Betreut aus Mannheim-Käfertal
Verto übernimmt in Neustadt an der Weinstraße die Verwaltung von Wohnungseigentum, von Mietshäusern und von einzelnen vermieteten Wohnungen. Zuständig ist unser Büro in Mannheim-Käfertal, etwa 40 Minuten entfernt. Für jedes Objekt gibt es mindestens zwei feste Property Manager.
Leistungen in Neustadt
Altstadt, Weststadt und Winzingen sind von Mehrfamilienhäusern geprägt, in den Weindörfern stehen mehr Einfamilienhäuser. Ein großer Teil der Gebäude ist vor 1978 gebaut. Was wir übernehmen, steht im Angebot nach der Besichtigung.
In der Altstadt treffen Denkmalschutz, Gestaltungssatzung und enge Gassen aufeinander. Bevor die Versammlung über neue Fenster oder eine Dachsanierung beschließt, klären wir mit der Stadt, was zulässig ist.
Sieben von zehn Kilowattstunden Wärme stammen in Neustadt aus Erdgas. Für die Altstadt sieht der Wärmeplan ein Wärmenetz als vorrangige Lösung, weil Wärmepumpen dort oft keinen Platz haben.
LeistungsumfangMieterhöhungen begründen wir mit dem Mietspiegel 2025 und ordnen die Wohnung über die Wohnwertpunkte in die Spanne ein. Ist eine Wohnung kernsaniert, rechnen wir mit dem Jahr der Sanierung statt mit dem Baujahr.
LeistungsumfangFür Eigentümer einer vermieteten Wohnung übernehmen wir Mietersuche, Übergabe und Abrechnung und arbeiten mit dem Verwalter der Gemeinschaft zusammen.
LeistungsumfangLadenflächen in der Altstadt unterliegen derselben Gestaltungssatzung wie die Wohnhäuser, auch bei Schaufenstern und Schaukästen. Wir stimmen Umbauwünsche von Gewerbemietern vorab mit der Stadt ab.
LeistungsumfangZuständiges Büro
Neustadt an der Weinstraße betreut unser Büro in der Weinheimer Straße 62–64 in Mannheim-Käfertal. Eigentümerversammlungen halten wir in Neustadt ab, jedes Haus begehen wir mindestens einmal im Jahr.
Technische Betreuung und Buchhaltung arbeiten für beide Büros gemeinsam. Unterlagen und Abrechnungen finden Eigentümer im Portal.
Zwei Büros, zwei Gebiete
Hauptsitz Eschborn
Mühlstraße 36Rhein-Main-Gebiet von der Wetterau bis Rheinhessen, an der Bergstraße bis Zwingenberg
Route planenBüro Mannheim-Käfertalzuständig
Weinheimer Straße 62–64Rhein-Neckar von der Vorderpfalz bis in den Kraichgau, an der Bergstraße bis Bensheim und Heppenheim
Route planenVerantwortung hat ein Gesicht
Ihre Verwalter arbeiten direkt mit unseren Fachabteilungen zusammen, die für alle Standorte zuständig sind. Für die Technik des Gebäudes und für seine Zahlen gibt es eigene Verantwortliche.
Offene Stellen
Leiter technische Objektbetreuung, alle Standorte
Über 20 Jahre Immobilien- und Facility-Management. Zuvor verantwortlich für den Betrieb der EZB-Hochhäuser in Frankfurt.
Leiter Immobilienbuchhaltung, alle Standorte
Über 30 Jahre Immobilienbuchhaltung. Verantwortet Jahresabrechnungen, Wirtschaftspläne und Betriebskosten.
Ortsbezirke
Acht Gemeinden kamen 1969 zu Neustadt, Duttweiler folgte 1974. Sie haben eigene Ortsbeiräte und Ortskerne, für die seit 1984 eine Ortsbildsatzung gilt.
Viele Häuser vor 1919 · großer Teil unter Denkmalschutz
Für das Gebiet zwischen Hetzelplatz, Ludwigstraße und Strohmarkt gilt die Gestaltungssatzung von 1982. Der Wärmeplan gibt der Altstadt die höchste Priorität für ein Wärmenetz, rechnet wegen der schmalen Straßen aber mit höherem Aufwand.
