Ein Urteil über Fenster, das jetzt bei Fassaden zitiert wird
Über Jahre galt in Eigentümerversammlungen ein einfacher Satz: Ohne drei Angebote kein Beschluss. Die Regel stand in keinem Gesetz, aber fast jedes Amts- und Landgericht wandte sie an. Wer einen Sanierungsbeschluss kippen wollte, zählte die Angebote.
Am 27. März 2026 hat der Bundesgerichtshof diese Praxis beendet (V ZR 7/25). Seitdem taucht das Urteil in Versammlungen auf, oft verkürzt auf die Aussage, Vergleichsangebote seien nicht mehr nötig. Für kleine Reparaturen trifft das häufig zu. In einer Anlage mit 150 Einheiten, in der Dach, Fassade oder Aufzüge anstehen, wäre es ein teures Missverständnis.
Dieser Beitrag ordnet ein, was der BGH entschieden hat und was nicht. Danach geht es darum, wie Beiräte großer Gemeinschaften mit einem eigenen Vergabebeschluss für Klarheit sorgen.
Was der BGH entschieden hat
Eine Gemeinschaft hatte im September 2023 vier Erhaltungsmaßnahmen beschlossen.
| Maßnahme | Auftragswert |
|---|---|
| Austausch zweier Fenster | 4.091,22 Euro |
| Vordachverglasung und Malerarbeiten, Haus 1 | 1.564,61 Euro |
| Vordachverglasung und Malerarbeiten, Haus 2 | 1.145,00 Euro |
| Austausch eines weiteren Fensters | 2.939,30 Euro |
Vergleichsangebote gab es nicht. Die Gemeinschaft arbeitete mit den beauftragten Handwerkern seit Jahrzehnten zusammen und war nach eigener Darstellung vollauf zufrieden. Ein Eigentümer focht die Beschlüsse an. Das Amtsgericht Wuppertal wies die Klage am 8. Mai 2024 ab (95b C 66/23), das Landgericht Düsseldorf entschied am 16. Dezember 2024 (25 S 34/24), und der Fall kam zum BGH.
Der BGH formuliert in seiner Pressemitteilung drei Aussagen, auf die es ankommt. Zur Regel selbst:
Es gibt entgegen der nahezu einhelligen Auffassung der Instanzgerichte keine allgemeine Pflicht zu deren Einholung, sobald eine bestimmte Bagatellgrenze überschritten ist.
Zum Maßstab, der an ihre Stelle tritt. Entscheidend sei,
ob die vorhandenen Informationen angesichts der Art der Maßnahme, ihrer Dringlichkeit und der sonstigen Umstände des Einzelfalls vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers für eine Entscheidung ausreichen.
Und zum bewährten Handwerker hält das Gericht fest, dass
der Umstand, dass der einzige Anbieter schon in der Vergangenheit zur Zufriedenheit der Wohnungseigentümer tätig war, es ggf. rechtfertigen kann, von der Einholung weiterer Angebote abzusehen.
Rechtlich knüpft das an § 18 und § 19 WEG an. Die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, und dazu gehört eine ausreichende Tatsachengrundlage für den Beschluss.
Was das Urteil nicht sagt
Drei Grenzen ergeben sich aus dem Urteil selbst und aus dem Fall, über den entschieden wurde.
Es ging um kleine Aufträge. Der größte der vier Posten lag bei gut 4.000 Euro. Der Maßstab des BGH ist beweglich und hängt ausdrücklich von der Art der Maßnahme ab. Je größer und komplexer ein Auftrag, desto mehr wird ein wirtschaftlich denkender Eigentümer wissen wollen, bevor er zustimmt. Unsere Lesart ist deshalb: Für eine Fassadensanierung mit sechsstelligem Volumen genügt ein einzelnes Angebot ohne weitere Preisinformation in aller Regel nicht.
Der Beschluss muss inhaltlich tragen. Weggefallen ist der formale Einwand, es seien zu wenige Angebote gewesen. Ein Beschluss über ein ungeeignetes oder überteuertes Angebot widerspricht weiterhin ordnungsmäßiger Verwaltung und kann angefochten werden.
