Betreut aus Mannheim-Käfertal

Hausverwaltung Heidelberg

In Heidelberg übernimmt Verto die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften, vermieteten Häusern und einzelnen Wohnungen von Kapitalanlegern. Für die Stadt ist unser Büro in der Weinheimer Straße in Mannheim-Käfertal zuständig, rund 23 Minuten von der Heidelberger Innenstadt entfernt. Jedes Objekt betreuen mindestens zwei feste Property Manager.

Objekt besprechenLeistungen in Heidelberg
Illustration: sanierte Altbauten an einer baumbestandenen Straße im Abendlicht
150.291Einwohner mit HauptwohnsitzStadt Heidelberg, 31.12.2025
80.989Wohnungen in 15 StadtteilenStadt Heidelberg, 31.12.2025
11,14 €/m²Durchschnitt des Mietspiegels 2025gültig bis 30.09.2027
15 %Kappungsgrenze in drei JahrenMietpreisbremse gilt 2026

Leistungen in Heidelberg

Aufgaben zwischen Altstadt und Bahnstadt.

Mehr als die Hälfte der Heidelberger Wohnungen ist vor 1969 gebaut worden, jede achte nach 2010. Entsprechend unterschiedlich sind die Aufgaben. Welche wir für Ihr Haus übernehmen, steht nach der Begehung im Angebot.

WEG-Verwaltung in Heidelberg

In Altstadt und Weststadt bereiten wir Beschlüsse über Fenster, Fassade oder Dach so vor, dass die Genehmigung der Denkmalbehörde Teil des Zeitplans ist. In der Bahnstadt gehören Wartungsverträge für die Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung zum Alltag der Gemeinschaft.

In den Hochhäusern von Emmertsgrund und Boxberg stehen Brandschutz, Aufzüge und Betonsanierung im Vordergrund. Dort ist auch die Heizungsfrage anders zu planen, weil die Fernwärme diese Lagen vorerst nicht erreicht.

Leistungsumfang

Mietverwaltung in Heidelberg

Neuvermietungen kalkulieren wir mit dem Mietspiegel 2025 und der Mietpreisbremse, Mieterhöhungen mit der Kappungsgrenze von 15 Prozent. Bei häufigen Mieterwechseln übernehmen wir Besichtigungen, Übergaben und Kautionsabrechnung.

Leistungsumfang

Sondereigentumsverwaltung in Heidelberg

Für Eigentümer einzelner Wohnungen, etwa in Neuenheim oder der Bahnstadt, kümmern wir uns um Mieter, Nebenkosten und die Abstimmung mit dem WEG-Verwalter.

Wer an Gäste vermietet, braucht eine Registriernummer der Stadt und ab der elften Woche im Jahr eine Genehmigung. Eine Vermietung an Studenten mit festem Wohnsitz in der Wohnung fällt nicht unter diese Regeln.

Leistungsumfang

Gewerbeimmobilien in Heidelberg

Wohn- und Geschäftshäuser in der Altstadt unterliegen zusätzlich der Werbeanlagensatzung, die Schilder, Vordächer und Markisen regelt. Mit Gewerbemietern stimmen wir die Instandhaltungspflichten ab, die Nebenkosten rechnen wir mit Umsatzsteuer ab.

Leistungsumfang

Zuständiges Büro

Für Heidelberg ist unser Büro in Käfertal zuständig.

Unser Büro in der Weinheimer Straße 62–64 liegt rund 23 Minuten von Heidelberg entfernt. Eigentümerversammlungen finden in Heidelberg statt, möglichst in der Nähe der Anlage. Jedes Objekt begehen wir mindestens einmal im Jahr.

Technik und Buchhaltung arbeiten für alle Standorte gemeinsam. Belege und Kontostände stehen im Eigentümerportal.

Heidelberg
ca. 23 Min.
Weinheim
ca. 17 Min.
Viernheim
ca. 11 Min.

