Betreut vom Hauptsitz Eschborn
In der Schlossstadt an der Bieber übernimmt Verto Eigentümergemeinschaften und Mietshäuser in der Kernstadt und in Rembrücken, vom Bestandsbau bis zur neuen Anlage. Zuständig ist der Hauptsitz in Eschborn, jedes Haus hat mindestens zwei feste Property Manager.
Leistungen in Heusenstamm
Fast drei Viertel der Wohngebäude in Heusenstamm sind Einfamilienhäuser. Eigentümergemeinschaften finden sich in den Mehrfamilienhäusern und den neuen Wohngebieten. Den Leistungsumfang legen wir nach einer Besichtigung fest.
Entstehen in den Entwicklungsgebieten der Stadt, etwa auf dem Brückenbauhof, neue Eigentumsanlagen, übernehmen wir sie ab der ersten Versammlung. In den ersten Jahren stehen dort Abnahme und Gewährleistung im Vordergrund.
LeistungsumfangUnter der Mietpreisbremse belegen wir die Vergleichsmiete vor jeder Neuvermietung. Die Grundsteuer von 1.327 Prozent legen wir über die Betriebskosten um, soweit der Mietvertrag das vorsieht.
LeistungsumfangFür Kapitalanleger mit einer Wohnung an der S2 nach Frankfurt übernehmen wir Mieterbetreuung und Abrechnung.
LeistungsumfangZuständiges Büro
Heusenstamm betreuen wir aus der Mühlstraße 36 in Eschborn. Bei Neubauten gehen wir vor Ablauf der Gewährleistung mit dem Beirat durch das Haus, Bestandshäuser sehen wir uns mindestens einmal im Jahr an.
Technik und Buchhaltung arbeiten standortübergreifend. Im Portal sehen Eigentümer ihre Belege.
Zwei Büros, zwei Gebiete
Hauptsitz Eschbornzuständig
Mühlstraße 36Rhein-Main-Gebiet von der Wetterau bis Rheinhessen, an der Bergstraße bis Zwingenberg
Route planenBüro Mannheim-Käfertal
Weinheimer Straße 62–64Mannheim und Heidelberg, Ludwigshafen und Weinheim sowie die Bergstraße bis Bensheim und Heppenheim
Route planenVerantwortung hat ein Gesicht
Ihre Verwalter arbeiten direkt mit unseren Fachabteilungen zusammen, die für alle Standorte zuständig sind. Für die Technik des Gebäudes und für seine Zahlen gibt es eigene Verantwortliche.
Offene Stellen
Leiter technische Objektbetreuung, alle Standorte
Über 20 Jahre Immobilien- und Facility-Management. Zuvor verantwortlich für den Betrieb der EZB-Hochhäuser in Frankfurt.
Leiter Immobilienbuchhaltung, alle Standorte
Über 30 Jahre Immobilienbuchhaltung. Verantwortet Jahresabrechnungen, Wirtschaftspläne und Betriebskosten.
Stadtteile
Rembrücken gehört seit 1977 zu Heusenstamm. Die Stadt nennt mehrere Bau- und Entwicklungsgebiete.
Barocker Ortskern
Schloss Schönborn ist seit 1980 Rathaus, der Torbau stammt von 1764, die Kirche St. Cäcilia von Balthasar Neumann. Durch die Stadt fließt die Bieber.
Sandkaute, Brückenbauhof, Fernmeldezeugamt
Als Bau- und Entwicklungsgebiete nennt die Stadt das Gebiet Neben der Sandkaute, den Brückenbauhof, das frühere Fernmeldezeugamt und ein Mehrgenerationenquartier an der Berliner Straße.
Kleinerer Stadtteil
Rembrücken gehört seit 1977 zu Heusenstamm.
Mietrecht in Heusenstamm
Heusenstamm steht in der hessischen Mieterschutzverordnung und bleibt es nach dem Entwurf auch nach November 2026. Ein Urteil aus Frankfurt hat die Verlängerung von 2025 allerdings in einem Einzelfall in Frage gestellt.
Bis zum 25.11.2026 dürfen Neuvertragsmieten höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, Bestandsmieten in drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen. Im Entwurf der Nachfolgeverordnung bleibt Heusenstamm enthalten, die Kündigungssperrfrist nach Umwandlung soll dann sechs Jahre betragen.
Quelle: hessenschau, 24.09.2026Am 10.06.2026 hat das Amtsgericht Frankfurt die Verlängerung der Verordnung vom November 2025 in einem Einzelfall für unwirksam gehalten. Das Urteil ist nicht rechtskräftig. Für die Praxis gilt bis auf Weiteres die Verordnung.
