Betreut aus Mannheim-Käfertal
In der Stadt der Kurfürsten übernimmt Verto die Verwaltung von Wohnungseigentum und Mietshäusern sowie die Betreuung vermieteter Einzelwohnungen. Unser Büro in Mannheim-Käfertal ist rund 23 Minuten entfernt und für Schwetzingen zuständig. Jedes Objekt betreuen mindestens zwei feste Property Manager.
Leistungen in Schwetzingen
Knapp ein Drittel der Schwetzinger Gebäude stammt aus der Zeit vor dem Zweiten Weltkrieg, vor allem in Kern- und Südstadt. Was wir für Ihr Haus übernehmen, halten wir nach einer Besichtigung schriftlich fest.
In der Nordstadt stehen viergeschossige Zeilenbauten aus den späten 1960er Jahren und einige Hochhäuser. Dort gehören Wartung von Aufzügen und Brandschutz zum Alltag größerer Gemeinschaften, ebenso eine Rücklage, die für die anstehende Sanierung reicht.
In der Innenstadt prüfen wir vor jedem Beschluss über Fassade, Fenster oder Dach, was die Gestaltungssatzung erlaubt.
LeistungsumfangMieterhöhungen begründen wir mit dem Mietrechner der Mietübersicht. Er rechnet mit Punkten für Lage, Gebäudestandard, Energie und Ausstattung. Abweichungen von bis zu 19 Prozent nach oben oder 18 Prozent nach unten gelten noch als ortsüblich, wenn sie begründet werden.
LeistungsumfangFür Eigentümer einzelner Wohnungen, etwa in der Nordstadt oder der Südstadt, kümmern wir uns um Mieter und Abrechnung und sprechen uns mit dem Verwalter der Gemeinschaft ab.
LeistungsumfangFür Ladenlokale in der Innenstadt und Büros in den Gewerbegebieten Scheffelstraße und Hirschacker übernehmen wir Mieterbetreuung und Nebenkostenabrechnung. Werbeanlagen in der Innenstadt stimmen wir mit der Gestaltungssatzung ab.
LeistungsumfangZuständiges Büro
Unser Büro in der Weinheimer Straße 62–64 ist rund 23 Minuten von Schwetzingen entfernt. Die Eigentümerversammlung findet in Schwetzingen statt, und jedes Objekt besichtigen wir mindestens einmal jährlich.
Für die technische Betreuung und die Buchhaltung gibt es eine gemeinsame Organisation über alle Standorte. Belege und Kontostände stellen wir im Eigentümerportal bereit.
Zwei Büros, zwei Gebiete
Hauptsitz Eschborn
Mühlstraße 36Rhein-Main-Gebiet von der Wetterau bis Rheinhessen, an der Bergstraße bis Zwingenberg
Route planenBüro Mannheim-Käfertalzuständig
Weinheimer Straße 62–64Mannheim und Heidelberg, Ludwigshafen und Weinheim sowie die Bergstraße bis Bensheim und Heppenheim
Route planenVerantwortung hat ein Gesicht
Ihre Verwalter arbeiten direkt mit unseren Fachabteilungen zusammen, die für alle Standorte zuständig sind. Für die Technik des Gebäudes und für seine Zahlen gibt es eigene Verantwortliche.
Offene Stellen
Leiter technische Objektbetreuung, alle Standorte
Über 20 Jahre Immobilien- und Facility-Management. Zuvor verantwortlich für den Betrieb der EZB-Hochhäuser in Frankfurt.
Leiter Immobilienbuchhaltung, alle Standorte
Über 30 Jahre Immobilienbuchhaltung. Verantwortet Jahresabrechnungen, Wirtschaftspläne und Betriebskosten.
Stadtteile
Schwetzingen hat offiziell sieben Stadtteile. Die Beschreibungen folgen dem kommunalen Wärmeplan, der Bestand und Heizung je Stadtteil untersucht hat.
Barocke Stadtanlage ab dem 18. Jahrhundert
Entlang der Carl-Theodor-Straße zwischen Schloss und Bahnhof liegt die geschlossene Bebauung der Innenstadt. Hier gilt die Gestaltungssatzung, und Gas ist der häufigste Energieträger.