Zwei Büros, zwei Gebiete

Hauptsitz Eschborn

Mühlstraße 36
65760 Eschborn

Rhein-Main-Gebiet von der Wetterau bis Rheinhessen, an der Bergstraße bis Zwingenberg

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Büro Mannheim-Käfertalzuständig

Weinheimer Straße 62–64
68309 Mannheim

Mannheim und Heidelberg, Ludwigshafen und Weinheim sowie die Bergstraße bis Bensheim und Heppenheim

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Verantwortung hat ein Gesicht

Technik und Buchhaltung. Im eigenen Haus.

Ihre Verwalter arbeiten direkt mit unseren Fachabteilungen zusammen, die für alle Standorte zuständig sind. Für die Technik des Gebäudes und für seine Zahlen gibt es eigene Verantwortliche.

Offene Stellen
Benjamin Böcker

Leiter technische Objektbetreuung, alle Standorte

Benjamin Böcker

Über 20 Jahre Immobilien- und Facility-Management. Zuvor verantwortlich für den Betrieb der EZB-Hochhäuser in Frankfurt.

Ralf Hennig

Leiter Immobilienbuchhaltung, alle Standorte

Ralf Hennig

Über 30 Jahre Immobilienbuchhaltung. Verantwortet Jahresabrechnungen, Wirtschaftspläne und Betriebskosten.

Bestand und Stadtteile

Heidelberg zwischen Altstadt und Bahnstadt.

Heidelberg hat 15 Stadtteile. Die Zahlen nennen Einwohner mit Hauptwohnsitz und Wohnungen zum 31.12.2025 aus den Datenblättern der Stadt.

Altstadt

71 Prozent vor 1948 gebaut · 9.897 Einwohner, 5.341 Wohnungen

Die Gesamtanlage steht unter Schutz, eine Richtlinie von 2024 teilt die Altstadt für Photovoltaik in vier Zonen mit abgestuften Anforderungen. Am Neckar stellt die Stadt bei Hochwasser mobile Schutzwände auf, die nach ihren Angaben einem hundertjährlichen Hochwasser standhalten.

Weststadt

Gründerzeit · 12.661 Einwohner, 6.895 Wohnungen

Mehr als die Hälfte der Wohnungen stammt aus der Zeit vor 1948, Villen und Mietshäuser prägen das Bild. Gesamtanlagenschutz- und Erhaltungssatzung machen Fassaden- und Fensterarbeiten genehmigungspflichtig.

Neuenheim

Villenlagen und Universität · 12.746 Einwohner, 7.149 Wohnungen

Zwei Erhaltungssatzungen gelten hier, eine für den alten Dorfkern. Als nächstes Fernwärme-Ausbaugebiet sind rund acht Kilometer Leitungen geplant, Gemeinschaften mit älterer Heizung sollten den Anschluss prüfen, bevor sie einen neuen Kessel beschließen.

Handschuhsheim

Altbau und Nachkrieg · 17.589 Einwohner, 10.006 Wohnungen

Handschuhsheim hat einen historischen Ortskern mit Erhaltungs- und Gestaltungssatzung, dazu Wohnblocks aus den 1950er und 1960er Jahren.

Bahnstadt

Passivhaus-Neubau seit 2010 · 6.633 Einwohner, 3.669 Wohnungen

Alle Gebäude sind im Passivhausstandard gebaut und an die Fernwärme angeschlossen, im Mittel lag der Verbrauch für Heizung und Warmwasser bei 49,4 kWh pro Quadratmeter und Jahr. Für die jungen Gemeinschaften zählen Gewährleistung, Abnahmen und der Betrieb der Lüftungsanlagen.

Südstadt

Konversion Mark-Twain-Village · 7.136 Einwohner, 3.364 Wohnungen

Seit 2016 werden die früheren US-Wohnblocks saniert und durch Neubau ergänzt, rund 30 Prozent der Wohnungen stammen aus der Zeit nach 2010. Ein großer Teil ist für preiswertes Wohnen vorgesehen.

Boxberg und Emmertsgrund

Großsiedlungen der 1960er und 1970er · 10.836 Einwohner zusammen

Die Waldparksiedlung Boxberg entstand ab 1962, der Emmertsgrund ab 1969 mit Hochhäusern. Laut Stadt erreicht die Fernwärme diese Hanglagen aus hydraulischen Gründen vorerst nicht, die Heizungsplanung der Gemeinschaften muss das berücksichtigen.