Überwiegend Mehrfamilienhäuser
Winzingen wurde 774 erwähnt und ist damit älter als die Neustadt selbst, eingemeindet wurde es 1892. Laut Wärmeplan stehen hier wie in der Weststadt überwiegend Mehrfamilienhäuser.
Weindörfer im Süden der Stadt
Hambach ist eines der Fokusgebiete des Wärmeplans, in einigen Quartieren reichen Einzelheizungen dort nicht aus. Diedesfeld ist als Prüfgebiet für Wärmenetze markiert. In beiden Ortskernen gilt die Ortsbildsatzung für Dächer, Fassaden und Einfriedungen.
Am Hang der Haardt
In den Weindörfern am Rand des Pfälzerwalds sind Einfamilienhäuser verbreitet. Für Gimmeldingen, Königsbach und Haardt hält der Wärmeplan Einzelheizungen weitgehend für machbar.
Größere Ortsbezirke in der Ebene
Der Wärmeplan sieht in Mußbach und im Süden von Lachen-Speyerdorf Bedarf an Fernwärme, weil Einzelheizungen nicht überall umsetzbar sind. Weite Teile von Lachen-Speyerdorf bleiben dagegen bei dezentraler Versorgung.
Südlich am Kropsbach
Die beiden Ortsbezirke im Südosten kamen zuletzt zur Stadt, Duttweiler erst 1974. Fernwärme ist hier nach dem Wärmeplan nicht wirtschaftlich, die Eigentümer planen ihre Heizung selbst.
Mietrecht in Neustadt an der Weinstraße
Neustadt hat einen einfachen Mietspiegel, steht aber in keiner der beiden rheinland-pfälzischen Mieterschutzverordnungen. Hinzu kommen zwei Gestaltungssatzungen aus den 1980er Jahren, die bei jedem Umbau in der Altstadt und in den Ortskernen gelten.
Neustadt fehlt in der Landesverordnung vom 16.09.2025. In der Begründung zählt das Land die Stadt zu den Orten mit überdurchschnittlicher Mietbelastung der Arbeitnehmer, die zweite Bedingung eines Leerstands unter 4 Prozent sieht es aber nicht erfüllt.
Quelle: GVBl. Rheinland-Pfalz 2025 S. 538Auch die Kappungsgrenzenverordnung vom 13.09.2024 nennt Neustadt nicht. Es gilt die Grenze des BGB von 20 Prozent in drei Jahren, die auch der Mietspiegel ausdrücklich nennt.
Quelle: GVBl. Rheinland-Pfalz 2024 S. 331Seit dem 01.05.2025 gilt die Fortschreibung des Mietspiegels 2023, angepasst über den Verbraucherpreisindex. Mieterschutzverein und Vermietervertreter haben sie anerkannt. Ein qualifizierter Mietspiegel ist es nicht.
Quelle: Stadt Neustadt, Mietspiegel Fortschreibung 2025Für 2025 hat der Stadtrat am 17.12.2024 die Grundsteuer B auf 620 Prozent und die Grundsteuer A auf 490 Prozent festgesetzt. Ab 2026 stehen die Sätze wieder in der Haushaltssatzung.
Quelle: Stadt Neustadt, HebesatzsatzungFür die Innenstadt gilt eine Satzung von 1982, für die Ortskerne aller neun Ortsbezirke eine von 1984. Beide greifen bei Neubau, Umbau, Modernisierung und Instandsetzung, etwa bei Fenstern, Dächern und Fassaden.
Quelle: Stadt Neustadt, Satzung 6/9 OrtsbezirkeDas Amtsgericht ist für Neustadt mit allen Ortsbezirken zuständig, außerdem für Haßloch, Lambrecht und mehrere Gemeinden im Pfälzerwald. WEG-Berufungen entscheidet das Landgericht Landau.
Quelle: Amtsgericht Neustadt, ZuständigkeitenStand: 22. Oktober 2026. Wir aktualisieren die Angaben, sobald sich eine Verordnung ändert.
