Betreut aus Mannheim-Käfertal
In der Kreisstadt an der Weinstraße verwaltet Verto Eigentümergemeinschaften und Mietshäuser und betreut einzelne vermietete Wohnungen. Unser Büro in Mannheim-Käfertal ist zuständig und liegt rund 35 Minuten entfernt. Jedes Haus betreuen mindestens zwei feste Property Manager.
Leistungen in Bad Dürkheim
Die Gemarkung reicht vom Pfälzerwald bis in die Rheinebene. Die meisten Häuser heizen mit Gas, im Zentrum gibt es ein kleines Fernwärmenetz der Stadtwerke. Wir sehen uns das Objekt an und schicken danach ein schriftliches Angebot.
Der Wärmeplan rechnet für die meisten Straßen mit Einzelheizungen. Steht in einer Gemeinschaft der Gaskessel zur Erneuerung an, vergleichen wir Wärmepumpe, Hybridlösung und, wo vorhanden, einen Anschluss an das Netz der Stadtwerke.
Wohnungen, die an Urlauber vermietet werden, können in einer Gemeinschaft Streit auslösen. Ob die Teilungserklärung das erlaubt, prüfen wir vor der Versammlung.
LeistungsumfangEinen Mietspiegel für Bad Dürkheim haben wir nicht gefunden. Mieterhöhungen begründen wir deshalb mit Vergleichswohnungen oder einem Gutachten und halten die Kappungsgrenze von 20 Prozent ein.
LeistungsumfangFür Eigentümer, die ihre Wohnung dauerhaft vermieten, übernehmen wir Mieterwechsel, Kaution und Nebenkostenabrechnung und halten Kontakt zum Verwalter des Hauses.
LeistungsumfangFür Läden, Praxen und Gastronomie in der Innenstadt verwalten wir Gewerbemietverträge. Wir achten auf Laufzeiten und Indexklauseln und rechnen die Nebenkosten getrennt von den Wohnungen ab.
LeistungsumfangZuständiges Büro
Zuständig ist unser Büro in der Weinheimer Straße 62–64 in Mannheim-Käfertal. Zur Versammlung kommen wir nach Bad Dürkheim, das Haus begehen wir mindestens einmal im Jahr.
Technik und Buchhaltung sind bei uns nicht an ein Büro gebunden. Eigentümer sehen Abrechnungen und Belege im Portal.
Zwei Büros, zwei Gebiete
Hauptsitz Eschborn
Mühlstraße 36Rhein-Main-Gebiet von der Wetterau bis Rheinhessen, an der Bergstraße bis Zwingenberg
Route planenBüro Mannheim-Käfertalzuständig
Weinheimer Straße 62–64Rhein-Neckar von der Vorderpfalz bis in den Kraichgau, an der Bergstraße bis Bensheim und Heppenheim
Route planenVerantwortung hat ein Gesicht
Ihre Verwalter arbeiten direkt mit unseren Fachabteilungen zusammen, die für alle Standorte zuständig sind. Für die Technik des Gebäudes und für seine Zahlen gibt es eigene Verantwortliche.
Offene Stellen
Leiter technische Objektbetreuung, alle Standorte
Über 20 Jahre Immobilien- und Facility-Management. Zuvor verantwortlich für den Betrieb der EZB-Hochhäuser in Frankfurt.
Leiter Immobilienbuchhaltung, alle Standorte
Über 30 Jahre Immobilienbuchhaltung. Verantwortet Jahresabrechnungen, Wirtschaftspläne und Betriebskosten.
Ortsteile
Westlich der Kernstadt liegen im Isenachtal Grethen mit Hausen und Hardenburg, Seebach ist mit der Kernstadt zusammengewachsen. Ungstein mit Pfeffingen liegt im Nordosten, Leistadt auf einer Anhöhe im Norden.
Denkmalzone Gründungskern
Rund um den Römerplatz liegt der mittelalterliche Kern der Stadt, den das Land als Denkmalzone führt. Im Zentrum verläuft auch das Fernwärmenetz der Stadtwerke, das seit 2007 gebaut wird.