Es geht um Erhaltungsmaßnahmen. Für die Wahl einer neuen Verwaltung gelten die älteren Entscheidungen des BGH fort, nach denen mehrere Angebote vorliegen und die Eckdaten mit der Einladung verschickt werden müssen. Einzelheiten dazu stehen im Beitrag zum Verwalterwechsel zum 31.12..
Warum große Gemeinschaften eigene Regeln brauchen
Die alte Regel war grob, aber sie hatte einen Vorteil: Jeder wusste vor der Versammlung, was auf dem Tisch liegen muss. Der neue Maßstab ist genauer und verlangt eine Wertung im Einzelfall. In einem Haus mit zehn Eigentümern, die einander kennen, lässt sich das im Gespräch klären. In einer Anlage mit 150 Einheiten führt dieselbe Offenheit zu Streit.
Der Verwalter legt für die Sanierung der Tiefgarage ein Angebot vor und verweist auf das Urteil. Ein Teil der Eigentümer hält das für ausreichend, ein anderer nicht. Der Beschluss kommt knapp zustande, wird angefochten, und ein Gericht entscheidet anderthalb Jahre später, ob die Informationen genügt haben. In dieser Zeit steht die Maßnahme oder sie läuft mit dem Risiko, dass der Beschluss fällt.
Das lässt sich vermeiden. Die Eigentümer können die Verwaltung durch Beschluss regeln (§ 19 Abs. 1 WEG) und die Befugnisse des Verwalters einschränken oder erweitern (§ 27 Abs. 2 WEG). Eine Gemeinschaft kann sich also selbst Vergaberegeln geben, die zu ihrer Größe passen. Das Urteil nimmt den Gerichten die starre Regel und lässt den Eigentümern die Freiheit, eine eigene zu beschließen.
Was eine gute Entscheidungsgrundlage enthält
Der BGH nennt die Vergleichsangebote ein mögliches Mittel, um den Eigentümern die nötigen Informationen zu verschaffen. Für größere Maßnahmen gibt es weitere, und sie ergänzen einander.
| Baustein | Wozu er dient | Typischer Einsatz |
|---|---|---|
| Leistungsbeschreibung | Macht Angebote überhaupt vergleichbar | Jede Maßnahme, bei der mehr als eine Firma angefragt wird |
| Mehrere Angebote auf dieser Grundlage | Zeigen den Marktpreis | Mittlere und große Aufträge |
| Preisspiegel | Stellt Positionen und Abweichungen nebeneinander | Sobald drei oder mehr Angebote vorliegen |
| Kostenschätzung eines Fachplaners | Ersetzt oder ergänzt Angebote, wenn der Markt eng ist | Dach, Fassade, Stränge, Aufzug, Tiefgarage |
| Dokumentierte Erfahrung mit dem Anbieter | Kann weitere Angebote entbehrlich machen | Kleine, wiederkehrende Arbeiten |
| Begründung der Dringlichkeit | Rechtfertigt verkürzte Verfahren | Wasserschaden, Ausfall von Heizung oder Aufzug |
Am häufigsten fehlt in der Praxis die Leistungsbeschreibung. Drei Angebote, die auf drei unterschiedlichen Annahmen beruhen, sagen wenig über den Preis. Ein einziges Angebot auf Grundlage eines sauberen Leistungsverzeichnisses, daneben die Kostenschätzung eines Planers, kann die bessere Grundlage sein.
Im Rhein-Main-Gebiet kommt ein praktischer Punkt hinzu. Handwerkerkapazitäten sind in Frankfurt, Offenbach und Wiesbaden knapp, und für manche Gewerke geben Firmen auf Anfragen von Eigentümergemeinschaften gar kein Angebot mehr ab. Die Vergaberegel sollte diesen Fall vorsehen und festlegen, dass erfolglose Anfragen dokumentiert werden.
Der Vergabebeschluss als Muster
Die folgende Vorlage ist für größere Gemeinschaften gedacht. Die Wertgrenzen sind bewusst offen gelassen, weil sie zur Anlage passen müssen. Als Orientierung dient das jährliche Volumen des Wirtschaftsplans. Das Muster ersetzt keine Rechtsberatung und sollte mit der Teilungserklärung abgeglichen werden.
Beschluss über Vergaberegeln für Erhaltungsmaßnahmen
1. Der Verwalter darf Erhaltungsmaßnahmen bis zu einem Auftragswert von [Betrag A] brutto je Maßnahme ohne Beschluss beauftragen. Das Gesamtvolumen solcher Aufträge ist auf [Betrag] je Kalenderjahr begrenzt. Der Verwaltungsbeirat erhält vierteljährlich eine Aufstellung.