Pfaffengrund und Rohrbach

Nachkriegsbau · 7.830 und 16.824 Einwohner

Im Pfaffengrund stammen 62 Prozent der Wohnungen aus den Jahren 1949 bis 1968, Fenster, Leitungen und Dämmung stehen an. In Rohrbach entstehen auf dem früheren Hospital-Areal neue Wohnungen.

Mietrecht in Heidelberg

Mietpreisbremse, Mietspiegel und Satzungen in Heidelberg.

Heidelberg gehört 2026 zu den baden-württembergischen Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt. Für Vermieter gelten damit die strengeren Regeln bei Neuvermietung und Mieterhöhung, dazu kommen Satzungen der Stadt zu Ferienwohnungen und zum Ortsbild.

Mietpreisbremse

gilt

Nach der Landesverordnung vom 16.12.2025 darf die Miete bei einer Neuvermietung in Heidelberg höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten unter anderem für Neubauten und nach umfassender Modernisierung. Die Verordnung läuft bis zum 31.12.2026, das Land plant eine Verlängerung bis 2029.

Quelle: Haufe, Mietpreisbremse in Baden-Württemberg

Kappungsgrenze

gilt

Bestandsmieten dürfen innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus. Grundlage ist die Kappungsgrenzenverordnung vom 16.12.2025, die ebenfalls Ende 2026 ausläuft.

Quelle: Haufe, Kappungsgrenze in Baden-Württemberg

Heidelberger Mietspiegel 2025

gilt

Der qualifizierte Mietspiegel gilt vom 01.10.2025 bis zum 30.09.2027. Er ist eine Indexfortschreibung des Mietspiegels 2023, Haus & Grund und der Mieterverein haben zugestimmt. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt bei 11,14 €/m² nach 10,67 €/m² im Jahr 2023. Für 2027 plant die Stadt eine neue Erhebung.

Quelle: Stadt Heidelberg, Pressemitteilung 08.09.2025

Zweckentfremdungsverbot

gilt

Die Satzung vom 09.12.2021 gilt seit dem 29.12.2021 im ganzen Stadtgebiet und tritt nach ihrem Wortlaut fünf Jahre später, also Ende Dezember 2026, außer Kraft. Ob sie verlängert wird, ist noch nicht veröffentlicht. Bis dahin braucht jede Ferienwohnung eine Registriernummer, die vier Wochen im Voraus zu beantragen ist. Ab mehr als zehn Wochen Ferienvermietung im Jahr oder sechs Monaten Leerstand ist eine Genehmigung nötig.

Quelle: Stadt Heidelberg, Zweckentfremdungsverbotssatzung

Gesamtanlage Alt-Heidelberg

gilt

In der Altstadt zwischen Sofienstraße und Karlstor schützt eine Satzung von 2003 das Ortsbild. Fenster, Türen, Putz, Farbe, Dachdeckung und Solaranlagen brauchen eine Genehmigung der unteren Denkmalschutzbehörde, auch wenn keine Baugenehmigung nötig ist. Für die Weststadt gilt seit 2012 eine eigene Gesamtanlagenschutzsatzung.

Quelle: Stadt Heidelberg, Gesamtanlagenschutzsatzung Alt-Heidelberg

Grundsteuer

gilt

Grundlage sind in Baden-Württemberg nur Grundstücksgröße und Bodenrichtwert. Der Gemeinderat hat den Hebesatz der Grundsteuer B am 12.12.2024 auf 185 Prozent festgelegt, Mannheim liegt bei 365 Prozent. Weil die Bodenrichtwerte in Heidelberg hoch sind, ist die Steuer trotzdem nicht automatisch niedrig.

Quelle: Stadt Heidelberg, Pressemitteilung 13.12.2024

Gericht für WEG-Streitigkeiten

Hinweis

Beschlussanfechtungen und andere Klagen aus der Eigentümergemeinschaft verhandelt das Amtsgericht Heidelberg. Die Berufung geht nach § 72 Abs. 2 GVG an das Landgericht Karlsruhe, nicht an das Landgericht Heidelberg.

