Betreut vom Hauptsitz Eschborn
In Alsbach, Hähnlein und Sandwiese übernimmt Verto die Verwaltung von Eigentümergemeinschaften, vermieteten Häusern und einzelnen Wohnungen. Zuständig ist unser Hauptsitz in Eschborn. In Alsbach betreuen wir bereits eine denkmalgeschützte Villa, mindestens zwei feste Property Manager sind für jedes Objekt verantwortlich.
Leistungen in Alsbach-Hähnlein
In der Gemeinde stehen rund 60 eingetragene Kulturdenkmäler, die meisten in Alsbach. Was wir für Ihr Haus übernehmen, legen wir nach einer Besichtigung im Angebot fest.
Bei denkmalgeschützten Häusern stimmen wir Arbeiten an Fassade, Fenstern und Dach vorab mit der Denkmalbehörde ab. Diese Erfahrung bringen wir aus der Villa in der Hindenburgstraße mit.
Nach dem Starkregen im Juni 2021 standen in Alsbach Keller und Garagen unter Wasser. Wir prüfen mit der Gemeinschaft Rückstausicherung und Versicherung.
LeistungsumfangBis zur neuen Verordnung gelten bei Neuvermietungen keine Obergrenzen nach der Mietpreisbremse. Wir kalkulieren trotzdem so, dass die Miete auch nach einer Aufnahme der Gemeinde in die Verordnung zur ortsüblichen Vergleichsmiete passt.
LeistungsumfangFür Eigentümer einer vermieteten Wohnung übernehmen wir Mieterbetreuung und Abrechnung. Nach Darmstadt fahren die Straßenbahnlinien 6 und 8, dazu gibt es den Bahnhof Hähnlein-Alsbach.
LeistungsumfangZuständiges Büro
Alsbach-Hähnlein betreut unser Hauptsitz in der Mühlstraße 36 in Eschborn. Ab Bensheim ist das Büro in Mannheim-Käfertal zuständig. Versammlungen halten wir in der Gemeinde ab, jedes Objekt besichtigen wir mindestens einmal im Jahr.
Technik und Buchhaltung arbeiten für beide Büros. Eigentümer sehen Belege und Konto im Portal.
Zwei Büros, zwei Gebiete
Hauptsitz Eschbornzuständig
Mühlstraße 36Rhein-Main-Gebiet von der Wetterau bis Rheinhessen, an der Bergstraße bis Zwingenberg
Route planenBüro Mannheim-Käfertal
Weinheimer Straße 62–64Mannheim und Heidelberg, Ludwigshafen und Weinheim sowie die Bergstraße bis Bensheim und Heppenheim
Route planenVerantwortung hat ein Gesicht
Ihre Verwalter arbeiten direkt mit unseren Fachabteilungen zusammen, die für alle Standorte zuständig sind. Für die Technik des Gebäudes und für seine Zahlen gibt es eigene Verantwortliche.
Offene Stellen
Leiter technische Objektbetreuung, alle Standorte
Über 20 Jahre Immobilien- und Facility-Management. Zuvor verantwortlich für den Betrieb der EZB-Hochhäuser in Frankfurt.
Leiter Immobilienbuchhaltung, alle Standorte
Über 30 Jahre Immobilienbuchhaltung. Verantwortet Jahresabrechnungen, Wirtschaftspläne und Betriebskosten.
Referenz in Alsbach-Hähnlein
Auf der Referenzseite beschreiben wir die Aufgaben am Objekt und die Abstimmung mit den Behörden.
Ortsteile
Alsbach und Hähnlein haben sich 1977 zusammengeschlossen. Die Angaben zu Denkmälern stammen aus der hessischen Denkmalliste.
Ortskern am Hang, Villen um 1900
Der Ort liegt am Fuß des Melibokus, darüber die Ruine des Alsbacher Schlosses. Die einzige Gesamtanlage der Gemeinde ist die Kirchstraße mit Kirche, altem Schulhaus und Hofreiten.
Ortskern in der Rheinebene
Hähnlein liegt westlich der B 3 und der A 5 und hat einen älteren Ortskern mit Einzeldenkmälern.
Am Bahnhof Hähnlein-Alsbach
Der kleinste Ortsteil liegt am Bahnhof an der Strecke zwischen Darmstadt und Heidelberg.
Mietrecht in Alsbach-Hähnlein
Alsbach-Hähnlein liegt landschaftlich an der Bergstraße, gehört aber zum Landkreis Darmstadt-Dieburg. Für Vermieter steht 2026 eine Änderung an: Nach dem Entwurf der Landesregierung soll die Gemeinde erstmals in die hessische Mieterschutzverordnung aufgenommen werden.
In der hessischen Verordnung, die bis zum 25.11.2026 gilt, steht Alsbach-Hähnlein nicht. Es gibt deshalb keine Mietpreisbremse, die Kappungsgrenze liegt bei 20 Prozent in drei Jahren, und nach einer Umwandlung in Eigentumswohnungen gilt die gesetzliche Kündigungssperrfrist von drei Jahren.
