Betreut aus Mannheim-Käfertal
In Frankenthal (Pfalz) übernimmt Verto die Verwaltung von Eigentümergemeinschaften, die Mietverwaltung und die Betreuung einzelner vermieteter Wohnungen. Zuständig ist unser Büro in Mannheim-Käfertal, rund 23 Minuten entfernt. Für jedes Objekt sind mindestens zwei feste Property Manager verantwortlich.
Leistungen in Frankenthal
Fast die Hälfte der Frankenthaler Gebäude stammt aus den Jahren 1949 bis 1978. 2023 wechselten hier je 1.000 Einwohner mehr Eigentumswohnungen den Besitzer als in jeder anderen kreisfreien Stadt des Landes. Was wir für Ihr Objekt übernehmen, steht im Angebot nach der Besichtigung.
Wo viele Wohnungen verkauft werden, wechselt auch die Zusammensetzung der Gemeinschaften. Neue Eigentümer brauchen schnell Einblick in Rücklage, Beschlusslage und anstehende Arbeiten, den das Eigentümerportal gibt.
Ein Drittel der Heizungen in Frankenthal ist älter als 20 Jahre. Für Gemeinschaften in der Kernstadt bereiten wir die Entscheidung zwischen neuem Kessel und künftiger Fernwärme vor.
LeistungsumfangOhne Mietpreisbremse können Neuvertragsmieten frei vereinbart werden, die Grenze der Mietpreisüberhöhung gilt trotzdem. Mieterhöhungen begründen wir mit dem neuen Mietspiegel, der Neuvertragsmieten der letzten sechs Jahre mit durchschnittlich 8,84 €/m² und Bestandsmieten mit 7,76 €/m² ausweist.
LeistungsumfangFür Käufer einer vermieteten Eigentumswohnung übernehmen wir den Mieter mit Kaution, Abrechnung und Kontakt zum Verwalter der Gemeinschaft.
LeistungsumfangNichtwohngrundstücke tragen in Frankenthal fast den doppelten Grundsteuer-Hebesatz. Bei Gewerbe- und gemischt genutzten Objekten prüfen wir die Einstufung und die Verteilung der Steuer auf die Mieter.
LeistungsumfangZuständiges Büro
Unser Büro in der Weinheimer Straße 62–64 in Mannheim betreut Frankenthal. Für die Versammlung kommen wir nach Frankenthal, das Haus besichtigen wir mindestens einmal im Jahr.
Technische Objektbetreuung und Buchhaltung arbeiten standortübergreifend. Im Portal stehen Belege und Konto für jeden Eigentümer bereit.
Zwei Büros, zwei Gebiete
Hauptsitz Eschborn
Mühlstraße 36Rhein-Main-Gebiet von der Wetterau bis Rheinhessen, an der Bergstraße bis Zwingenberg
Route planenBüro Mannheim-Käfertalzuständig
Weinheimer Straße 62–64Mannheim und Heidelberg, Ludwigshafen und Weinheim sowie die Bergstraße bis Bensheim und Heppenheim
Route planenVerantwortung hat ein Gesicht
Ihre Verwalter arbeiten direkt mit unseren Fachabteilungen zusammen, die für alle Standorte zuständig sind. Für die Technik des Gebäudes und für seine Zahlen gibt es eigene Verantwortliche.
Offene Stellen
Leiter technische Objektbetreuung, alle Standorte
Über 20 Jahre Immobilien- und Facility-Management. Zuvor verantwortlich für den Betrieb der EZB-Hochhäuser in Frankfurt.
Leiter Immobilienbuchhaltung, alle Standorte
Über 30 Jahre Immobilienbuchhaltung. Verantwortet Jahresabrechnungen, Wirtschaftspläne und Betriebskosten.
Stadtteile
Zur Kernstadt kommen Eppstein, Flomersheim, Mörsch und Studernheim. Gut vier von fünf freifinanzierten Mietwohnungen liegen nach der Stichprobe des Mietspiegels in der Kernstadt.