Quelle: § 72 GVG

Stand: 21. Oktober 2026. Wir aktualisieren die Angaben, sobald sich eine Verordnung ändert.

Denkmalschutz

Fenster, Dach und Solaranlage in der Altstadt.

In der Gesamtanlage Alt-Heidelberg braucht fast jede Arbeit an der Außenhülle eine Genehmigung der unteren Denkmalschutzbehörde, vom Fensteraustausch über den Fassadenanstrich bis zur Markise. Seit Februar 2024 regelt eine eigene Richtlinie, wo und wie Photovoltaik auf Altstadtdächern möglich ist. Module müssen sich der Dachfläche unterordnen und reflexionsarm sein, in der Kernzone sind die Anforderungen am höchsten.

Für Gemeinschaften heißt das, dass zwischen Beschluss und Ausführung Zeit für das Genehmigungsverfahren einzuplanen ist. Wird das Dach grundlegend saniert, gilt grundsätzlich die Photovoltaik-Pflicht des Landes, soweit der Denkmalschutz nicht entgegensteht. Beides gehört in eine Beschlussvorlage, damit die Versammlung über eine genehmigungsfähige Lösung abstimmt.

Für Baudenkmale stellt die Stadt außerdem Bescheinigungen für erhöhte steuerliche Abschreibungen aus. Die Bescheinigung gibt es nur, wenn die Maßnahme vor Beginn mit der Denkmalbehörde abgestimmt ist. Die Kosten dokumentieren wir deshalb ab der Planung.

Heizung

Fernwärmeausbau und Heizungstausch in der Gemeinschaft.

Den kommunalen Wärmeplan hat der Gemeinderat am 15.11.2023 beschlossen. Fernwärme deckt heute rund die Hälfte des Wärmebedarfs, bis 2040 sollen es 70 Prozent sein. Die Stadtwerke bauen dafür rund zwölf Kilometer Leitungen pro Jahr und wollen die Fernwärme bis 2035 klimaneutral erzeugen.

Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz ist die Pflicht entfallen, beim Heizungstausch 65 Prozent erneuerbare Energie einzusetzen. Die Informationsseite der Stadt beschreibt teils noch die alte Regel. Für Gemeinschaften in Ausbaugebieten lohnt sich die Anfrage bei den Stadtwerken, bevor ein neuer Gaskessel beschlossen wird.

Verwalterwechsel

Wenn eine Heidelberger Gemeinschaft den Verwalter wechselt.

Jeder Eigentümer kann verlangen, dass die Gemeinschaft einen zertifizierten Verwalter bestellt. Ausgenommen sind kleine Gemeinschaften mit weniger als neun Einheiten, die einen Eigentümer zum Verwalter bestellt haben. Abberufen werden kann der bisherige Verwalter jederzeit mit einfacher Mehrheit, sein Vertrag endet spätestens sechs Monate danach.

  1. 01

    Unterlagen sichten

    Wir prüfen Teilungserklärung, Beschlusssammlung, letzte Jahresabrechnung und laufende Genehmigungsverfahren, etwa bei der Denkmalbehörde.

  2. 02

    Beschluss vorbereiten

    Mit dem Beirat bereiten wir die Beschlussvorlage vor. Verweigert der bisherige Verwalter pflichtwidrig die Einberufung, lädt der Beiratsvorsitzende ein.

  3. 03

    Übergabe

    Wir übernehmen Akten, Konten und offene Vorgänge und gleichen Rücklage und Hausgeld ab.

  4. 04

    Begehung und Start

    Die zuständigen Property Manager besichtigen das Haus und schalten den Zugang zum Eigentümerportal frei.

Fragen aus Heidelberg

Fragen, die Heidelberger Eigentümer stellen.

Wie viel darf ein Vermieter in Heidelberg pro Quadratmeter verlangen?

Bei einer Neuvermietung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, die sich aus dem Heidelberger Mietspiegel 2025 für die einzelne Wohnung ergibt. Der Durchschnitt von 11,14 €/m² ist keine Obergrenze, Lage, Baujahr und Ausstattung verschieben den Wert. Für Neubau und nach umfassender Modernisierung gelten Ausnahmen.

