Was sich konkret im Mai 2026 ändert — Übersicht in 60 Sekunden
Mit der Umsetzung der überarbeiteten EU-Gebäuderichtlinie (EPBD 2024/1275) bis zum 28. Mai 2026 wird der Energieausweis zum dritten Mal grundlegend reformiert — nach 2007 (Einführung) und 2014 (Pflichtangaben in Inseraten). Drei Dinge ändern sich:
Die deutsche Umsetzung erfolgt über das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das voraussichtlich im Sommer 2026 in Kraft tritt. Bis zur Umsetzung gilt das bisherige GEG mit den bekannten Pflichten.
Wir betreuen in der Mietverwaltung, WEG-Verwaltung und im Immobilienverkauf eine Vielzahl von Vermarktungsprozessen, in denen die Energieausweis-Pflicht praktisch erfüllt werden muss. Dieser Artikel erklärt die neuen Regeln so, dass Sie sie sofort in Ihre Vermarktungs-, Verlängerungs- und Sanierungs-Workflows einbauen können.
Die alten zwei Skalen vs. die neue EU-einheitliche A–G-Skala
Bisher: zwei parallele Skalen mit Schwellenwerten
Bis Mai 2026 zeigt der Energieausweis den Endenergie- und Primärenergiekennwert in Form einer Farbskala mit Schwellen — Grün für effiziente Gebäude, Rot für ineffiziente. Die Klassen reichten von A+ (sehr effizient) über A, B, C, D, E, F, G bis H (sehr ineffizient). Praktisch wurde diese Skala in der Vermarktung nur eingeschränkt verstanden, weil die Schwellenwerte auf einer länderspezifischen Berechnung beruhten und EU-weit nicht vergleichbar waren.
Künftig: A für ZEB, G für die schlechtesten 15 %
Die neue EU-einheitliche Skala A–G orientiert sich an der bekannten Kennzeichnung von Haushaltsgeräten. Die Klassenzuordnung ist EU-weit harmonisiert nach folgender Logik (Anhang VI EPBD):
Die genauen Schwellenwerte für die Klassen B bis F werden national festgelegt — Deutschland muss sie über das GModG bzw. eine ergänzende Verordnung normieren. Damit unterscheiden sich die Schwellen zwischen den EU-Ländern; die A- und G-Klassen sind aber EU-weit definitorisch gleich.
Farbcodes Rot bis Grün
Die Farbskala bleibt einheitlich: Grün für die effizientesten Klassen (A, B), Gelb-Orange für die mittleren Klassen (C, D, E), Rot für die schlechtesten (F, G). Diese Farbcodierung wird in Inseraten prominent erscheinen — wer eine Wohnung in Klasse G inseriert, weist sie damit unmissverständlich aus.
Schwellenwerte in Deutschland — Stand Mai 2026
Stand 5. Mai 2026 hat das BMWSB noch keine konkreten Schwellenwerte veröffentlicht. Erwartet werden — analog zum europäischen Trend — folgende Bandbreiten für Wohngebäude (Endenergiebedarf in kWh/m²a):
| Klasse | Erwartete Schwelle (kWh/m²a) |
|---|---|
| A (ZEB) | < 30 (mit hohem EE-Anteil) |
| B | 30–50 |
| C | 50–75 |
| D | 75–100 |
| E | 100–130 |
| F | 130–160 |
| G | > 160 |
Diese Werte sind eine Prognose auf Basis vorbereitender BBSR-Studien — die finalen Schwellen können abweichen. Die Verordnung wird voraussichtlich mit dem GModG-Inkrafttreten ab Sommer 2026 publiziert.
Bestandsschutz: was passiert mit alten Ausweisen?
Eine zentrale Sorge in der Praxis: Verlieren bestehende Energieausweise ihre Gültigkeit, sobald die neue Skala in Kraft tritt? Nein. Die Brunata-Metrona-Analyse und die Position des BMWSB sind eindeutig: Bestehende Energieausweise behalten ihre regulär 10-jährige Gültigkeit nach § 80 Abs. 1 GEG.
Konkret heißt das: Ein im März 2020 ausgestellter Energieausweis ist weiterhin bis März 2030 gültig — auch wenn er noch die alte Skala verwendet. Erst bei einem der folgenden Anlässe wird ein neuer Ausweis nach den neuen Regeln nötig:
Wer also keinen Anlass hat, kann den alten Ausweis weiternutzen. Eine flächendeckende Pflicht zum Neuausweis-Erstellen würde absurd hohe Kosten verursachen — die EU hat dies klug ausgeschlossen.