Mietrecht
Der Mietspiegel ist eine Tabelle mit drei Größenklassen von 25 bis 150 m² und sieben Baualtersklassen. Jedes Feld nennt einen Mittelwert und eine Spanne, in der zwei Drittel der erhobenen Mieten liegen.
Wo die einzelne Wohnung in der Spanne liegt, entscheiden Plus- und Minuspunkte für Ausstattung und Zustand. Bei einer Summe zwischen minus vier und plus vier gilt der Mittelwert. Eine Altbauwohnung bis Baujahr 1948 mit 50 bis 90 m² liegt im Mittel bei 7,55 €/m².
Eine Besonderheit betrifft kernsanierte Wohnungen. Wurden Elektrik, Wasserleitungen, Böden, Fenster und Dämmung erneuert, zählt das Jahr der Sanierung als Baujahr. Das kann eine Altbauwohnung in eine deutlich höhere Klasse heben.
Wärme
Die Stadtwerke Neustadt betreiben Netze im Norden und im Süden der Stadt, am Speyerbach Carré, im Weinbiet-Quartier und am Jahnplatz, das letzte ist noch in der Erschließung. Ihre Heizzentralen laufen derzeit mit Erdgas. Zusammen liefern sie knapp 4 Prozent der Wärme in der Stadt.
Der Wärmeplan von 2025 teilt das Stadtgebiet in Gebiete für Einzelheizungen und für den Ausbau der Wärmenetze. Die Einteilung für eine Adresse zeigt das Kartenportal der Stadt. Einen Anspruch auf einen Anschluss gibt sie nicht, sie ist aber eine gute Grundlage, bevor eine Gemeinschaft über ihre Heizung entscheidet.
Verwalterwechsel
Die Eigentümer berufen den bisherigen Verwalter mit einfacher Mehrheit ab und bestellen den neuen in derselben Versammlung. Spätestens sechs Monate danach endet der alte Vertrag. Beschlussklagen gehen an das Amtsgericht Neustadt.
Wir besichtigen das Haus und sehen Teilungserklärung, Beschlüsse und Abrechnungen durch.
Für die Versammlung erhält der Beirat eine Beschlussvorlage. Lädt der bisherige Verwalter pflichtwidrig nicht ein, darf der Beiratsvorsitzende das tun.
Akten und Konten übernehmen wir vom Vorgänger. Bei Häusern in der Altstadt sammeln wir zusätzlich frühere Genehmigungen nach der Gestaltungssatzung.
Die beiden Property Manager stellen sich vor und richten das Portal für alle Eigentümer ein.
Fragen aus Neustadt an der Weinstraße
Nein. Nach dem Mietspiegel ersetzt das Jahr der Kernsanierung das ursprüngliche Baujahr. Als kernsaniert gilt eine Wohnung, bei der Elektrik, Wasserleitungen, Bodenbeläge, Fenster und Dämmung erneuert wurden.
Nein. Er schreibt den Mietspiegel 2023 über den Verbraucherpreisindex fort. Die Daten stammen aus einer Befragung von Mietern und Vermietern zwischen November 2022 und Januar 2023.
Das Land verlangt zusätzlich einen Leerstand unter 4 Prozent. In der Begründung der Verordnung von 2025 wird Neustadt nur bei der Mietbelastung genannt. Bei Neuvermietung gilt deshalb keine Grenze von 10 Prozent über der Vergleichsmiete.
Im Ortskern ja. Die Ortsbildsatzung von 1984 gilt für alle neun Ortsbezirke und verlangt, dass Fenster nach Form, Größe und Gliederung zum Ortsbild passen. Außerhalb der abgegrenzten Ortskerne gilt sie nicht.
620 Prozent für die Grundsteuer B und 490 Prozent für die Grundsteuer A, beschlossen am 17.12.2024. Für 2026 legt die Stadt die Sätze in der Haushaltssatzung fest.
An das Landgericht Landau. Erste Instanz ist das Amtsgericht Neustadt, das auch für Haßloch und Lambrecht zuständig ist.
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Der nächste Schritt
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