Im Herbst wird abgestimmt — über etwas anderes, als die meisten denken
Zwischen September und November läuft in den Eigentümergemeinschaften des Rhein-Main-Gebiets die dichteste Zeit des Jahres. Es wird eingeladen, es wird getagt, und irgendwann steht der Punkt auf der Tagesordnung, um den es finanziell wirklich geht: der Wirtschaftsplan für das kommende Jahr.
In den meisten Versammlungen läuft dieser Punkt nach einem eingespielten Muster ab. Die Verwaltung erläutert die Positionen, jemand fragt nach der Versicherungsprämie, jemand anderes findet die Rücklage zu niedrig, und dann wird abgestimmt über einen Antrag, der sinngemäß lautet: Der Wirtschaftsplan 2027 wird genehmigt.
Dieser Satz ist seit der WEG-Reform juristisch nicht mehr das, was er einmal war. Und zwei Entscheidungen des Bundesgerichtshofs aus den letzten Jahren haben ziemlich genau geklärt, was daraus folgt — für die Wirksamkeit des Beschlusses und für die Frage, wann sich eine Anfechtung überhaupt lohnt.
Beide Entscheidungen gehen in dieselbe Richtung, und sie sind für Eigentümer eine gemischte Nachricht: Beschlüsse sind stabiler geworden. Wer mit dem Ergebnis unzufrieden ist, kommt mit formalen Einwänden nicht mehr weit. Wer dagegen einen echten Rechenfehler findet, steht besser da als je zuvor — weil sich die Prüfung genau darauf konzentriert.
Was seit der Reform tatsächlich beschlossen wird
Der entscheidende Satz steht in § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG:
> Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen.
Beschlussgegenstand sind also die Vorschüsse — konkret: der Betrag, den jede Einheit monatlich zahlt, und der Betrag, der in die Erhaltungsrücklage fließt. Nicht beschlossen wird der Wirtschaftsplan als Dokument. Er ist Arbeits- und Kalkulationsgrundlage: Die Verwaltung stellt ihn auf, er weist die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben aus und verteilt sie über die Einzelwirtschaftspläne auf die Einheiten. Das Ergebnis dieser Rechnung wird beschlossen, nicht die Rechnung selbst.
Dasselbe Muster gilt am anderen Ende des Jahres. Nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG beschließen die Eigentümer nach Ablauf des Kalenderjahres über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Auch hier: nicht die Jahresabrechnung wird genehmigt, sondern das Zahlungsergebnis, das sich aus ihr ergibt.
Vor der Reform war das anders. Damals wurde der Wirtschaftsplan selbst genehmigt, und entsprechend konnte jeder Mangel des Plans den Beschluss angreifbar machen. Diese Logik hat der Gesetzgeber bewusst verlassen — mit erheblichen Folgen für die Praxis, die erst durch die Rechtsprechung sichtbar geworden sind.
Erste Entlastung: Der unsauber formulierte Beschluss hält
Nach der Reform kursierte in der Literatur eine unangenehme These. Wenn Eigentümer nur noch über Vorschüsse beschließen dürfen, dann fehlt für einen Beschluss über den Wirtschaftsplan die Beschlusskompetenz — und ein Beschluss ohne Beschlusskompetenz ist nicht bloß anfechtbar, sondern nichtig. Nichtigkeit kann man ohne Frist geltend machen, jahrelang, jederzeit.
Das hätte tausende Beschlüsse in einen Schwebezustand versetzt, denn die alte Formulierung stand nach der Reform noch in unzähligen Einladungen und Protokollen.
Der Bundesgerichtshof hat dem am 25. Oktober 2023 (V ZB 9/23) eine klare Absage erteilt. Ein Beschluss über den vorgelegten Wirtschaftsplan ist weder nichtig noch teilnichtig. Er ist auszulegen — und die Auslegung ergibt regelmäßig, dass die Eigentümer genau das tun wollten, was das Gesetz vorsieht: die in den Einzelwirtschaftsplänen ausgewiesenen Vorschüsse festlegen.