Prüfgebiet kalte Nahwärme
Das bestehende Fernwärmenetz liegt bis zu 700 Meter entfernt und hat nicht genug Leistung. Der Wärmeplan schlägt hier stattdessen ein kaltes Nahwärmenetz vor.
Ortskern als Prüfgebiet
Auch für den Ortskern von Ungstein nennt der Wärmeplan ein kaltes Netz mit Wärmepumpen als Alternative zu Einzelanlagen. Vertiefende Untersuchungen sind geplant.
Neubaugebiet
Für die Neubauten ist laut Wärmeplan ein Nahwärmenetz wirtschaftlicher als einzelne Heizungen. Neue Gemeinschaften dort bekommen ihre Wärme also voraussichtlich aus einem Netz.
Mit der Kernstadt zusammengewachsen
Der Holzweg in Seebach wurde für ein kaltes Netz untersucht und als ungeeignet eingestuft. Hier bleibt es bei Einzelheizungen.
Ortsbezirke im Isenachtal und im Norden
Grethen und Hardenburg liegen westlich der Kernstadt im Tal, Leistadt auf einer Anhöhe. Kalte Netze untersucht der Wärmeplan in diesen Ortsteilen nicht.
Mietrecht in Bad Dürkheim
In Bad Dürkheim gilt rheinland-pfälzisches Mietrecht. Die Mietbelastung im Landkreis ist nach Angaben des Landes überdurchschnittlich hoch. Für die Mietpreisbremse reicht das allein nicht, deshalb bleibt die Stadt außen vor.
Die Landesverordnung vom 16.09.2025 gilt bis Ende 2029 für Landau, Ludwigshafen, Mainz, Speyer, Worms und die Gemeinden der Landkreise Alzey-Worms und Rhein-Pfalz-Kreis. Nach der Begründung müssen eine hohe Mietbelastung und ein Leerstand unter 4 Prozent zusammenkommen. Für den Landkreis Bad Dürkheim nennt das Land nur das erste Kriterium.
Quelle: GVBl. Rheinland-Pfalz 2025 S. 538Die Kappungsgrenzenverordnung vom 13.09.2024 nennt Bad Dürkheim nicht. Mieterhöhungen auf die Vergleichsmiete sind deshalb bis zu 20 Prozent in drei Jahren zulässig.
Quelle: GVBl. Rheinland-Pfalz 2024 S. 331Ein Landesgesetz von 2020 erlaubt Gemeinden, die Umwandlung von Wohnungen in Ferienwohnungen zu beschränken. Satzungen gab es im September 2025 nach Angaben des Landes nur in Mainz, Trier, Speyer und Landau.
Quelle: GVBl. Rheinland-Pfalz 2025, BegründungMit dem Nachtragshaushalt 2025 hat der Stadtrat die Grundsteuer B auf 540 Prozent angehoben, rückwirkend zum 1. Januar 2025. Wohn- und Gewerbegrundstücke zahlen denselben Satz. Die Grundsteuer A liegt seit 2023 bei 345 Prozent.
Quelle: Stadt Bad Dürkheim, GrundsteuerDas Amtsgericht ist auch für Deidesheim, Freinsheim und Wachenheim und für vierzehn weitere Gemeinden an der Weinstraße zuständig. Berufungen in WEG-Sachen gehen an das Landgericht Landau, andere Zivilberufungen an das Landgericht Frankenthal.
Quelle: Amtsgericht Bad Dürkheim, ZuständigkeitenStand: 22. Oktober 2026. Wir aktualisieren die Angaben, sobald sich eine Verordnung ändert.
Wärme
Bad Dürkheim hat den Wärmeplan früh abgeschlossen, der Stadtrat hat ihn am 1. April 2025 beschlossen. Heute decken Gas und Öl mehr als drei Viertel des Wärmebedarfs. Das Gasnetz erreicht fast jedes Haus, das Fernwärmenetz der Stadtwerke dagegen nur etwa 36 Gebäude im Zentrum.
