Ein Posten, den kaum jemand hinterfragt
In sehr vielen Miet- und Sondereigentumsverwaltungsverträgen steht ein Satz, über den beim Unterschreiben selten diskutiert wird. Er lautet sinngemäß: Für jede Neuvermietung erhält die Verwaltung zusätzlich zur laufenden Vergütung eine Provision in Höhe von ein bis zwei Nettokaltmieten.
Das klingt nach einer fairen Erfolgsbeteiligung. Eine Neuvermietung macht Arbeit: Exposé, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Übergabeprotokoll. Warum sollte das nicht extra vergütet werden?
Der Bundesgerichtshof hat dieser Logik am 21. Mai 2026 eine klare Absage erteilt. Das Urteil I ZR 224/25 stellt fest: Wer eine Wohnung verwaltet, darf für deren Vermittlung keine Provision verlangen — und zwar auch dann nicht, wenn nicht der Mieter, sondern der Eigentümer zahlen soll. Die entsprechende Klausel ist unwirksam. Bereits gezahlte Provisionen sind grundsätzlich zurückzuzahlen.
Wir schreiben diesen Beitrag im Wissen, dass er die eigene Branche betrifft. Genau deshalb halten wir ihn für nützlich: Ein Urteil, das Verwaltern eine Einnahmequelle nimmt, wird von Verwaltern selten prominent kommuniziert.
Was der BGH entschieden hat
Der Fall ist in seiner Struktur alltäglich, nur in der Größenordnung nicht. Ein Eigentümer hatte einer Gesellschaft die Verwaltung von 129 Wohnungen und 134 Garagen übertragen. Der Verwaltervertrag sah neben der laufenden Vergütung vor, dass die Verwaltung für jede Neuvermietung eine Provision von zwei Nettokaltmieten erhält, gedeckelt auf 10.000 Euro brutto pro Jahr.
Zwischen 2020 und 2022 stellte die Verwaltung auf dieser Grundlage 16.800 Euro für dreizehn Vermittlungen in Rechnung. Der Eigentümer forderte das Geld zurück.
Der BGH gab ihm Recht. Maßgeblich ist § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 des Wohnungsvermittlungsgesetzes: Ein Wohnungsvermittler hat keinen Anspruch auf Vergütung, wenn die Wohnung, die er vermittelt, von ihm selbst verwaltet wird. Das Verbot greift, so der BGH ausdrücklich, ohne Einschränkung — es schützt nicht nur den Mietinteressenten, sondern auch den Eigentümer.
Die eigentliche Neuerung: die Richtung des Schutzes
Bis zu dieser Entscheidung war die verbreitete Lesart, das Provisionsverbot sei reiner Mieterschutz. Nach dieser Logik wäre eine Provision unproblematisch, solange sie nicht dem Mieter, sondern dem Eigentümer in Rechnung gestellt wird. Viele Verwalterverträge sind genau so konstruiert.
Der BGH schließt diese Tür mit einem wirtschaftlichen Argument. Zahlt der Eigentümer die Provision, liegt es nahe, dass er sie in die Mietkalkulation einpreist — die Kosten landen also mittelbar doch beim Mieter. Ließe man die Zahlung durch den Eigentümer zu, wäre der Schutzzweck des Gesetzes durch eine schlichte Umadressierung der Rechnung zu umgehen.
Die Konsequenz ist eine strikte Trennung: Verwaltung und provisionspflichtige Wohnungsvermittlung derselben Wohnung schließen einander aus, unabhängig davon, wer bezahlt.
Wen es trifft — und wen nicht
Die Abgrenzung ist wichtiger, als sie auf den ersten Blick wirkt.
Erfasst ist die Konstellation, in der Verwaltung und Vermittlung derselben Wohnung in einer Hand liegen. Das ist der Normalfall bei der Mietverwaltung und bei der Sondereigentumsverwaltung: Dieselbe Gesellschaft betreut die Einheit laufend und sucht bei Auszug den neuen Mieter.
