Betreut vom Hauptsitz Eschborn
Zwischen Darmstadt und der Bergstraße übernimmt Verto in Seeheim-Jugenheim Eigentümergemeinschaften und Mietshäuser, vom Villengrundstück im Süden Seeheims bis zum Haus in Ober-Beerbach. Betreut werden sie vom Hauptsitz in Eschborn, für jedes Objekt sind mindestens zwei feste Property Manager zuständig.
Leistungen in Seeheim-Jugenheim
In Seeheim und Jugenheim stehen Villen, alte Ortskerne und Wohnanlagen dicht beieinander, in den Odenwald-Ortsteilen überwiegen kleine Häuser. Den Umfang unserer Arbeit vereinbaren wir nach einer Besichtigung.
Liegt ein Haus in einer der neun Gesamtanlagen, braucht fast jede Änderung an der Außenhülle eine denkmalrechtliche Genehmigung. Wir klären das, bevor die Gemeinschaft Angebote einholt.
Mehr als ein Viertel der Einwohner ist älter als 65. Seit der WEG-Reform kann jeder Eigentümer barrierereduzierende Umbauten wie Rampen oder Handläufe verlangen, beschlossen wird mit einfacher Mehrheit. Die Kosten trägt in der Regel, wer den Umbau verlangt.
LeistungsumfangFür Verträge, die vor Inkrafttreten der neuen Verordnung geschlossen werden, gilt die Mietpreisbremse noch nicht. Für spätere Neuvermietungen ermitteln wir die Vergleichsmiete aus vergleichbaren Wohnungen, solange es keinen Mietspiegel gibt.
LeistungsumfangFür Eigentümer einer vermieteten Wohnung übernehmen wir Mieterbetreuung und Nebenkostenabrechnung und halten Kontakt mit dem Verwalter der Gemeinschaft.
LeistungsumfangZuständiges Büro
Seeheim-Jugenheim betreut unser Hauptsitz in der Mühlstraße 36 in Eschborn. Versammlungen halten wir in der Gemeinde ab. Liegt ein Haus in einer Gesamtanlage, gehen wir bei der jährlichen Begehung auch die Auflagen des Denkmalschutzes durch.
Unser technisches Team und die Buchhaltung arbeiten für alle Standorte. Belege und Kontostand sehen Eigentümer im Portal.
Zwei Büros, zwei Gebiete
Hauptsitz Eschbornzuständig
Mühlstraße 36Rhein-Main-Gebiet von der Wetterau bis Rheinhessen, an der Bergstraße bis Zwingenberg
Route planenBüro Mannheim-Käfertal
Weinheimer Straße 62–64Mannheim und Heidelberg, Ludwigshafen und Weinheim sowie die Bergstraße bis Bensheim und Heppenheim
Route planenVerantwortung hat ein Gesicht
Ihre Verwalter arbeiten direkt mit unseren Fachabteilungen zusammen, die für alle Standorte zuständig sind. Für die Technik des Gebäudes und für seine Zahlen gibt es eigene Verantwortliche.
Offene Stellen
Leiter technische Objektbetreuung, alle Standorte
Über 20 Jahre Immobilien- und Facility-Management. Zuvor verantwortlich für den Betrieb der EZB-Hochhäuser in Frankfurt.
Leiter Immobilienbuchhaltung, alle Standorte
Über 30 Jahre Immobilienbuchhaltung. Verantwortet Jahresabrechnungen, Wirtschaftspläne und Betriebskosten.
Ortsteile
Seeheim und Jugenheim haben sich 1977 zusammengeschlossen, Malchen, Balkhausen und Ober-Beerbach gehören seit 1971 dazu. Die Angaben zum Denkmalschutz folgen der hessischen Denkmalliste.
Größter Ortsteil · fünf Gesamtanlagen
Zum alten Ortskern kommen das Schloss Seeheim, einst Sommerresidenz des großherzoglichen Hauses Hessen-Darmstadt, und ein Villengebiet im Süden. Fünf der neun Gesamtanlagen der Gemeinde liegen hier.
Schloss Heiligenberg · zwei Gesamtanlagen
Über dem Ort liegt Schloss Heiligenberg mit Park und Klosterruine, unten die Hauptstraße als geschützte Gesamtanlage. Villen stehen auch im Tal Richtung Stettbach.
Odenwalddorf · zwei Gesamtanlagen
Der Ortsteil liegt im Odenwald, zwei Straßenzüge stehen als Gesamtanlage unter Schutz.
Am Odenwaldrand bei der Burg Frankenstein
Die beiden kleinen Ortsteile liegen nördlich und südlich der Burg Frankenstein am Übergang zum Odenwald.
Mietrecht in Seeheim-Jugenheim
Die Gemeinde gehört zum Landkreis Darmstadt-Dieburg und war bisher nicht Teil der hessischen Mieterschutzverordnung. Das soll sich mit der Neufassung ändern, die das Land für November 2026 vorbereitet.
Bis zum 25.11.2026 gilt die bisherige Verordnung, in der Seeheim-Jugenheim nicht vorkommt. Neuvertragsmieten sind nicht durch die Mietpreisbremse begrenzt, Bestandsmieten dürfen in drei Jahren um bis zu 20 Prozent steigen.