Erweiterte Pflicht-Trigger: wann muss ich einen NEUEN Ausweis vorlegen?
Die EPBD-Novelle erweitert den Kreis der Anlässe, bei denen ein gültiger Energieausweis vorzulegen ist. Die folgende Tabelle zeigt den Stand vor und nach der Reform:
| Anlass | Bisher (GEG bis 2026) | Künftig (GEG/GModG ab 2026) |
|---|---|---|
| Verkauf | Pflicht | Pflicht |
| Neuvermietung | Pflicht | Pflicht |
| Mietvertragsverlängerung | Keine Pflicht | Neu: Pflicht |
| Nach größerer Renovierung | Empfehlung | Neu: Pflicht |
| Inserat (Annonce) | Pflichtangaben (§ 80 Abs. 3 GEG) | Pflichtangaben unverändert + EU-Skala |
| Bei Eigentümerwechsel WEG | Indirekt über Verkauf | Indirekt über Verkauf |
| Bei Vermietung an Folgemieter | Pflicht | Pflicht |
Mietvertragsverlängerung — was zählt?
Die EPBD-Formulierung in Art. 19 spricht von „Verlängerung eines bestehenden Mietverhältnisses" („existing rental contract is renewed"). Was das im deutschen Mietrecht konkret bedeutet, wird über die GModG-Umsetzung definiert. Voraussichtlich:
Praktischer Hinweis: Vermieter sollten bei jedem formellen Verlängerungsschritt eines befristeten Vertrags den Energieausweis-Status prüfen.
Nach größerer Renovierung
„Größere Renovierung" definiert die EPBD als Maßnahme, bei der mehr als 25 % der Gebäudehüllenfläche renoviert werden. Typische Beispiele:
Nach Abschluss der Maßnahme muss ein neuer Energieausweis erstellt werden, der den verbesserten Stand widerspiegelt. Das ist ein praktischer Trigger, der bei großen WEG-Sanierungen ohnehin sinnvoll ist — die neue Klasse ist ein Verkaufs- und Vermietungsargument.
Bedarfs- vs. Verbrauchsausweis — wann welcher Pflicht ist
Die Unterscheidung zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis bleibt auch nach der Reform 2026 erhalten. Sie hat erhebliche Implikationen für Aussagekraft, Kosten und rechtliche Sicherheit.
Bedarfsausweis
Der Bedarfsausweis wird auf Grundlage einer Vor-Ort-Begehung des Gebäudes durch eine ausstellungsberechtigte Person erstellt. Berechnungsbasis sind die baulichen Eigenschaften (Wärmedämmung, Fenster, Bauweise) und die Heiztechnik. Das Ergebnis ist unabhängig vom individuellen Heizverhalten der Bewohner und damit deutlich aussagekräftiger.
Pflicht ist der Bedarfsausweis nach § 80 Abs. 4 GEG für Wohngebäude mit bis zu vier Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde — sofern das Gebäude nicht später auf das Niveau der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977 modernisiert wurde.
Verbrauchsausweis
Der Verbrauchsausweis basiert auf den Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre. Vorteil: günstiger und schneller. Nachteil: stark abhängig vom Heizverhalten der bisherigen Bewohner — eine Familie mit Kindern und Komfort-Anspruch erzeugt einen anderen Verbrauch als ein Single-Haushalt mit sparsamer Lebensweise. Bei größeren Mehrfamilienhäusern gleicht sich das aus, bei Einzelobjekten kann der Wert verzerrt sein.
Empfehlung in der Praxis
Auch wo der Verbrauchsausweis gesetzlich zulässig ist, empfehlen wir in vielen Fällen den Bedarfsausweis:
Die Mehrkosten von 200–500 € amortisieren sich über die zehnjährige Gültigkeit problemlos.
Pflichtangaben in Inseraten ab Mai 2026 — Bußgelder bis 10.000 €
§ 80 Abs. 3 GEG verpflichtet Verkäufer, Vermieter und Makler zur Angabe folgender Informationen in kommerziellen Immobilien-Inseraten (Print, Online, Aushänge, Social Media):
Wer ist verantwortlich?