Nicht ohne Weiteres erfasst ist die reine WEG-Verwaltung. Sie verwaltet das gemeinschaftliche Eigentum, nicht die einzelne Mietwohnung. Vermittelt sie eine Wohnung, für die sie keine Mietverwaltung führt, greift das Verbot nach der Gesetzessystematik nicht automatisch.
Der kritische Graubereich liegt dazwischen — und er ist im Markt weit verbreitet: Dieselbe Gesellschaft führt die WEG-Verwaltung für das Haus und zusätzlich die Sondereigentums- oder Mietverwaltung für einzelne Einheiten darin. Für genau diese Einheiten ist sie Verwalterin im Sinne der Vorschrift. Wenn Sie einen solchen Vertrag haben, lohnt der genaue Blick.
Was Sie jetzt prüfen sollten
Der Aufwand ist überschaubar und lässt sich an einem Abend erledigen.
1. Verwaltervertrag herausholen. Suchen Sie nach den Stichworten Provision, Vermittlungsgebühr, Neuvermietungsentgelt, Wiedervermietungspauschale oder Zusatzvergütung. Die Klausel steht meist im Abschnitt zur Vergütung, gelegentlich versteckt in einer Anlage zum Leistungskatalog.
2. Zahlungen zusammenstellen. Gehen Sie die Abrechnungen der letzten drei bis vier Jahre durch und notieren Sie zu jeder Provision: Datum, Objekt beziehungsweise Einheit, Betrag, Rechnungsnummer.
3. Verjährung einordnen. Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre und beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem Sie gezahlt haben und die maßgeblichen Umstände kannten.
| Jahr der Zahlung | Verjährung regelmäßig zum |
|---|---|
| 2023 | 31.12.2026 |
| 2024 | 31.12.2027 |
| 2025 | 31.12.2028 |
| 2026 | 31.12.2029 |
*Vereinfachte Darstellung der Regelverjährung. Der Fristbeginn hängt von der Kenntnis der anspruchsbegründenden Umstände ab; im Einzelfall kann sich etwas anderes ergeben.*
Wer noch Zahlungen aus 2023 in den Büchern hat, sollte sich also nicht bis zum Jahresende Zeit lassen.
4. Schreiben aufsetzen. Sachlich, konkret, mit Frist.
Formulierungshilfe für die Rückforderung
> Sehr geehrte Damen und Herren,
>
> in unserem Verwaltervertrag vom *[Datum]* ist unter Ziffer *[Nr.]* eine Vergütung für die Vermittlung von Neuvermietungen in Höhe von *[Betrag/Berechnung]* vereinbart. Auf dieser Grundlage haben Sie mir folgende Beträge in Rechnung gestellt, die ich beglichen habe:
>
> *[Liste: Datum — Objekt/Einheit — Rechnungsnummer — Betrag]*
>
> Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 21.05.2026 (I ZR 224/25) entschieden, dass ein Wohnungsvermittler nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG keine Vergütung verlangen kann, wenn er die vermittelte Wohnung zugleich verwaltet, und dass dieses Verbot auch gegenüber dem Eigentümer gilt. Die vereinbarte Provisionsregelung ist danach unwirksam; die geleisteten Zahlungen erfolgten ohne Rechtsgrund.
>
> Ich fordere Sie daher auf, den Gesamtbetrag von *[Summe]* bis zum *[Datum, ca. 2–3 Wochen]* auf mein Konto *[IBAN]* zu erstatten. Zugleich bitte ich um schriftliche Bestätigung, dass die genannte Klausel künftig nicht mehr angewendet wird.
>
> Mit freundlichen Grüßen
Bleibt eine Reaktion aus oder wird der Anspruch bestritten, ist der nächste Schritt die anwaltliche Prüfung. Dieser Beitrag gibt den Stand der Rechtsprechung wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Was das für die Verwaltervergütung insgesamt heißt
Es wäre ein Missverständnis, aus dem Urteil zu schließen, Neuvermietung müsse künftig gratis sein. Die Arbeit fällt weiterhin an, und sie darf vergütet werden — nur eben nicht als Vermittlungsprovision durch denjenigen, der die Wohnung verwaltet.
