wärmeplanung in den größten Städten der Region von besonderer Bedeutung.

Frankfurt: Mainova Fernwärmeausbau

Die Stadt Frankfurt am Main arbeitet an ihrem kommunalen Wärmeplan, der bis Juni 2026 vorliegen soll. Der lokale Energieversorger Mainova hat einen umfangreichen Ausbau des Fernwärmenetzes angekündigt: Insbesondere in den Stadtteilen Bockenheim, Sachsenhausen und dem Europaviertel sollen neue Fernwärmeanschlüsse ermöglicht werden. Das Fraunhofer IFAM begleitet die Stadt bei der Erstellung des Wärmeplans und untersucht unter anderem das Potenzial von Großwärmepumpen und Abwärme aus Rechenzentren im Frankfurter Stadtgebiet.

Wiesbaden: Geothermie-Potenzial

Wiesbaden verfügt aufgrund seiner geologischen Lage über ein erhebliches Geothermie-Potenzial. Die Stadt prüft im Rahmen der Wärmeplanung die Nutzung von Thermalquellen und tiefer Geothermie für die Gebäudeheizung. Die Ergebnisse sollen in den kommunalen Wärmeplan einfließen, der ebenfalls bis Juni 2026 vorgelegt werden muss.

Darmstadt: Wärmeplan bereits vorgestellt

Die Wissenschaftsstadt Darmstadt hat ihren kommunalen Wärmeplan bereits im Januar 2026 vorgestellt und gehört damit zu den Vorreitern in Hessen. Der Plan sieht eine starke Ausweitung der Fernwärme vor, insbesondere im Bereich der TU Darmstadt und in den Wohngebieten Bessungen und Eberstadt. Zudem werden Quartierskonzepte mit dezentralen Wärmepumpen-Lösungen verfolgt.

Mainz: Frist Juni 2026

Auch Mainz als Großstadt ist verpflichtet, bis Juni 2026 einen kommunalen Wärmeplan vorzulegen. Die Stadt arbeitet gemeinsam mit der Mainzer Stadtwerke AG an einem Konzept, das Fernwärme, Geothermie und dezentrale Lösungen kombiniert. Für Eigentümer in Mainz empfiehlt es sich, die Veröffentlichung des Wärmeplans abzuwarten, bevor weitreichende Investitionsentscheidungen getroffen werden.

Praxis-Empfehlung: Was WEG-Verwalter jetzt tun sollten

Die GMG-Eckpunkte bieten WEG-Verwaltern die Gelegenheit, Heizungsprojekte strategisch neu zu bewerten und Eigentümer proaktiv zu informieren. Wir empfehlen folgende fünf Schritte:

Bestandsaufnahme der Heizungsanlage durchführen: Ermitteln Sie Alter, Zustand und Effizienz der bestehenden Heizungsanlage. Identifizieren Sie Anlagen, die in den nächsten 5 bis 10 Jahren voraussichtlich ausgetauscht werden müssen. Dokumentieren Sie den aktuellen Energieverbrauch und die Energiekosten.

Beschlusslage prüfen: Überprüfen Sie, ob in der WEG bereits Beschlüsse zum Heizungstausch gefasst wurden. Falls ja, klären Sie, ob diese Beschlüsse auf der 65-%-Pflicht des GEG basieren und ob eine Anpassung sinnvoll ist. Bereiten Sie gegebenenfalls einen Ergänzungsbeschluss für die nächste Eigentümerversammlung vor.

Fördermittel reservieren: Stellen Sie – in Abstimmung mit den Eigentümern – frühzeitig einen BEG-Förderantrag bei der KfW oder dem BAFA. Die Fördermittel sind begrenzt, und eine frühzeitige Reservierung sichert die Zuschüsse. Beachten Sie: Die Förderzusage hat in der Regel eine Gültigkeitsdauer von 36 Monaten.

Eigentümer informieren: Bereiten Sie eine sachliche Information über die GMG-Eckpunkte und deren Auswirkungen auf die WEG vor. Versenden Sie diese als Rundschreiben oder stellen Sie das Thema als TOP auf die nächste Eigentümerversammlung. Vermeiden Sie Spekulationen über den endgültigen Gesetzesinhalt – weisen Sie darauf hin, dass bis zum Inkrafttreten des GMG das GEG gilt.

Energieberatung beauftragen: Beauftragen Sie eine qualifizierte Energieberatung, die die spezifische Situation der WEG analysiert und verschiedene Heizungsoptionen bewertet. Die Kosten für die Energieberatung werden zu 80 % (maximal 1.300 Euro für Ein- und Zweifamilienhäuser bzw. 1.700 Euro für Mehrfamilienhäuser) über das Programm „Energieberatung für Wohngebäude“ des BAFA gefördert.

Fazit: Mehr Flexibilität, aber keine Entwarnung

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) bringt eine spürbare Entlastung für Eigentümer und WEG-Gemeinschaften: Die umstrittene 65-%-Erneuerbaren-Pflicht fällt weg, die Bio-Treppe bietet einen planbaren und sozialverträglichen Übergangspfad, und die BEG-Förderung bleibt bestehen. Die Technologieoffenheit gibt Eigentümern die Freiheit, die für ihr Gebäude beste Lösung zu wählen.

Gleichzeitig gilt: Das Thema Heizung bleibt auf der Agenda. Die Bio-Treppe stellt sicher, dass fossile Heizungen langfristig auf erneuerbare Brennstoffe umgestellt werden müssen. Der stufenweise Anstieg der Bio-Anteile bedeutet, dass Eigentümer, die heute eine neue fossile Heizung einbauen, bis 2040 einen erheblichen Bio-Anteil sicherstellen müssen. Die aktuelle Förderkulisse macht es zudem finanziell attraktiv, bereits jetzt auf erneuerbare Heizsysteme umzusteigen – wer die Förderung nutzt, kann bis zu 70 % der Investitionskosten erstattet bekommen.

Für WEG-Gemeinschaften empfiehlt es sich, die verbleibende Zeit bis zum Inkrafttreten des GMG zu nutzen, um eine fundierte Bestandsaufnahme durchzuführen, die Eigentümer zu informieren und gegebenenfalls eine Energieberatung zu beauftragen. Wer heute klug plant, kann morgen von den erweiterten Handlungsspielräumen des GMG optimal profitieren.

Als WEG-Verwaltung begleiten wir Eigentümergemeinschaften im Rhein-Main-Gebiet durch den gesamten Prozess – von der Bestandsaufnahme über die Beschlussfassung bis zur Umsetzung und Fördermittelabwicklung. Kontaktieren Sie uns für eine individuelle Beratung zu Ihrem Heizungsprojekt.

*Stand: März 2026. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Energieberatung.*