Ein großer Ausbau der Fernwärme ist nach dem Plan meist nicht wirtschaftlich. Wo Häuser dicht stehen, könnten kalte Netze helfen, die Wärme aus dem Boden auf viele Wärmepumpen verteilen. Geprüft werden sie in Ungstein, an der Seilerbahn und um Haus Catoir.
Für die meisten Gemeinschaften heißt das, sie planen ihre Heizung selbst. Die Stadt stellt Mustersteckbriefe zur Sanierung von Ein- und Mehrfamilienhäusern bereit, die wir bei der Vorbereitung der Versammlung nutzen.
Vermietung
Wurstmarkt, Saline und Weinberge ziehen viele Gäste an. Eine Satzung gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum hatte die Stadt nach dem letzten Bericht des Landes nicht.
In einer Eigentümergemeinschaft kommt es auf die Teilungserklärung an. Nach der Rechtsprechung des BGH zählt die Vermietung an Feriengäste grundsätzlich als Wohnnutzung. Verbieten lässt sie sich nur über die Teilungserklärung oder eine Vereinbarung, der alle Eigentümer zustimmen. Wir lesen die Unterlagen, bevor sich die Nutzung einer Wohnung ändert.
Verwalterwechsel
Für Abberufung und Neubestellung genügt in der Versammlung die einfache Mehrheit. Der alte Vertrag endet spätestens sechs Monate später. Klagen gegen Beschlüsse verhandelt das Amtsgericht Bad Dürkheim.
Wir gehen durch das Haus, sehen Heizung und Keller und lesen die Beschlüsse der letzten Jahre.
Die Beschlussvorlage erhält der Beirat von uns. Lädt der bisherige Verwalter pflichtwidrig nicht ein, übernimmt das der Beiratsvorsitzende.
Wir übernehmen Unterlagen und Konten. Liegt das Haus in der Denkmalzone, sammeln wir Genehmigungen und Auflagen früherer Arbeiten.
Ihre zwei Property Manager stellen sich vor und schalten das Eigentümerportal frei.
Fragen aus Bad Dürkheim
Weil das Land zwei Bedingungen verlangt. Die Mietbelastung im Landkreis ist zwar hoch, als zweiten Punkt verlangt das Land aber einen Leerstand unter 4 Prozent. Beides zusammen sah die Begründung vom September 2025 nur in sieben Städten und Kreisen, darunter Speyer und der Rhein-Pfalz-Kreis.
Die Stadt hatte im September 2025 keine Zweckentfremdungssatzung. In einer Eigentümergemeinschaft kommt es aber auf die Teilungserklärung und die Hausordnung an. Steuerlich und gewerberechtlich gelten eigene Regeln.
540 Prozent, beschlossen mit dem Nachtragshaushalt 2025 und rückwirkend ab Januar 2025 erhoben. Anders als Ludwigshafen oder Frankenthal unterscheidet Bad Dürkheim nicht zwischen Wohn- und Gewerbegrundstücken.
Eher nicht. Der Wärmeplan hält einen großen Ausbau des Netzes der Stadtwerke meist für unwirtschaftlich. Kalte Nahwärme wird für Ungstein, die Seilerbahn und die Innenstadt um Haus Catoir untersucht.
Beschlussklagen kommen vor das Amtsgericht Bad Dürkheim, dessen Bezirk auch Freinsheim und die Dörfer bis Weisenheim am Sand umfasst. Berufungen hört das Landgericht Landau, bei dem alle WEG-Berufungen der Pfalz gebündelt sind. Frankenthal ist für diese Fälle nicht zuständig.
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Der nächste Schritt
Sagen Sie uns, wo Ihre Immobilie liegt und welche Betreuung Sie suchen. Wir besprechen den Leistungsumfang und die nächsten Schritte mit Ihnen.