Betreut aus Mannheim-Käfertal
In der Domstadt übernimmt Verto die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften und Mietshäusern sowie die Betreuung einzelner vermieteter Wohnungen. Zuständig ist unser Büro in Mannheim-Käfertal, knapp 40 Minuten entfernt. Jedes Objekt betreuen mindestens zwei feste Property Manager.
Leistungen in Speyer
Mehr als die Hälfte der Speyerer Wohnungen stammt aus den Jahren 1950 bis 1990, etwa ein Fünftel ist älter. Welche Aufgaben wir übernehmen, legen wir nach einer Besichtigung im Angebot fest.
Häuser aus den Nachkriegsjahrzehnten brauchen jetzt neue Leitungen, Fenster und Dämmung. Für die Rücklage heißt das, dass größere Beträge über mehrere Jahre angespart werden sollten, bevor die Arbeiten anstehen.
Liegt eine Anlage an der künftigen Fernwärmetrasse, rechnen wir den Anschluss gegen eine neue Gasheizung, bevor die Versammlung entscheidet.
LeistungsumfangDer Speyerer Mietspiegel rechnet mit einer Basismiete je nach Wohnungsgröße und Zu- und Abschlägen für Baujahr, Lage und Ausstattung. Wir ermitteln damit die Vergleichsmiete für jede Wohnung, bevor wir neu vermieten oder eine Erhöhung verlangen.
LeistungsumfangWer eine Eigentumswohnung an Touristen vermietet, braucht ab der dreizehnten Woche im Jahr eine Genehmigung der Stadt. Wir halten die Belegung nach und stimmen die Vermietung mit der Gemeinschaft ab, deren Teilungserklärung eine Ferienvermietung ausschließen kann.
LeistungsumfangFür Läden und Büros liegt der Grundsteuer-Hebesatz fast doppelt so hoch wie für Wohnungen. In Wohn- und Geschäftshäusern der Innenstadt prüfen wir deshalb, wie das Finanzamt das Grundstück eingestuft hat.
LeistungsumfangZuständiges Büro
Unser Büro in der Weinheimer Straße 62–64 in Mannheim-Käfertal ist für Speyer zuständig. Versammlungen halten wir in Speyer ab, das Objekt besichtigen wir mindestens einmal im Jahr.
Die technische Objektbetreuung und die Buchhaltung arbeiten für alle unsere Standorte. Kontostände und Belege sehen Eigentümer im Portal.
Zwei Büros, zwei Gebiete
Hauptsitz Eschborn
Mühlstraße 36Rhein-Main-Gebiet von der Wetterau bis Rheinhessen, an der Bergstraße bis Zwingenberg
Route planenBüro Mannheim-Käfertalzuständig
Weinheimer Straße 62–64Mannheim und Heidelberg, Ludwigshafen und Weinheim sowie die Bergstraße bis Bensheim und Heppenheim
Route planenVerantwortung hat ein Gesicht
Ihre Verwalter arbeiten direkt mit unseren Fachabteilungen zusammen, die für alle Standorte zuständig sind. Für die Technik des Gebäudes und für seine Zahlen gibt es eigene Verantwortliche.
Offene Stellen
Leiter technische Objektbetreuung, alle Standorte
Über 20 Jahre Immobilien- und Facility-Management. Zuvor verantwortlich für den Betrieb der EZB-Hochhäuser in Frankfurt.
Leiter Immobilienbuchhaltung, alle Standorte
Über 30 Jahre Immobilienbuchhaltung. Verantwortet Jahresabrechnungen, Wirtschaftspläne und Betriebskosten.
Stadtteile
Speyer gliedert sich in die Innenstadt und die Stadtteile Nord, West und Süd. Daten zu Baujahren liegen nur für die ganze Stadt vor, die Beschreibungen stützen sich auf Unterlagen der Stadt und der Stadtwerke.
Denkmalzonen und Gestaltungssatzung von 1975
Eine flächige Denkmalzone für die Altstadt gibt es nicht. Geschützt sind einzelne Zonen wie die Maximilianstraße, dazu gilt seit 1975 eine Satzung für die äußere Gestaltung. Eine Denkmalzone für den gesamten Bereich innerhalb der alten Stadtmauer ist geplant.
Fernwärme und ruhende Konversion
Viele Gebäude im Norden hängen bereits an der Fernwärme. Die Planung für Wohnungen auf der früheren Kurpfalzkaserne ruht, ein Teil des Geländes wird als Erstaufnahmeeinrichtung genutzt.