Um wie viel darf die Miete in Heidelberg im laufenden Mietverhältnis steigen?

Bei einer Erhöhung auf die Vergleichsmiete nach § 558 BGB höchstens um 15 Prozent innerhalb von drei Jahren. Die abgesenkte Kappungsgrenze gilt in Heidelberg bis Ende 2026. Ob Heidelberg danach in der Verordnung bleibt, hat das Land noch nicht entschieden.

Hat jede Eigentümergemeinschaft einen Verwalter?

Gesetzlich vorgeschrieben ist es nicht. Seit der WEG-Reform kann aber jeder Eigentümer verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird, weil das zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört. Ausnahmen gibt es für kleine Gemeinschaften, in denen ein Eigentümer die Verwaltung übernimmt. In der Praxis haben fast alle größeren Gemeinschaften einen Verwalter.

Was unterscheidet WEG-Verwaltung von Mietverwaltung?

Die WEG-Verwaltung arbeitet für die Gemeinschaft aller Eigentümer und kümmert sich um Gemeinschaftseigentum, Versammlungen, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung. Die Mietverwaltung arbeitet für einen Vermieter und betreut dessen Mieter, Mieten und Nebenkosten. Für einzelne vermietete Eigentumswohnungen gibt es die Sondereigentumsverwaltung.

Dürfen wir in der Heidelberger Altstadt neue Fenster oder eine Solaranlage einbauen?

Ja, aber nur mit Genehmigung der unteren Denkmalschutzbehörde. Die Gesamtanlagenschutzsatzung von 2003 erfasst Fenster, Türen, Fassade, Dach und Solaranlagen, für Photovoltaik gilt zusätzlich eine Richtlinie von 2024 mit vier Zonen.

Was gilt für Ferienwohnungen in Heidelberg?

Jede Ferienwohnung braucht eine Registriernummer, die vier Wochen im Voraus beantragt wird und in jeder Anzeige stehen muss. Ab mehr als zehn Wochen im Jahr ist eine Genehmigung nötig. Die Satzung läuft nach ihrem Wortlaut Ende Dezember 2026 aus, über eine Verlängerung hat die Stadt noch nicht informiert.

Bekommt unser Haus in Heidelberg einen Fernwärmeanschluss?

In der Ebene soll fast das ganze Stadtgebiet Fernwärme bekommen, als nächstes ist Neuenheim an der Reihe. Boxberg und Emmertsgrund sind wegen der Hanglage vorerst ausgenommen. Ob und wann ein Anschluss möglich ist, erfragen wir für die Gemeinschaft bei den Stadtwerken Heidelberg.

Wo werden WEG-Streitigkeiten aus Heidelberg verhandelt?

In erster Instanz beim Amtsgericht Heidelberg. Über Berufungen entscheidet das Landgericht Karlsruhe als gemeinsames Berufungsgericht für den Bezirk des Oberlandesgerichts Karlsruhe.

Quellen

  1. Stadt Heidelberg, Stadtteil-Datenblätter 2025
  2. Stadt Heidelberg, Bautätigkeitsbericht 2024
  3. Stadt Heidelberg, Mietspiegel 2025
  4. Stadt Heidelberg, Zweckentfremdungsverbotssatzung
  5. Stadt Heidelberg, Gesamtanlagenschutzsatzung Alt-Heidelberg
  6. Stadt Heidelberg, Richtlinie Photovoltaik Alt-Heidelberg
  7. Stadt Heidelberg, Erhaltungssatzungen
  8. Stadt Heidelberg, Grundsteuer-Hebesätze (13.12.2024)
  9. Stadt Heidelberg, Fragen und Antworten zur Wärmeplanung
  10. Stadt Heidelberg, Fernwärmeausbau (11.09.2025)
  11. Stadt Heidelberg, Passivhäuser der Bahnstadt (14.03.2024)
  12. Stadt Heidelberg, Hochwasserschutzwand Krahnenplatz (25.01.2024)
  13. § 72 Gerichtsverfassungsgesetz

Fachlich geprüft von Verto GmbH, Büro Mannheim, Stand 21.10.2026.

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