Historische Stadtanlage, nach 1943 und 1944 teils neu aufgebaut
Flämische Glaubensflüchtlinge gründeten 1562 die Stadt, die beiden barocken Tore stehen noch. Nach den Luftangriffen 1943 und 1944 wurde ein Teil der Innenstadt neu gebaut. Für die Kernstadt prüft die Stadt ein Wärmenetz.
Gut ein Viertel der Mietspiegel-Stichprobe
Allein auf diese beiden Viertel entfiel mehr als ein Viertel der Stichprobe des Mietspiegels. Hier liegen viele Mehrfamilienhäuser, in denen Mieterwechsel und Betriebskostenabrechnung den Alltag bestimmen.
Prüfgebiet der Wärmeplanung
Im Südwesten der Kernstadt untersucht die Stadt am Carl-Bosch-Ring eine gemeinsame Wärmeversorgung für das Wohnareal.
Seit 1919 Teil der Stadt
In Mörsch gibt es bereits ein kleines Nahwärmenetz. In der Nähe liegt die Kläranlage der BASF, deren Abwärme künftig die Kernstadt heizen soll.
Vororte mit eigenen Ortskernen
Flomersheim und Studernheim kamen 1919 zu Frankenthal, Eppstein 1967. Nach der Stichprobe des Mietspiegels liegen nur rund 13 Prozent der Mietwohnungen in den vier Vororten.
Mietrecht in Frankenthal
Frankenthal liegt zwischen Ludwigshafen und Worms, für beide gilt die rheinland-pfälzische Mietpreisbremse. Frankenthal selbst ist nicht erfasst, und auch die Kappungsgrenze ist hier höher als in Ludwigshafen.
Die Landesverordnung vom 16.09.2025 nennt Frankenthal nicht. Nach der Begründung erfüllt die Stadt zwar das Kriterium eines Leerstands unter 4 Prozent, nicht aber das einer überdurchschnittlichen Mietbelastung. Die Gemeinden im umliegenden Rhein-Pfalz-Kreis sind dagegen erfasst.
Quelle: GVBl. Rheinland-Pfalz 2025 S. 538Auch in der Kappungsgrenzenverordnung vom 13.09.2024 fehlt Frankenthal. Bestandsmieten dürfen deshalb in drei Jahren um bis zu 20 Prozent steigen, höchstens bis zur Vergleichsmiete.
Quelle: GVBl. Rheinland-Pfalz 2024 S. 331Seit dem 01.09.2026 gilt ein neuer qualifizierter Mietspiegel, erstellt vom ALP Institut mit 1.022 ausgewerteten Mietverhältnissen. Die durchschnittliche Vergleichsmiete liegt bei 8,34 €/m², 3,6 Prozent über dem Mietspiegel 2024. Wohnlagen unterscheidet er nicht, berücksichtigt aber unter anderem Baujahr und Ausstattung.
Quelle: Stadt Frankenthal, Mietspiegel 2026Der Stadtrat hat am 01.04.2025 rückwirkend zum Jahresbeginn getrennte Hebesätze beschlossen, 650 Prozent für Wohngrundstücke und 1.210 Prozent für Nichtwohn- und unbebaute Grundstücke. Für 2026 gelten laut Amtsblatt dieselben Sätze wie 2025.
Quelle: Stadt Frankenthal, Amtsblatt 01/2026Nach Angaben des Landes vom September 2025 hat Frankenthal keine Satzung gegen Zweckentfremdung von Wohnraum erlassen.
Quelle: GVBl. Rheinland-Pfalz 2025, BegründungDas Amtsgericht in der Bahnhofstraße 33 ist für Frankenthal, Bobenheim-Roxheim und die Verbandsgemeinde Lambsheim-Heßheim zuständig. Berufungen in WEG-Sachen verhandelt das Landgericht Landau, Mietberufungen dagegen das Landgericht Frankenthal.
Quelle: Amtsgericht Frankenthal, ZuständigkeitenStand: 21. Oktober 2026. Wir aktualisieren die Angaben, sobald sich eine Verordnung ändert.