Quelle: GVBl. Hessen 2025 Nr. 74Der Entwurf vom September 2026 erweitert die Liste von 49 auf 71 Kommunen und nimmt Alsbach-Hähnlein auf. Dann gälten die Mietpreisbremse, eine Kappungsgrenze von 15 Prozent und eine Sperrfrist von sechs Jahren nach Umwandlung. Der Beschluss wird für Mitte November erwartet, wir aktualisieren diese Seite danach.
Quelle: anwaltonline, 25.09.2026Einen Mietspiegel für Alsbach-Hähnlein haben wir nicht gefunden, auch keinen für den Landkreis. Mieterhöhungen werden deshalb mit Vergleichswohnungen oder einem Gutachten begründet.
Hessen berechnet die Grundsteuer nach Fläche und Lage. Die Gemeinde hat den Hebesatz der Grundsteuer B für 2025 und 2026 auf 575 Prozent festgelegt und blieb damit nach eigener Darstellung knapp unter dem Wert, den das Land als aufkommensneutral empfohlen hatte.
Quelle: Gemeinde Alsbach-Hähnlein, Grundsteuer ab 2025Zuständig ist das Amtsgericht Darmstadt, nicht Bensheim. Über Berufungen in WEG-Sachen entscheidet für ganz Hessen das Landgericht Frankfurt am Main.
Quelle: Amtsgericht Darmstadt, ZuständigkeitStand: 21. Oktober 2026. Wir aktualisieren die Angaben, sobald sich eine Verordnung ändert.
Denkmalschutz
Die Villa in der Hindenburgstraße 2 steht als Kulturdenkmal in der hessischen Denkmalliste. Für solche Häuser gilt, dass Arbeiten am äußeren Erscheinungsbild eine Genehmigung der Denkmalbehörde brauchen, vom neuen Anstrich bis zum Fenstertausch.
Für Eigentümer heißt das längere Vorlaufzeiten, aber auch die Möglichkeit erhöhter steuerlicher Abschreibungen, wenn die Maßnahme vor Beginn abgestimmt ist. Wir planen die Termine so, dass Genehmigung, Angebote der Handwerker und Beschluss der Gemeinschaft zusammenpassen.
Starkregen
Am 4. Juni 2021 zählte die Feuerwehr nach einem Unwetter 13 Einsatzstellen in Alsbach, Keller und Garagen liefen voll. Die Gemeinde hat für solche Lagen ein Unwetterkonzept mit fester Einsatzleitung.
Für Gemeinschaften lohnt der Blick in die Starkregen-Hinweiskarte des Landes und auf die eigenen Rückstauklappen. Wir nehmen beides in den Wartungsplan auf und prüfen, ob die Gebäudeversicherung Elementarschäden abdeckt.
Verwalterwechsel
Die Versammlung beruft den bisherigen Verwalter mit einfacher Mehrheit ab, sein Vertrag endet spätestens sechs Monate später. Für Anfechtungsklagen ist das Amtsgericht Darmstadt zuständig.
Wir sehen uns das Haus und, falls es unter Denkmalschutz steht, die bisherigen Genehmigungen an.
Mit dem Beirat bereiten wir Abberufung und Bestellung vor. Lehnt der bisherige Verwalter die Einberufung pflichtwidrig ab, kann der Beiratsvorsitzende einladen.
Wir übernehmen Unterlagen und Konten und gleichen die Rücklage mit dem Vorgänger ab.
Die Property Manager stellen sich vor, das Eigentümerportal wird freigeschaltet.
Fragen aus Alsbach-Hähnlein
Nach dem Entwurf der Landesregierung vom September 2026 ja. Die Gemeinde gehört zu den Kommunen, die neu in die hessische Mieterschutzverordnung aufgenommen werden sollen. Beschlossen ist das noch nicht.
Nein. Die Gemeinde liegt an der Bergstraße, gehört aber zum Landkreis Darmstadt-Dieburg. Zuständiges Amtsgericht ist deshalb Darmstadt.
Am schnellsten über einen Nachbarn im Haus oder den Aushang im Treppenhaus. Eigentümer finden den Verwalter im Protokoll der letzten Versammlung, Mieter im Mietvertrag oder auf der Nebenkostenabrechnung.
Der Hebesatz der Grundsteuer B liegt 2025 und 2026 bei 575 Prozent. Bis 2024 waren es 445 Prozent, wegen der Grundsteuerreform sind die Werte aber nicht direkt vergleichbar.
Ja. In Alsbach betreuen wir die Villa in der Hindenburgstraße 2, ein eingetragenes Kulturdenkmal. Arbeiten an solchen Häusern stimmen wir vorab mit der Denkmalbehörde ab.
Weiterlesen
Weitere Standorte in der Region
Der nächste Schritt
Sagen Sie uns, wo Ihre Immobilie liegt und welche Betreuung Sie suchen. Wir besprechen den Leistungsumfang und die nächsten Schritte mit Ihnen.