Für die Praxis heißt das zweierlei. Wer einen alten Beschluss in den Unterlagen findet, der noch nach altem Muster formuliert ist, muss nicht in Panik verfallen. Und wer als Verwaltung heute noch so formuliert, riskiert keine Nichtigkeit — sollte es aber trotzdem lassen, weil eine saubere Beschlussvorlage die Diskussion in der Versammlung erheblich vereinfacht.
Zweite Entlastung: Nur betragsrelevante Fehler kippen den Beschluss
Die zweite Entscheidung ist die praktisch wichtigere, weil sie darüber bestimmt, wie eine Anfechtung ausgeht.
Am 20. September 2024 (V ZR 195/23) hat der BGH für den Beschluss über Nachschüsse nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG entschieden:
> Fehler in der einem Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG zugrunde liegenden Jahresabrechnung können nur dann zu einer gerichtlichen Ungültigerklärung führen, wenn die Fehler sich auf die Abrechnungsspitze und damit auf die Zahlungspflicht des Wohnungseigentümers auswirken.
Die Abrechnungsspitze ist der Betrag, der am Ende tatsächlich zu zahlen oder zu erstatten ist — die Differenz zwischen den geschuldeten Kosten und den bereits geleisteten Vorschüssen. Nur was diesen Betrag verändert, ist rechtlich erheblich. Im entschiedenen Fall waren Vorauszahlungen auf Basis eines überholten Steuersatzes berechnet worden; auf das Zahlungsergebnis wirkte sich das nicht aus, und der Beschluss blieb bestehen.
Die Entscheidung betrifft unmittelbar die Jahresabrechnung. Für den Wirtschaftsplan gilt derselbe Gedanke, weil auch dort ausschließlich die Höhe der Vorschüsse Beschlussgegenstand ist: Was den Vorschuss nicht verändert, kann den Beschluss über den Vorschuss nicht zu Fall bringen.
Damit verschiebt sich der Maßstab spürbar. Die Frage vor einer Anfechtung lautet nicht mehr ist der Plan mangelhaft, sondern zahle ich bei richtiger Rechnung einen anderen Betrag.
Welche Fehler zählen — und welche folgenlos bleiben
Die Trennlinie lässt sich für die Praxis recht gut ziehen.
| Beanstandung | Betragsrelevant? | Einordnung |
|---|---|---|
| Falscher Verteilerschlüssel (z. B. Heizung, Aufzug, Gewerbe) | Ja | Verändert unmittelbar den Anteil der Einheit — der klassische, tragfähige Anfechtungsgrund |
| Position fehlt oder ist offensichtlich zu niedrig angesetzt | Ja | Führt zu einem zu niedrigen Vorschuss und damit zur Nachforderung; ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechend |
| Zuführung zur Erhaltungsrücklage ohne Bezug zum Instandhaltungsbedarf | Ja | § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG verlangt Angemessenheit; wirkt sich direkt auf den Vorschuss aus |
| Rechenfehler in der Umlage auf die Einheiten | Ja | Verändert die Zahlungspflicht |
| Unglückliche Gliederung, unklare Bezeichnungen, Tippfehler | Nein | Ärgerlich, aber ohne Einfluss auf den Betrag |
| Beschluss lautet auf Genehmigung des Wirtschaftsplans | Nein | Nach V ZB 9/23 auszulegen, wirksam |
| Kostenansatz konservativ, aber vertretbar geschätzt | Nein | Prognosen dürfen Spielräume haben, solange sie plausibel bleiben |
| Plan wurde erst kurz vor der Versammlung versandt | Kommt darauf an | Kann formell relevant sein, wenn dadurch die Vorbereitung vereitelt wurde — hier zählt der Einzelfall |
Die praktische Konsequenz für Eigentümer: Wer anfechten will, muss beziffern können. Eine Klage, die einen Fehler beschreibt, aber nicht darlegt, wie sich der eigene Vorschuss bei korrekter Rechnung verändert hätte, ist nach dieser Rechtsprechung kaum zu gewinnen — und endet mit den Kosten beim Kläger.
Die Fristen: ab Beschlussfassung, nicht ab Protokoll
Hier verlieren die meisten Eigentümer ihr Verfahren, bevor es begonnen hat. § 45 WEG bestimmt:
> Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden.