Der saubere Weg ist die laufende Verwaltervergütung, in der der Aufwand für Mieterwechsel bereits eingepreist ist. Das hat für Eigentümer einen angenehmen Nebeneffekt: Die Kosten werden planbar und hängen nicht davon ab, wie oft gewechselt wird. Und es beseitigt einen Interessenkonflikt, über den selten gesprochen wird — eine Vergütung pro Neuvermietung belohnt Fluktuation, während ein Vermieter in aller Regel an langen, stabilen Mietverhältnissen verdient.
Wir handhaben das in unserer Mietverwaltung aus genau diesem Grund seit jeher so: eine vereinbarte Vergütung, keine Provision bei Neuvermietung. Wer wissen will, welche Positionen in einer Verwaltervergütung üblich sind und woran sich überhöhte Angebote erkennen lassen, findet das im Ratgeber zu den Kosten einer Hausverwaltung.
Warum das Thema im Rhein-Main-Gebiet besonders zählt
Die wirtschaftliche Wirkung dieses Urteils hängt an einer einzigen Kennzahl: der Mieterfluktuation. Und die ist in einem Ballungsraum mit hohem Anteil beruflich befristeter Zuzüge, internationaler Mitarbeitender und Pendler deutlich höher als im Bundesdurchschnitt.
Rechnen Sie es für sich durch. Zwei Nettokaltmieten bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung in Frankfurt sind je nach Lage schnell 2.000 bis 3.000 Euro. Bei drei Einheiten und einem Wechsel alle vier Jahre summiert sich das binnen weniger Jahre auf einen fünfstelligen Betrag — Geld, das nach diesem Urteil möglicherweise nie geschuldet war. Dieselbe Rechnung gilt für Vermieter in Offenbach, Wiesbaden, Darmstadt und Mainz.
Für Kapitalanleger ist das mehr als eine Rückforderung. Es ist ein Posten, der die Nettorendite dauerhaft belastet hat und den man nun aus dem Vertrag streichen lassen kann.
Woran Sie eine Verwaltung erkennen, die sauber arbeitet
Das Urteil eignet sich gut als Prüfstein, und die Reaktion Ihrer Verwaltung ist aufschlussreich.
Eine Verwaltung, die ihre Sache ernst nimmt, hat die Entscheidung im Sommer 2026 zur Kenntnis genommen, ihre Verträge daraufhin durchgesehen und die betroffenen Eigentümer von sich aus informiert — auch wenn sie damit auf Einnahmen verzichtet. Der Branchenverband IVD hat seine Mitglieder ausdrücklich aufgefordert, die Provisionsvergütungen zu überprüfen.
Wenn Sie Ihre Verwaltung darauf ansprechen und ausweichende Antworten bekommen oder gesagt bekommen, das Urteil betreffe nur die Provision vom Mieter, dann ist das genau der Punkt, den der BGH entschieden hat — und zwar anders. In dem Fall lohnt es, sich anzusehen, wie ein Wechsel der Hausverwaltung abläuft und worauf im neuen Vertrag zu achten ist. Was passiert, wenn eine Verwaltung wirtschaftlich in Schieflage gerät, haben wir im Ratgeber Hausverwaltung insolvent beschrieben.
Fazit
Das Urteil I ZR 224/25 vom 21. Mai 2026 schließt eine Lücke, die lange offen stand: Die Provision für die Neuvermietung einer selbst verwalteten Wohnung ist unzulässig — auch dann, wenn der Eigentümer sie zahlt.
Für Vermieter und Kapitalanleger ergibt sich daraus eine einfache Aufgabe für die nächsten Wochen: Vertrag prüfen, Zahlungen zusammenstellen, Verjährung beachten, Rückforderung schreiben. Wer noch Zahlungen aus dem Jahr 2023 in den Unterlagen hat, sollte damit nicht bis Silvester warten.
Und für die Zukunft empfiehlt sich ohnehin der einfachere Maßstab: eine Verwaltervergütung, die alles Nötige abdeckt und keine Anreize setzt, die Ihren eigenen Interessen zuwiderlaufen. Sprechen Sie uns an, wenn Sie Ihren aktuellen Vertrag einmal gegen ein transparentes Angebot halten möchten.