Blockrand im Norden, jüngere Häuser im Süden
Je weiter nach Süden in Richtung Oftersheim, desto jünger werden die Gebäude. Neben historischem Blockrand stehen Ein- und Mehrfamilienhäuser als Reihenhaus oder geschlossene Bebauung.
Zeilenbau ab Ende der 1960er
Im Osten der Nordstadt prägen viergeschossige Mehrfamilienhäuser in Zeilenbauweise das Bild, im Südwesten Blockrand aus der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts. Fernwärme ist hier verbreitet, Gas ebenso.
Gründerzeit und Zwischenkriegszeit
Östlich der Rheinbahn liegen Wohnstraßen zwischen zwei Gewerbegebieten. Auf dem früheren Pfaudler-Areal ist nach dem Wärmeplan von 2023 mit den Schwetzinger Höfen ein neues Quartier im KfW-55-Standard vorgesehen.
Nachkriegssiedlung
Der Stadtteil liegt nördlich der Kernstadt und besteht überwiegend aus zwei- bis zweieinhalbgeschossigen Doppel- und Einfamilienhäusern, ergänzt ab den 1960er Jahren und zuletzt Anfang der 2000er.
Einfamilienhäuser ab 1967, Reihenhäuser ab den 1980ern
Im Kleinen Feld stehen vor allem Ein- und Zweifamilienhäuser mit Garten. Schälzig im Süden ist seit den 1980er Jahren gewachsen und fast vollständig an die Fernwärme angeschlossen.
Mietrecht in Schwetzingen
Schwetzingen steht 2026 weder in der Mietpreisbremse noch in der abgesenkten Kappungsgrenze des Landes. Dafür gibt es seit 2025 eine anerkannte Mietübersicht, mit der sich die ortsübliche Vergleichsmiete berechnen lässt.
In der baden-württembergischen Verordnung vom 16.12.2025 fehlt Schwetzingen, auch in den Berichten über den Entwurf für 2027 wird die Stadt nicht genannt. Neuvertragsmieten sind deshalb nicht auf 10 Prozent über der Vergleichsmiete begrenzt.
Quelle: Deutscher Mieterbund, Liste MietpreisbremseWeil Schwetzingen nicht in der Kappungsgrenzenverordnung 2026 steht, gilt die gesetzliche Grenze von 20 Prozent in drei Jahren.
Quelle: Haufe, Kappungsgrenze in Baden-WürttembergDer Gemeinsame Gutachterausschuss Südwestlicher Rhein-Neckar-Kreis hat 2025 eine Mietübersicht für zehn Gemeinden veröffentlicht. Der Schwetzinger Gemeinderat hat sie am 23.07.2025 als einfachen Mietspiegel anerkannt. Ausgewertet wurden 619 Fragebögen zu Mietverträgen aus den Jahren 2018 bis 2024.
Quelle: Stadt Schwetzingen, Mietübersicht (Stand 19.01.2026)Baden-Württemberg rechnet die Grundsteuer nur aus Fläche und Bodenrichtwert. Schwetzingen hat den Hebesatz der Grundsteuer B für 2025 und 2026 auf 240 Prozent festgelegt. Mit dem früheren Satz von 460 Prozent ist er wegen der Reform nicht vergleichbar.
Quelle: Stadt Schwetzingen, Haushaltssatzung 2026Für die Innenstadt gilt eine Gestaltungssatzung, zuletzt geändert zum 01.08.2023. Sie legt in fünf Teilbereichen unter anderem Gebäudehöhen fest und schützt ortsbildprägende Gebäudegruppen. Auch kleinere Vorhaben können darunter fallen.
Quelle: Stadt Schwetzingen, Gestaltungssatzung (3. Änderung)Das Amtsgericht in der Zeyherstraße 6 ist für Schwetzingen und acht Nachbargemeinden zuständig, darunter Hockenheim, Brühl und Plankstadt. Zwangsversteigerungen bearbeitet das Amtsgericht Mannheim. Berufungen in WEG-Sachen gehen an das Landgericht Karlsruhe.
Quelle: Amtsgericht Schwetzingen, ZuständigkeitStand: 21. Oktober 2026. Wir aktualisieren die Angaben, sobald sich eine Verordnung ändert.