Beide Fristen knüpfen an den Tag der Versammlung an — nicht an den Zugang des Protokolls. Wenn das Protokoll wie üblich zwei bis drei Wochen später eintrifft und man erst dann anfängt, sich zu orientieren, einen Anwalt zu suchen und Unterlagen zusammenzustellen, ist die Klagefrist bereits weitgehend aufgebraucht.
Wer also in der Versammlung den Eindruck hat, dass mit den Zahlen etwas nicht stimmt, sollte drei Dinge sofort tun: den Widerspruch zu Protokoll geben lassen, sich die Einzelwirtschaftspläne noch am selben Tag aushändigen oder digital zusenden lassen und die Erfolgsaussichten innerhalb der ersten Woche klären. Nicht in Woche vier.
Die fünf Punkte, auf die es beim Plan 2027 wirklich ankommt
Für Verwaltungsbeiräte lässt sich die Prüfung auf eine überschaubare Liste eindampfen. Sie ist bewusst so sortiert, dass die betragsrelevanten Punkte zuerst kommen.
1. Verteilerschlüssel gegen Teilungserklärung abgleichen. Stimmen die verwendeten Schlüssel mit der Teilungserklärung und allen späteren Änderungsbeschlüssen überein? Kritisch sind erfahrungsgemäß Heizung und Warmwasser, Aufzugskosten bei Erdgeschosseinheiten und die Beteiligung gewerblicher Einheiten. Das ist der häufigste betragsrelevante Fehler überhaupt — und er betrifft nicht nur den laufenden Plan: Wie eng die Grenzen für abweichende Kostenverteilungen inzwischen sind, zeigt der Beitrag zur Kostenverteilung und Sonderumlage in der WEG.
2. Vollständigkeit der Verträge. Sind alle laufenden Verträge im Plan abgebildet — auch solche, die erst im laufenden Jahr geschlossen wurden? Winterdienst, Versicherung, Wartungsverträge für Aufzug, Heizung und Rauchwarnmelder, Gartenpflege. Eine vergessene Position ist eine garantierte Nachzahlung.
3. Fortschreibung statt Wiederholung. Wo lag der Plan 2026 erkennbar daneben? Positionen, bei denen die tatsächlichen Kosten deutlich über dem Ansatz lagen, gehören für 2027 angepasst. Ein Plan, der die Vorjahreszahlen unverändert übernimmt, obwohl die Abrechnung etwas anderes zeigt, kalkuliert die Nachzahlung mit ein.
4. Erhaltungsrücklage mit Bedarf unterlegen. § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG verlangt eine angemessene Erhaltungsrücklage. Angemessen misst sich am Zustand des Gebäudes und am absehbaren Bedarf, nicht an der Zahl des Vorjahres. Die belastbare Grundlage dafür ist ein mehrjähriger Instandhaltungsplan, der die großen Posten — Dach, Fassade, Stränge, Aufzug, Heizungsanlage — mit Zeithorizont und Kostenschätzung führt. Ohne diese Herleitung ist jede Diskussion über die richtige Höhe Meinungssache.
5. Beschlussvorlage prüfen. Benennt der Antrag die Vorschüsse, oder ist er noch nach altem Muster auf den Plan formuliert? Nach V ZB 9/23 ist das kein Wirksamkeitsproblem mehr. Eine klare Vorlage erspart aber die Diskussion und macht für alle sichtbar, worüber tatsächlich abgestimmt wird.
Ergänzend, außerhalb des Wirtschaftsplans, aber im selben Zusammenhang: Nach § 28 Abs. 4 WEG hat die Verwaltung nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. Er ist der schnellste Weg zu der Frage, ob die Rücklage real vorhanden ist — und nicht nur rechnerisch.
Was die Hausgelder 2027 im Rhein-Main-Gebiet nach oben treibt
Vier Blöcke tauchen dieses Jahr in nahezu jedem Plan auf, den wir sehen.
Die Wohngebäudeversicherung bleibt der auffälligste Posten. Prämien und Selbstbehalte haben in den vergangenen Jahren deutlich angezogen, viele Policen stehen zur Verlängerung an, und Gemeinschaften mit Schadenhistorie spüren das besonders. Wer hier den Vorjahreswert fortschreibt, plant zu niedrig.