Verdichtung des Fernwärmenetzes
Die Stadtwerke verdichten das Fernwärmenetz in Speyer-West. Für Gemeinschaften mit älterer Gasheizung lohnt hier die Anfrage nach einem Anschluss.
Konversion Normand
Auf der früheren französischen Kaserne Normand sind Wohn- und Mischgebiete entstanden, rund drei Hektar sind noch zu entwickeln. Mit der Fernwärme-Südachse, die Ende 2026 fertig werden soll, kommen weitere Anschlüsse im Süden der Innenstadt hinzu.
Hochwasserschutz
Laut SGD Süd schützt am Hafen eine Mauer mit Deichscharte, bei Rheinhochwasser wird die Mündung des Speyerbachs abgesperrt, und Pumpwerke übernehmen. Für Häuser in Ufernähe gehören Elementarschadenversicherung und Rückstausicherung auf die Prüfliste.
Mietrecht in Speyer
Speyer gehört zu den wenigen Städten in Rheinland-Pfalz, die zusätzlich zu den Landesverordnungen eine eigene Satzung gegen Zweckentfremdung haben. Für Vermieter gelten damit strengere Regeln als im nahen Ludwigshafen.
Die Landesverordnung vom 16.09.2025 nennt Speyer ausdrücklich und gilt bis zum 31.12.2029. Bei Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Quelle: GVBl. Rheinland-Pfalz 2025 S. 538Nach der Verordnung vom 13.09.2024 dürfen Bestandsmieten in Speyer innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen. Die Verordnung läuft bis zum 30.09.2029.
Quelle: GVBl. Rheinland-Pfalz 2024 S. 331Der qualifizierte Mietspiegel gilt seit dem 01.01.2026. Die Stadt hat den Mietspiegel 2024 des ALP Instituts mit dem Verbraucherpreisindex um 4,28 Prozent fortgeschrieben. Am 10.12.2025 haben ihn unter anderem das Amtsgericht Speyer, der Mieterverein und die Eigentümervereine anerkannt. Er weist Basismieten nach Wohnungsgröße aus, einen Durchschnittswert nennt er nicht.
Quelle: Stadt Speyer, Mietspiegel 2026Die Satzung vom 22.07.2022 gilt bis zum 30.06.2027. Eine Genehmigung brauchen unter anderem Ferienvermietungen von mehr als zwölf Wochen im Kalenderjahr und ein Leerstand von mehr als sechs Monaten. Eine Registrierungspflicht für Ferienwohnungen enthält die Satzung nicht. Auch Hausverwaltungen sind der Stadt gegenüber auskunftspflichtig.
Quelle: Stadt Speyer, ZweckentfremdungssatzungSpeyer nutzt die Möglichkeit des Landes, Grundstücksarten unterschiedlich zu belasten. Seit 2025 gelten für Wohngrundstücke 500 Prozent, für Nichtwohngrundstücke 962 Prozent und für unbebaute Grundstücke 1.000 Prozent. Der Stadtrat hat das am 13.03.2025 rückwirkend beschlossen.
Quelle: Stadt Speyer, Hebesatzsatzung 2025Klagen aus Eigentümergemeinschaften verhandelt das Amtsgericht Speyer in der Wormser Straße 41. Für Berufungen in WEG-Sachen ist für die ganze Pfalz das Landgericht Landau zuständig, obwohl Speyer sonst zum Landgerichtsbezirk Frankenthal gehört.
Quelle: Landgericht Landau, ZuständigkeitenStand: 21. Oktober 2026. Wir aktualisieren die Angaben, sobald sich eine Verordnung ändert.
Wärme
Seit Oktober 2010 bezieht Speyer Abwärme aus dem Großkraftwerk Mannheim über eine 21 Kilometer lange Leitung. Die Anschlussleistung stieg nach Angaben der Stadtwerke bis 2020 von 26 auf 48 Megawatt. Die Stadtwerke bauen das Netz weiter aus, die Südachse soll Ende 2026 fertig sein.
Seit Juni 2026 erarbeitet die Stadt ihren kommunalen Wärmeplan, fertig sein soll er bis Mitte 2028. Daraus folgen keine sofortigen Pflichten für Eigentümer. Weil das Bundesrecht seit Juli 2026 beim Kesseltausch keinen Mindestanteil erneuerbarer Energie mehr vorschreibt, zählt in Speyer vor allem, ob die Fernwärme bis zum Haus reicht.