2. Für Maßnahmen mit einem Auftragswert über [Betrag A] bis [Betrag B] holt der Verwalter mindestens zwei Angebote auf Grundlage einer einheitlichen Leistungsbeschreibung ein. Die Angebote werden dem Verwaltungsbeirat vor Versand der Einladung vorgelegt.
3. Für Maßnahmen mit einem Auftragswert über [Betrag B] holt der Verwalter mindestens drei Angebote auf Grundlage einer einheitlichen Leistungsbeschreibung ein und erstellt einen Preisspiegel. Über [Betrag C] ist die Leistungsbeschreibung durch einen Fachplaner zu erstellen oder zu prüfen. Angebote und Preisspiegel werden den Eigentümern mit der Einladung zur Verfügung gestellt.
4. Gehen trotz Anfrage weniger Angebote ein, dokumentiert der Verwalter die angefragten Firmen und deren Rückmeldungen. In diesem Fall kann eine fachliche Kostenschätzung fehlende Angebote ersetzen.
5. Bei Maßnahmen, die zur Abwendung eines unmittelbar drohenden Schadens erforderlich sind, kann der Verwalter von den Ziffern 2 bis 4 abweichen. Er informiert den Verwaltungsbeirat unverzüglich und begründet die Dringlichkeit in Textform.
6. Der Verwalter legt bei jeder Vergabe offen, ob zwischen ihm, seinen Mitarbeitern oder verbundenen Unternehmen und einem Anbieter wirtschaftliche oder persönliche Verbindungen bestehen.
Ziffer 6 wird in der Praxis am häufigsten vergessen und ist die wichtigste. Eine Vergabe an ein Unternehmen, das der Verwaltung nahesteht, muss nicht falsch sein. Die Eigentümer sollten es aber wissen, bevor sie abstimmen.
Fünf Fragen des Beirats vor jeder großen Vergabe
Unabhängig davon, ob Ihre Gemeinschaft Vergaberegeln beschlossen hat, kann der Beirat vor der Einladung fünf Fragen stellen. Die Antworten gehören schriftlich zu den Versammlungsunterlagen.
Zur vierten Frage gibt es seit April 2026 eigene Rechtsprechung des BGH. Welche Verteilungsschlüssel zulässig sind, erklärt der Beitrag zur Kostenverteilung und Sonderumlage. Wie sich Sonderumlagen durch Planung vermeiden lassen, steht im Beitrag zur Rücklagenplanung.
Wie wir Vergaben vorbereiten
In unserer WEG-Verwaltung liegt die technische Vorbereitung größerer Maßnahmen beim eigenen Technik-Team. Dessen Leiter Benjamin Böcker hat vor Verto als Bereichsleiter den technischen und kaufmännischen Betrieb der drei EZB-Hochhäuser in Frankfurt verantwortet und davor als Technischer Leiter die vier Hochhäuser der DZ BANK. Ob ein Angebot für eine Aufzugsmodernisierung oder eine Tiefgaragensanierung vollständig und der Preis plausibel ist, beurteilt damit jemand, der solche Maßnahmen selbst verantwortet hat.
Wenn in Ihrer Anlage eine größere Sanierung ansteht und der Beirat eine zweite Einschätzung zur Vorbereitung möchte, schreiben Sie uns.
Fazit
Der BGH hat mit V ZR 7/25 eine starre Regel durch einen Maßstab ersetzt. Gefragt wird, ob die Eigentümer genug wissen, um wirtschaftlich vernünftig zu entscheiden. Bei kleinen Arbeiten durch bewährte Handwerker kann ein Angebot genügen. Bei großen Maßnahmen bleibt der Preisvergleich das naheliegende Mittel, ergänzt um Leistungsbeschreibung und fachliche Kostenschätzung.
Große Gemeinschaften sollten sich darauf nicht von Fall zu Fall einlassen. Ein Vergabebeschluss mit Wertgrenzen, Dokumentationspflicht und Offenlegung von Verbindungen kostet einen Tagesordnungspunkt und erspart bei der nächsten Sanierung die Grundsatzdiskussion.