Verantwortlich für die Pflichtangaben ist nach § 80 Abs. 5 GEG diejenige Person, die das Inserat veröffentlicht — das kann der Eigentümer selbst sein, der vermittelnde Makler oder die Hausverwaltung. In der Praxis trägt der Makler die meisten Pflichten, weil er die Inserate in den Portalen einstellt. Die BGH-Rechtsprechung hat die Maklerpflichten in den letzten Jahren konsequent verschärft.
Bußgelder nach § 108 GEG
Verstöße werden über § 108 GEG mit Bußgeldern bis 10.000 € geahndet — und zwar pro Verstoß. Wer mehrere Inserate ohne Pflichtangaben schaltet, kann mehrfach belangt werden. Hinzu können Abmahnungen durch Wettbewerber nach UWG kommen — die Wettbewerbszentrale verfolgt energierechtliche Verstöße in Inseraten regelmäßig.
Häufige Fehler in der Praxis
Wer darf Energieausweise ausstellen? Qualifikationsanforderungen 2026
Die Ausstellungsberechtigung regelt § 88 GEG. Berechtigt sind nach Abs. 1 Personen mit:
Seit der GEG-Novelle 2024 sind zusätzlich Personen ausstellungsberechtigt, die die BAFA-Qualifikationsprüfung Energieberatung erfolgreich absolviert haben — auch wenn sie keine bauspezifische Erstausbildung haben.
Praktisch tätig sind:
Die zentrale Plattform für die Suche nach qualifizierten Ausstellern ist die Energieeffizienz-Expertenliste der dena — sie ist auch die einzige verbindliche Liste für die Förderprogramme der KfW und des BAFA.
Kosten und Zeitaufwand: Bedarfs- vs. Verbrauchsausweis 2026
Die Marktpreise 2026 in Deutschland (Stand Frühjahr) liegen in folgenden Bandbreiten:
| Gebäudetyp | Verbrauchsausweis | Bedarfsausweis |
|---|---|---|
| Einfamilienhaus | 100–250 € | 300–500 € |
| Mehrfamilienhaus (2–6 WE) | 150–350 € | 500–900 € |
| Mehrfamilienhaus (>6 WE) | 200–500 € | 700–1.500 € |
| Großwohnanlage / Quartier | 400–1.000 € | 1.500–4.000 € |
Online-Anbieter bieten Verbrauchsausweise teils unter 100 € an. Vorsicht: Bei diesen ist die Datenqualität sorgfältig zu prüfen, weil der Aussteller das Gebäude nicht physisch sieht. Für Vermietungs- und Verkaufsprozesse mit nennenswertem Marktwert empfehlen wir den qualifizierten Bedarfsausweis durch einen Energie-Effizienz-Experten der dena-Liste.
Zeitaufwand
Wer in der Vermarktung schnell handeln muss, sollte den Energieausweis daher rechtzeitig vor der Inserat-Schaltung beauftragen — nicht erst auf Käufer-/Mieteranfrage.
Sonderfälle: WEG, gemischt genutzte Gebäude, Denkmalschutz, Ferienimmobilien
Eigentumswohnungen (WEG)
Für die einzelne Eigentumswohnung wird grundsätzlich der Energieausweis der gesamten Liegenschaft verwendet — er wird durch die WEG für das Gesamtgebäude ausgestellt. Beim Verkauf einer einzelnen Wohnung muss der Verkäufer auf den vorhandenen Gebäude-Energieausweis zugreifen können — das ist eine Bringschuld der WEG bzw. des Verwalters.
Wir empfehlen Eigentümern dringend, vor einer geplanten Vermarktung beim Verwalter den aktuellen Energieausweis anzufordern und auf Aktualität zu prüfen. Wenn der Ausweis abgelaufen ist oder nicht existiert, muss vor der Vermarktung ein neuer durch die WEG erstellt werden — ein WEG-Beschluss nach § 19 WEG ist dafür Voraussetzung.
Vertiefend: → Hausgeld: Was Eigentümer einer Eigentumswohnung wissen müssen
Gemischt genutzte Gebäude
Bei Gebäuden mit gemischter Nutzung (z. B. Erdgeschoss Gewerbe, Obergeschosse Wohnen) sind nach § 79 Abs. 3 GEG getrennte Energieausweise für Wohn- und Nichtwohnflächen zu erstellen, sofern die Nutzungen einen Anteil von jeweils mehr als 10 % der Gesamtfläche überschreiten. Das ist insbesondere für Innenstadtobjekte relevant — und wird in der Praxis häufig übersehen.