Quelle: GVBl. Hessen 2025 Nr. 74Nach dem Entwurf vom September 2026 käme Seeheim-Jugenheim neu hinzu. Dann gälten Mietpreisbremse und eine Kappungsgrenze von 15 Prozent, nach Umwandlung in Eigentumswohnungen eine Kündigungssperrfrist von sechs Jahren. Wir passen die Angaben nach dem Beschluss an.
Quelle: hessenschau, 24.09.2026Seit 2025 erhebt die Gemeinde auf Grundstücke der Grundsteuer B einen Hebesatz von 1.226 Prozent, 2026 unverändert. Bis 2024 waren es 850 Prozent, wegen der Reform sind die Werte nicht direkt vergleichbar. Der Satz liegt leicht über der Empfehlung des Landes für eine aufkommensneutrale Umstellung.
Quelle: IHK Darmstadt, Gemeindesteckbrief Seeheim-JugenheimEinen Mietspiegel für Seeheim-Jugenheim haben wir nicht gefunden. Vergleichsmieten werden deshalb mit vergleichbaren Wohnungen oder einem Gutachten belegt.
Klagen aus Eigentümergemeinschaften verhandelt das Amtsgericht Darmstadt. Über Berufungen in WEG-Sachen entscheidet für ganz Hessen das Landgericht Frankfurt am Main.
Quelle: Amtsgericht Darmstadt, ZuständigkeitStand: 21. Oktober 2026. Wir aktualisieren die Angaben, sobald sich eine Verordnung ändert.
Denkmalschutz
Eine Gesamtanlage schützt das Bild eines ganzen Straßenzugs oder Ortskerns. In Seeheim-Jugenheim gibt es neun davon, darunter der Heiligenberg und das südliche Villengebiet in Seeheim. Auch Häuser, die selbst kein Einzeldenkmal sind, können betroffen sein.
Für Gemeinschaften heißt das, dass Fenster, Dachdeckung, Solaranlagen oder Fassadenfarbe vorab mit der Denkmalbehörde abgestimmt werden. Wir planen dafür Zeit ein und legen der Versammlung nur genehmigungsfähige Varianten vor.
Grundsteuer
Mit 1.226 Prozent hat Seeheim-Jugenheim einen der höchsten Grundsteuer-Hebesätze im Umland. Hessen rechnet die Steuer nach Fläche und Lage des Grundstücks. Bei großen Villengrundstücken fällt der Hebesatz deshalb besonders ins Gewicht.
In vermieteten Wohnungen ist die Grundsteuer umlagefähig, wenn der Mietvertrag es vorsieht. In der Eigentümergemeinschaft bekommt jeder Eigentümer seinen eigenen Bescheid, die Gemeinschaft zahlt die Steuer nicht.
Verwalterwechsel
Für die Abberufung des bisherigen Verwalters reicht die einfache Mehrheit in der Versammlung. Sein Vertrag endet spätestens sechs Monate danach. Für Anfechtungsklagen ist das Amtsgericht Darmstadt zuständig.
Wir sprechen mit dem Beirat über das Haus und die offenen Themen und besichtigen es.
Die Beschlussvorlage bereiten wir vor. Weigert sich der bisherige Verwalter pflichtwidrig einzuberufen, darf der Beiratsvorsitzende einladen.
Wir übernehmen Akten, Konten und laufende Genehmigungsverfahren, etwa bei der Denkmalbehörde.
Die zuständigen Property Manager stellen sich vor, das Portal wird freigeschaltet.
Fragen aus Seeheim-Jugenheim
Nach dem Entwurf der hessischen Landesregierung vom September 2026 ja. Die Gemeinde soll neu in die Mieterschutzverordnung aufgenommen werden, der Beschluss wird für Mitte November erwartet.
Vermieter setzen die Kosten der Verwaltung als Werbungskosten ab. Selbstnutzer können Leistungen aus der Hausgeldabrechnung wie Hausmeister oder Gartenpflege als haushaltsnahe Dienstleistungen nach § 35a EStG geltend machen, mit 20 Prozent der Arbeitskosten bis höchstens 4.000 Euro im Jahr. Die Vergütung des Verwalters selbst ist nach Auffassung der Finanzverwaltung nicht begünstigt.
Knapp. Die Gemeinde erhebt seit 2025 einen Hebesatz von 1.226 Prozent, nach den veröffentlichten Hebesatzempfehlungen des Landes wären rund 1.213 Prozent aufkommensneutral gewesen.
Wenn das Haus in einer Gesamtanlage liegt oder selbst ein Kulturdenkmal ist, in der Regel ja. In Seeheim gibt es fünf Gesamtanlagen, darunter den Ortskern und das südliche Villengebiet.
Beim Amtsgericht Darmstadt, innerhalb eines Monats nach der Versammlung. Geht der Streit in die zweite Instanz, entscheidet das Landgericht Frankfurt am Main.
Weiterlesen
Weitere Standorte in der Region
Der nächste Schritt
Sagen Sie uns, wo Ihre Immobilie liegt und welche Betreuung Sie suchen. Wir besprechen den Leistungsumfang und die nächsten Schritte mit Ihnen.