Direkt neben unserem Hauptsitz
Schwalbach grenzt an Eschborn, wo unser Hauptsitz liegt. Verto übernimmt hier die Verwaltung von Eigentümergemeinschaften, vom Hochhaus in der Limesstadt bis zum Haus im Altort, dazu Mietverwaltung und die Betreuung einzelner Wohnungen. Jedes Objekt betreuen mindestens zwei feste Property Manager.
Leistungen in Schwalbach
Ungefähr die Hälfte der Schwalbacher wohnt in der Limesstadt, die zwischen 1962 und 1973 als geplante Stadt entstand. Was wir für Ihre Anlage übernehmen, halten wir nach einer Besichtigung im Angebot fest.
Die Wohnanlagen der Limesstadt sind 50 bis 60 Jahre alt. Bei Fassaden und Leitungen steht in vielen Häusern eine Sanierung an, die Rücklage muss das tragen.
Weil die Wärme über das städtische Netz kommt, prüfen wir die Abrechnung des Wärmelieferanten jedes Jahr und erklären der Versammlung, wie sich der Preis zusammensetzt.
LeistungsumfangNeuvermietungen kalkulieren wir unter der Mietpreisbremse, Erhöhungen mit der Grenze von 15 Prozent in drei Jahren. Die hohe Grundsteuer fließt über die Betriebskosten an die Mieter weiter, wenn der Mietvertrag das vorsieht.
LeistungsumfangFür Eigentümer einer vermieteten Wohnung in der Limesstadt übernehmen wir Mieter, Nebenkosten und den Kontakt zum Verwalter der Gemeinschaft.
LeistungsumfangZuständiges Büro
Die Mühlstraße 36 in Eschborn ist nur wenige Kilometer von Schwalbach entfernt. Für Begehungen und Versammlungen sind die Wege kurz, und bei Schäden sind wir schnell vor Ort.
Technik und Buchhaltung arbeiten standortübergreifend für alle Büros. Eigentümer sehen Belege und Konto im Portal.
Zwei Büros, zwei Gebiete
Hauptsitz Eschbornzuständig
Mühlstraße 36Rhein-Main-Gebiet von der Wetterau bis Rheinhessen, an der Bergstraße bis Zwingenberg
Route planenBüro Mannheim-Käfertal
Weinheimer Straße 62–64Mannheim und Heidelberg, Ludwigshafen und Weinheim sowie die Bergstraße bis Bensheim und Heppenheim
Route planenVerantwortung hat ein Gesicht
Ihre Verwalter arbeiten direkt mit unseren Fachabteilungen zusammen, die für alle Standorte zuständig sind. Für die Technik des Gebäudes und für seine Zahlen gibt es eigene Verantwortliche.
Offene Stellen
Leiter technische Objektbetreuung, alle Standorte
Über 20 Jahre Immobilien- und Facility-Management. Zuvor verantwortlich für den Betrieb der EZB-Hochhäuser in Frankfurt.
Leiter Immobilienbuchhaltung, alle Standorte
Über 30 Jahre Immobilienbuchhaltung. Verantwortet Jahresabrechnungen, Wirtschaftspläne und Betriebskosten.
Stadtteile
Schwalbach hat nur zwei Teile, den alten Ort und die Limesstadt. Stadtrechte bekam Schwalbach 1970.
Geplante Stadt 1962 bis 1973
Geplant wurde die Limesstadt von Hans Bernhard Reichow, gebaut von der Nassauischen Heimstätte für rund 10.000 Menschen. Neben Reihen- und Einfamilienhäusern stehen große Wohnanlagen. Die Wärme kommt über ein Netz, das über 60 Jahre alt ist.
Historischer Kern
Der alte Ort ist kleiner und älter. Nach den Plänen der Stadt soll die Fernwärme künftig auch hierhin ausgebaut werden.
Mietrecht in Schwalbach am Taunus
Schwalbach steht in der hessischen Mieterschutzverordnung und bleibt es nach dem Entwurf auch künftig. Bei der Grundsteuer liegt die Stadt 276 Punkte über der Empfehlung des Landes.
Bis zum 25.11.2026 gilt die hessische Mieterschutzverordnung mit Mietpreisbremse, einer Kappungsgrenze von 15 Prozent und einer verlängerten Kündigungssperrfrist nach Umwandlung. Im Entwurf der Nachfolgeverordnung vom September 2026 ist Schwalbach weiter enthalten.
Quelle: hessenschau, 24.09.2026Das Land hatte für Schwalbach einen aufkommensneutralen Hebesatz von rund 624 Prozent empfohlen. Die Stadt hat für die Grundsteuer B ab 2025 900 Prozent beschlossen, um eine Lücke im Haushalt zu schließen. 2026 gilt derselbe Satz. Eine Grundsteuer A erhebt Schwalbach nicht.