Mietrecht
Die Mietübersicht gilt für Schwetzingen, Hockenheim, Brühl, Ketsch, Oftersheim, Plankstadt, Eppelheim, Altlußheim und Reilingen. Neulußheim hat sie als einzige der zehn beteiligten Gemeinden nicht anerkannt.
Ausgangspunkt sind 82 Punkte, also 8,20 €/m² Nettokaltmiete. Für Lage, Gebäudestandard, energetischen Zustand und Ausstattung kommen Punkte hinzu oder fallen weg. Baujahr und Geschosslage hatten in der Auswertung keinen nachweisbaren Einfluss und werden deshalb nicht berücksichtigt.
Als einfacher Mietspiegel ist die Übersicht ein Begründungsmittel, aber kein qualifizierter Mietspiegel mit gesetzlicher Vermutung. Die nächste Fassung wertet Verträge bis zum 30.09.2026 aus, veröffentlicht ist sie noch nicht.
Wärme
Die Stadtwerke Schwetzingen betreiben ein Wärmenetz von rund 45 Kilometern in Schwetzingen, Oftersheim und Plankstadt. Die Wärme liefert eine Tochter der MVV aus Mannheim, der Vertrag läuft seit November 2023 bis 2043. Etwa ein Viertel der Gebäude ist angeschlossen.
Der kommunale Wärmeplan von Ende 2023 zielt auf eine klimaneutrale Versorgung bis 2040. EnBW und MVV planen über ihre Gesellschaft GeoHardt ein Geothermie-Heizwerk am Rondellweg. Wann es Wärme liefert, steht noch nicht fest.
In Kernstadt und Nordstadt überwiegt noch Gas. Bevor dort eine Gemeinschaft einen neuen Kessel kauft, klären wir mit den Stadtwerken, ob ein Anschluss an das bestehende Netz möglich ist.
Verwalterwechsel
Mit einfacher Mehrheit beruft die Versammlung den bisherigen Verwalter ab und bestellt einen neuen. Der alte Vertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Anfechtungsklagen verhandelt das Amtsgericht Schwetzingen.
Wir besichtigen das Haus mit dem Beirat und lesen Teilungserklärung und Beschlussbuch.
Die Beschlussvorlage stimmen wir mit dem Beirat ab. Bei pflichtwidriger Weigerung des bisherigen Verwalters lädt der Beiratsvorsitzende ein.
Wir übernehmen Unterlagen und Konten und klären, ob für Fassade oder Fenster Vorgaben der Gestaltungssatzung zu beachten sind.
Die Property Manager stellen sich vor, das Eigentümerportal wird freigeschaltet.
Fragen aus Schwetzingen
Ja, als einfachen Mietspiegel. Der Gemeinderat hat die Mietübersicht des Gemeinsamen Gutachterausschusses Südwestlicher Rhein-Neckar-Kreis im Juli 2025 als Mietspiegel anerkannt. Sie ist kein qualifizierter Mietspiegel.
Die Mietübersicht startet bei 8,20 €/m² und rechnet dann Zu- und Abschläge für Lage, Standard, Energie und Ausstattung. Die durchschnittlichen Mieten aus Immobilienportalen sind Angebotsmieten und liegen höher als die Vergleichsmiete.
Nein, Schwetzingen steht 2026 nicht in der Landesverordnung. Für Bestandsmieten gilt die gesetzliche Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren.
Für Schwetzingen und acht weitere Gemeinden im südwestlichen Rhein-Neckar-Kreis, darunter Hockenheim, Brühl, Ketsch, Oftersheim, Plankstadt und Eppelheim. In Neulußheim ist sie nicht als Mietspiegel anerkannt.
Das hängt von der Lage ab. Schälzig ist fast vollständig angeschlossen, in Nordstadt und Kernstadt gibt es Netze, aber auch viele Gasheizungen. Wir fragen für die Gemeinschaft bei den Stadtwerken Schwetzingen an.
Das Amtsgericht Schwetzingen in der Zeyherstraße. Über Berufungen entscheidet das Landgericht Karlsruhe.
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Weitere Standorte in der Region
Quellen
Fachlich geprüft von Verto GmbH, Büro Mannheim, Stand 21.10.2026.
Der nächste Schritt
Sagen Sie uns, wo Ihre Immobilie liegt und welche Betreuung Sie suchen. Wir besprechen den Leistungsumfang und die nächsten Schritte mit Ihnen.