Für eine Gemeinschaft lautet die Frage daher meist, ob ein Fernwärmeanschluss in den nächsten Jahren möglich ist. Wir stellen die Anfrage bei den Stadtwerken und legen der Versammlung die Varianten mit Kosten vor.
Ferienwohnungen
Die Satzung gilt im ganzen Stadtgebiet bis Ende Juni 2027. Wer Wohnraum mehr als zwölf Wochen im Jahr an Feriengäste vermietet, ihn länger als sechs Monate leer stehen lässt oder zu mehr als der Hälfte gewerblich nutzt, braucht eine Genehmigung. Verstöße können mit bis zu 50.000 Euro geahndet werden.
Die Stadt kann dabei auch die Hausverwaltung um Auskunft bitten. Für Gemeinschaften ist es deshalb sinnvoll zu wissen, welche Wohnungen als Ferienwohnung genutzt werden, und das in der Hausordnung oder per Beschluss zu regeln, soweit die Teilungserklärung das zulässt.
Verwalterwechsel
Die Versammlung kann den bisherigen Verwalter mit einfacher Mehrheit abberufen und uns im selben Beschluss bestellen. Sein Vertrag endet dann spätestens sechs Monate später. Anfechtungsklagen gegen Beschlüsse gehen an das Amtsgericht Speyer.
Wir lernen Haus und Beirat kennen und sehen uns die Beschlusssammlung und die letzten Abrechnungen an.
Die Tagesordnung mit Abberufung und Bestellung bereiten wir vor. Verweigert der bisherige Verwalter die Einberufung pflichtwidrig, darf der Beiratsvorsitzende einladen.
Akten, Konten und laufende Aufträge holen wir beim Vorgänger ab. Dazu gehört auch, ob Wohnungen als Ferienwohnung genutzt werden, denn darüber kann die Stadt Auskunft verlangen.
Die Property Manager besichtigen das Haus und richten den Zugang zum Eigentümerportal ein.
Fragen aus Speyer
Der 19. Mietspiegel gilt seit Januar 2026 und nennt keinen Durchschnitt. Er rechnet mit einer Basismiete, die von 10,28 €/m² für 25 m² bis 6,65 €/m² für 150 m² reicht, dazu kommen Zu- und Abschläge etwa für Baujahr und Lage. Die Stadt bietet dafür einen Online-Rechner an.
Bei Neuvermietung höchstens 10 Prozent über der Vergleichsmiete, die sich aus dem Mietspiegel für die Wohnung ergibt. Ausnahmen gelten etwa für Neubauten und nach umfassender Modernisierung. Im laufenden Vertrag ist die Erhöhung auf 15 Prozent in drei Jahren begrenzt.
In einer Eigentümergemeinschaft zahlen alle Eigentümer die Vergütung über das Hausgeld. Vermieter von Wohnungen dürfen sie nicht als Betriebskosten an Mieter weitergeben.
Ab mehr als zwölf Wochen Ferienvermietung im Jahr ja, nach der Zweckentfremdungssatzung der Stadt. Eine Registriernummer wie in Mannheim oder Heidelberg verlangt die Speyerer Satzung nicht.
Nach Einschätzung der Stadt verschiebt das Bundesmodell die Last zu Wohngrundstücken. Um das auszugleichen, belastet Speyer Wohngrundstücke seit 2025 mit 500 Prozent und Nichtwohngrundstücke mit 962 Prozent. Wie sich das für eine einzelne Wohnung auswirkt, hängt vom neuen Grundsteuerwert ab.
Das Landgericht Landau in der Pfalz, das für WEG-Berufungen aus der ganzen Pfalz zuständig ist. Erste Instanz ist das Amtsgericht Speyer.
Mieter finden den Verwalter im Mietvertrag oder auf der Nebenkostenabrechnung, Eigentümer im Protokoll der letzten Versammlung. Im Treppenhaus hängt meist ein Aushang mit den Kontaktdaten.
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Quellen
Fachlich geprüft von Verto GmbH, Büro Mannheim, Stand 21.10.2026.
Der nächste Schritt
Sagen Sie uns, wo Ihre Immobilie liegt und welche Betreuung Sie suchen. Wir besprechen den Leistungsumfang und die nächsten Schritte mit Ihnen.