Quelle: Stadt Schwalbach, GrundsteuerNach Berichten der Schwalbacher Woche sind in der Limesstadt und ihrer Umgebung rund 4.200 Haushalte an das Fernwärmenetz angeschlossen, für das ein Anschluss- und Benutzungszwang gilt. Das Heizwerk gehört der Stadt, betrieben wird es von der Süwag.
Quelle: Schwalbacher Woche, 06.11.2025Laut dem Gerichtsverzeichnis von LTO ist in erster Instanz das Amtsgericht Königstein zuständig, nicht Frankfurt-Höchst. Berufungen in WEG-Sachen gehen für ganz Hessen an das Landgericht Frankfurt am Main.
Quelle: LTO, Amtsgericht KönigsteinStand: 21. Oktober 2026. Wir aktualisieren die Angaben, sobald sich eine Verordnung ändert.
Wärme
Ein großer Teil der Limesstadt heizt mit Fernwärme. Für das Versorgungsgebiet gilt nach Berichten der Schwalbacher Woche ein Anschluss- und Benutzungszwang, eine eigene Gasheizung kommt dort nicht in Frage. Bis Ende 2027 orientieren sich die Preise an einem Index für Erdgas.
Ab dem 01.01.2028 gilt nach Berichten der Schwalbacher Woche ein neuer Vertrag. Dann soll Abwärme aus Rechenzentren über Großwärmepumpen ins Netz kommen, bis 2045 soll die Versorgung ohne Gas auskommen. Für Gemeinschaften heißt das, dass sich Preisbildung und Abrechnung ändern werden.
Wir lesen die neuen Lieferbedingungen für die Gemeinschaft, prüfen die Abrechnung und erklären in der Versammlung, was sich gegenüber dem bisherigen Vertrag ändert.
Grundsteuer
Bei der Grundsteuerreform hatte das Land jeder Gemeinde einen Hebesatz genannt, mit dem sie insgesamt so viel einnimmt wie vorher. Für Schwalbach lag dieser Wert bei rund 624 Prozent, die Stadtverordneten hatten im Oktober 2024 zunächst auch 624 Prozent beschlossen.
Wegen der Haushaltslage hob die Stadt den Satz danach auf 900 Prozent an. Für Eigentümer bedeutet das eine höhere Belastung als in vielen Nachbarorten. In vermieteten Wohnungen wird die Grundsteuer über die Betriebskosten umgelegt.
Verwalterwechsel
Mit einfacher Mehrheit beruft die Versammlung den bisherigen Verwalter ab. Sein Vertrag endet spätestens sechs Monate später. Anfechtungsklagen gehen an das Amtsgericht Königstein.
Wir sehen uns die Anlage an, in der Limesstadt auch die Übergabestation der Fernwärme.
Die Beschlussvorlage stimmen wir mit dem Beirat ab. Bei pflichtwidriger Weigerung des bisherigen Verwalters lädt der Beiratsvorsitzende ein.
Wir übernehmen Akten, Konten und den Wärmeliefervertrag und gleichen die Rücklage ab.
Die Property Manager stellen sich vor, die Eigentümer erhalten Zugang zum Portal.
Fragen aus Schwalbach am Taunus
Im Fernwärmegebiet ja. Dort gilt nach Berichten der Schwalbacher Woche ein Anschluss- und Benutzungszwang, rund 4.200 Haushalte sind angeschlossen. Ob ein einzelnes Haus im Gebiet liegt, klären wir bei der Stadt.
Die Stadt hat den Hebesatz der Grundsteuer B auf 900 Prozent festgesetzt, rund 276 Punkte über dem vom Land empfohlenen Wert von 624 Prozent. Sie begründet das mit ihrer Haushaltslage.
Bei Wohnraum nicht, Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten. Umlegen lassen sich dagegen Grundsteuer und Heizkosten, in der Limesstadt also auch die Fernwärme, überwiegend nach Verbrauch.
Ja. Schwalbach steht in der hessischen Mieterschutzverordnung, die bis zum 25.11.2026 gilt, und bleibt nach dem Entwurf der Nachfolgeverordnung erfasst.
Nein. Laut dem Gerichtsverzeichnis von LTO ist das Amtsgericht Königstein im Taunus zuständig, auch wenn Höchst näher liegt.
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Der nächste Schritt
Sagen Sie uns, wo Ihre Immobilie liegt und welche Betreuung Sie suchen. Wir besprechen den Leistungsumfang und die nächsten Schritte mit Ihnen.