Denkmalgeschützte Gebäude
§ 79 Abs. 4 GEG befreit Baudenkmäler nach Landesdenkmalrecht vom Energieausweis. Voraussetzung: Die Erfüllung der GEG-Anforderungen würde die Substanz oder das Erscheinungsbild des Denkmals beeinträchtigen. Pauschal gilt die Befreiung nicht — eine formelle Bestätigung der Denkmalschutzbehörde ist sinnvoll und sollte im Inserat ausdrücklich erwähnt werden.
Ferienimmobilien
Für Ferienimmobilien mit Eigennutzung von weniger als vier Monaten pro Jahr gilt nach § 79 Abs. 1 GEG eine eingeschränkte Pflicht — der Energieausweis ist nur bei Verkauf/Vermietung erforderlich, nicht bei reiner Eigennutzung.
Bußgelder bei Verstößen — wann es richtig teuer wird
§ 108 GEG enthält den Bußgeldkatalog. Die häufigsten Tatbestände im Energieausweis-Kontext:
| Verstoß | Bußgeld bis |
|---|---|
| Kein Energieausweis bei Verkauf/Vermietung | 10.000 € |
| Fehlende Pflichtangaben im Inserat | 10.000 € |
| Vorlage eines abgelaufenen Ausweises als gültig | 10.000 € |
| Falsche Klassen-Angabe | 10.000 € |
| Aussteller ohne Berechtigung | 10.000 € |
| Verwendung gefälschter Daten | bis 50.000 € |
Bei vorsätzlichem Verschweigen eines bekannten energetischen Mangels gegenüber dem Käufer kann darüber hinaus eine Sachmangelhaftung nach BGB mit deutlich höheren Schadenssummen entstehen.
Praxis-Workflow für Verwalter
Aus der täglichen Verwaltungspraxis hat sich folgender Workflow bewährt:
| Anlass | Workflow |
|---|---|
| Geplante WEG-Vermarktung einer Wohnung | 1. Eigentümer fordert Ausweis vom Verwalter an. 2. Verwalter prüft Aktualität. 3. Bei Bedarf: Beschluss zur Neubeauftragung. 4. Übergabe an Eigentümer / Makler. |
| Verlängerung befristeter Mietvertrag | 1. Verwalter prüft Energieausweis-Status. 2. Bei Ablauf vor Verlängerung: Erneuerung beauftragen. 3. Übergabe an Mieter spätestens bei Verlängerungsabschluss. |
| Größere Renovierung beschlossen | 1. Sanierungsmaßnahme protokollieren. 2. Nach Abschluss: neuer Bedarfsausweis. 3. Aktenführung mit Vor- und Nach-Werten. |
| Inseratsfreigabe vom Vermieter | 1. Verwalter prüft Pflichtangaben (Art, Wert, Energieträger, Baujahr, Klasse). 2. Freigabe nur bei vollständigen Angaben. |
| Erbschaft / Eigentümerwechsel | 1. Prüfung des Ausweis-Status durch neuen Eigentümer. 2. Bei Verkauf innerhalb 12 Monate: Neuausstellung empfehlen. |
Fazit & 5 Sofort-Maßnahmen
Die Energieausweis-Reform ab Mai 2026 ist kein Erdbeben, sondern ein gut vorbereiteter Schritt der EPBD-Umsetzung. Wer vorhandene Ausweise hat, behält sie. Wer neu ausstellen lässt, bekommt die EU-einheitliche A–G-Skala. Wer Vermarktung plant, sollte die erweiterten Vorlagepflichten kennen.
Fünf Sofort-Maßnahmen für Eigentümer und Verwalter:
Als Hausverwaltung im Rhein-Main-Gebiet übernehmen wir für unsere Kunden in der WEG-Verwaltung, Mietverwaltung und im Immobilienverkauf die komplette Energieausweis-Koordination — von der Bestandsaufnahme über die Beauftragung qualifizierter Aussteller bis zur rechtssicheren Pflichtangabe in Inseraten. In Standorten wie Frankfurt am Main, Wiesbaden und Darmstadt ist das Tagesgeschäft.
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*Stand: Mai 2026. Dieser Artikel wurde mit größter Sorgfalt erstellt und gibt die Rechtslage zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder. Er ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Bei Fragen zur konkreten Umsetzung in Ihrer Immobilie sprechen Sie uns gerne an.*
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