Quelle: hessenschau, Urteil zur MietpreisbremseHeusenstamm hat für die Grundsteuer B ab 2025 den Hebesatz von 1.327 Prozent übernommen, den das Land als aufkommensneutral empfohlen hatte. Er gilt nach der Haushaltssatzung auch 2026 und 2027. Vor der Reform lag der Satz bei 950 Prozent.
Quelle: Stadt Heusenstamm, HaushaltLaut dem Gerichtsverzeichnis von LTO ist das Amtsgericht Offenbach zuständig. Berufungen in WEG-Sachen gehen für ganz Hessen an das Landgericht Frankfurt am Main.
Quelle: LTO, Amtsgericht OffenbachStand: 21. Oktober 2026. Wir aktualisieren die Angaben, sobald sich eine Verordnung ändert.
Wohnungsbestand
Von den 4.356 Wohngebäuden in Heusenstamm sind nach der Landesstatistik 3.171 Einfamilienhäuser, also fast drei Viertel. Eigentümergemeinschaften gibt es vor allem in den Mehrfamilienhäusern der Kernstadt und in den neuen Quartieren.
Wer in einem neuen Gebäude eine Wohnung kauft, wird Mitglied einer jungen Gemeinschaft. In den ersten Jahren geht es dort um Mängel am Gemeinschaftseigentum, die vor Ablauf der Gewährleistung gerügt werden müssen. Bei Bauwerken beträgt die Frist in der Regel fünf Jahre ab Abnahme.
Durch die Stadt fließt die Bieber, Heusenstamm gehört zur kommunalen Arbeitsgemeinschaft Rodau und Bieber. Bei Häusern in Bachnähe sehen wir uns bei der Übernahme den Schutz gegen Elementarschäden an.
Wärme
Die Stadt hat ihre kommunale Wärmeplanung im Oktober 2024 begonnen. Der Entwurf lag vom 7. Januar bis 4. Februar 2026 öffentlich aus und zielt auf eine klimaneutrale Versorgung bis 2045. Endgültig beschlossen ist der Plan noch nicht.
Für Gemeinschaften lohnt der Blick in die Karten des Entwurfs, bevor sie einen neuen Kessel beschließen. Liegt das Haus in einem Gebiet, für das ein Wärmenetz vorgesehen ist, kann eine Übergangslösung günstiger sein als eine neue Heizung für 20 Jahre.
Verwalterwechsel
Die Versammlung beruft den bisherigen Verwalter mit einfacher Mehrheit ab, der alte Vertrag endet spätestens sechs Monate danach. Für Anfechtungsklagen ist das Amtsgericht Offenbach zuständig.
Wir sehen uns das Haus an, bei Neubauten auch die Abnahmeprotokolle.
Abberufung und Bestellung bereiten wir mit dem Beirat vor. Bei pflichtwidriger Weigerung des bisherigen Verwalters lädt der Beiratsvorsitzende ein.
Wir übernehmen Akten und Konten und klären offene Gewährleistungsfristen.
Die Property Manager stellen sich vor, das Portal wird freigeschaltet.
Fragen aus Heusenstamm
Das regelt der Verwaltervertrag. Die erste Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums ist auf drei Jahre begrenzt, spätere Bestellungen auf fünf Jahre. Abberufen kann die Gemeinschaft den Verwalter jederzeit, der Vertrag endet dann spätestens sechs Monate später.
Eigentümer finden den Verwalter im Versammlungsprotokoll oder in der Beschlusssammlung, Mieter im Mietvertrag oder auf der Nebenkostenabrechnung. Oft hängen die Kontaktdaten auch im Treppenhaus aus.
Noch nicht. Der Entwurf lag vom 7. Januar bis 4. Februar 2026 öffentlich aus, den endgültigen Beschluss der Stadtverordneten haben wir bis Oktober 2026 nicht gefunden. Pflichten für Eigentümer folgen aus dem Plan selbst ohnehin nicht.
Nach dem Entwurf der Landesregierung ja. Heusenstamm steht schon in der Verordnung, die bis zum 25.11.2026 gilt, und auch in der Liste der 71 Kommunen für die Nachfolgeregelung.
Der Hebesatz stieg von 950 auf 1.327 Prozent, die Stadt hat damit aber nur den Wert übernommen, den das Land als aufkommensneutral berechnet hatte. Die Messbeträge sind nach der Reform kleiner, deshalb ist der höhere Satz nicht automatisch eine höhere Steuer.
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Der nächste Schritt
Sagen Sie uns, wo Ihre Immobilie liegt und welche Betreuung Sie suchen. Wir besprechen den Leistungsumfang und die nächsten Schritte mit Ihnen.