Die Lohnkosten für Hausmeister-, Reinigungs- und Winterdienstleistungen steigen in einem Ballungsraum mit angespanntem Arbeitsmarkt schneller als im ländlichen Umland. Verträge, die vor zwei Jahren geschlossen wurden, werden bei Verlängerung selten zu denselben Konditionen fortgeführt.
Die Instandhaltung ist in Frankfurt, Offenbach und Wiesbaden von knappen Handwerkerkapazitäten geprägt. Das verteuert Einzelmaßnahmen und erhöht den realistischen Rücklagenbedarf — gerade in den Gründerzeitbeständen, in denen ohnehin größere Posten anstehen.
Und schließlich die Energie- und Wärmekosten, deren Kalkulation zusätzlich davon abhängt, wie sich die kommunale Wärmeplanung im jeweiligen Ort entwickelt. Wer wissen will, wie das eigene Hausgeld im Vergleich einzuordnen ist, findet die Systematik im Ratgeber zu den Kosten einer Hausverwaltung und im Beitrag Hausgeld zu hoch — was tun. Wie sich Sonderumlagen durch saubere Rücklagenplanung vermeiden lassen, steht im Beitrag zur Rücklagenplanung.
Wie wir das in unseren Mandaten handhaben
Drei Dinge haben sich bei uns in der WEG-Verwaltung bewährt, und sie hängen alle an derselben Überlegung: Ein Wirtschaftsplan, der in der Versammlung erklärt werden muss, ist zu spät erklärt worden.
Erstens legen wir jedem Plan eine Herleitung bei — pro Position der Vorjahreswert, der Ist-Wert des laufenden Jahres und die Begründung für die Anpassung. Das verkürzt die Diskussion in der Versammlung erheblich, weil die naheliegenden Fragen bereits beantwortet sind.
Zweitens führen wir für jedes Objekt einen rollierenden Instandhaltungsplan, aus dem sich die Zuführung zur Erhaltungsrücklage ableitet. Die technische Einschätzung dafür kommt aus dem eigenen Haus: Unser Leiter der technischen Objektbetreuung, Benjamin Böcker, hat vor Verto als Bereichsleiter den technischen und kaufmännischen Betrieb der drei EZB-Hochhäuser in Frankfurt verantwortet und zuvor als Technischer Leiter die vier Hochhäuser der DZ BANK. Was an einem Gebäude wann fällig wird und was es realistisch kostet, ist damit keine Schätzung aus dem Katalog.
Drittens formulieren wir die Beschlussvorlage auf die Vorschüsse. Nicht weil das nach der BGH-Entscheidung zwingend wäre, sondern weil es für alle Beteiligten sichtbar macht, worüber abgestimmt wird — und weil Beschlüsse, die man beim Lesen versteht, seltener angefochten werden.
Fazit
Die beiden Entscheidungen des BGH ordnen die Sache klar. Ein Beschluss über den Wirtschaftsplan ist nicht nichtig, sondern wird als Beschluss über die Vorschüsse verstanden (V ZB 9/23). Und angefochten werden kann er mit Aussicht auf Erfolg nur, wenn ein Fehler sich auf den Zahlbetrag auswirkt (V ZR 195/23).
Für Eigentümer und Beiräte folgt daraus eine sehr praktische Arbeitsanweisung für diesen Herbst: Verteilerschlüssel prüfen, Vollständigkeit prüfen, Fortschreibung prüfen, Rücklage prüfen — und zwar vor der Versammlung, nicht danach. Was danach kommt, ist eine Frist von einem Monat und die Notwendigkeit, einen Fehler in Euro zu beziffern.
Und wenn sich beim Durchsehen des Plans 2027 herausstellt, dass die Zahlen weder hergeleitet noch nachvollziehbar sind, ist das für sich genommen kein Anfechtungsgrund — aber ein guter Anlass, sich anzusehen, wie ein Wechsel der Hausverwaltung abläuft. Sprechen Sie uns an, wenn Sie Ihren Wirtschaftsplan 2027 einmal gegen einen sauber hergeleiteten halten möchten.