Rechtsvergleich
In Ludwigshafen gilt die Mietpreisbremse bis 2029 und eine Kappungsgrenze von 15 Prozent. Im wenige Kilometer entfernten Frankenthal gibt es keine Mietpreisbremse, und Mieten dürfen im Bestand um bis zu 20 Prozent in drei Jahren steigen.
Gleich ist das Landesrecht in anderen Punkten. In beiden Städten sind die Eigentümer für die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder verantwortlich, und über WEG-Berufungen entscheidet das Landgericht Landau. Beide Städte belasten Wohn- und Nichtwohngrundstücke bei der Grundsteuer unterschiedlich.
Wärme
Der Stadtrat hat den kommunalen Wärmeplan am 13.05.2026 beschlossen. Heute heizen 77 Prozent der Gebäude mit Gas, Wärmenetze spielen kaum eine Rolle. Ein Drittel der Heizungen ist älter als 20 Jahre.
Für die Kernstadt planen die Stadtwerke Frankenthal mit den Technischen Werken Ludwigshafen und der BASF eine Großwärmepumpe von rund 50 Megawatt, die Abwärme der BASF-Kläranlage nutzt. Die Investition liegt nach einem Bericht der ZfK bei rund 200 Millionen Euro über 20 Jahre. Gebaut ist noch nichts.
Bis die Großwärmepumpe liefert, vergehen Jahre. Gemeinschaften mit einem alten Kessel in der Kernstadt sollten deshalb prüfen, ob eine Übergangslösung bis zum möglichen Anschluss günstiger ist als eine neue Heizung für 20 Jahre.
Verwalterwechsel
Abberufung und Bestellung beschließt die Versammlung mit einfacher Mehrheit, der Vertrag des Vorgängers endet spätestens sechs Monate danach. Anfechtungsklagen gehen an das Amtsgericht Frankenthal.
Wir sehen das Haus und die Unterlagen und sprechen mit dem Beirat über offene Themen.
Wir liefern die Beschlussvorlage. Weigert sich der bisherige Verwalter pflichtwidrig, eine Versammlung einzuberufen, darf der Beiratsvorsitzende einladen.
Wir übernehmen Akten und Konten und erfassen Alter und Zustand der Heizung, weil in Frankenthal viele Kessel älter als 20 Jahre sind.
Die zuständigen Property Manager stellen sich vor und schalten das Portal frei.
Fragen aus Frankenthal
Das Land nimmt nur Städte auf, in denen der Leerstand unter 4 Prozent liegt und die Mietbelastung mindestens 20 Prozent über dem Bundesschnitt. Frankenthal erfüllt nach der Begründung der Verordnung nur das erste Kriterium. Ludwigshafen, Worms und die Gemeinden im Rhein-Pfalz-Kreis erfüllen beide.
Laut Mietspiegel 2026 im Durchschnitt 8,34 €/m² nettokalt. Für die einzelne Wohnung ergibt sich der Wert aus der Basismiete nach Wohnfläche und Zu- oder Abschlägen für Baujahr, Ausstattung und Modernisierung.
Seit dem 1. September 2026. Er ist qualifiziert und wurde von den Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt.
Nein. Frankenthal steht nicht in der Kappungsgrenzenverordnung von 2024. Bei Erhöhungen auf die Vergleichsmiete gilt deshalb die gesetzliche Grenze von 20 Prozent innerhalb von drei Jahren.
Ja. Der Hebesatz liegt für Nichtwohn- und unbebaute Grundstücke bei 1.210 Prozent, für Wohngrundstücke bei 650 Prozent. Die Stadt hat die Sätze 2025 eingeführt und 2026 beibehalten.
In erster Instanz das Amtsgericht Frankenthal, in der Berufung das Landgericht Landau, das für WEG-Sachen aus der ganzen Pfalz zuständig ist.
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Weitere Standorte in der Region
Quellen
Fachlich geprüft von Verto GmbH, Büro Mannheim, Stand 21.10.2026.
Der nächste Schritt
Sagen Sie uns, wo Ihre Immobilie liegt und welche Betreuung Sie suchen. Wir besprechen den Leistungsumfang und die nächsten Schritte mit Ihnen.